不動産投資とREIT・株式投資・FX投資を徹底比較!

不動産投資とREIT・株式投資・FX投資を徹底比較!

不動産投資を検討している方は、REITや株式投資・FX投資など他の金融商品も検討されている方が多いのではないでしょうか?不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われていますが、その他にも多くの特徴があります。不動産投資と他の金融商品との違いを深く理解することで、より効率的な投資ポートフォリオを設計していきましょう。

まず、投資商品に関してリスクとリターンの2軸でマトリクスを作成してみると、下図のようなイメージとなります。

リターンとリスクの投資マトリクス
【図1】リターンとリスクの投資マトリクス

以下では、各金融商品の特徴とメリット・デメリットをそれぞれ詳しく見ていきたいと思います。

不動産投資とREIT(リート)の比較

不動産投資を検討している方にとって、最も比較をしたい金融商品がREITではないでしょうか?REITはReal Estate Investment Trust(不動産投資信託)の頭文字を取ったもので、日本ではJ-REITという名称で呼ばれています。REITは、投資者から募った資金で不動産物件の売買や運用を行い、得られた利益を配当として投資者に分配するモデルとなっています。

REITの大きな特徴として、得られた利益の90%を投資者に分配することで法人税が課税されないという仕組みになっており、株式などに比べると配当性向(利益に占める配当額の割合)が高くなるという点があります。また、ここ数年の動きとしては日銀の量的緩和策の一環として、REIT保有残高を2012年末に1100億円、2013年末に1400億円、2014年末に1700億円と設定したことで大きな賑わいを見せました。

このような経緯もあり、現在のREITの価格はNAV(純資産)と呼ばれる本来の資産価値を大幅に上回っている商品も数多くあるため、購入後の値下がりには注意が必要です。

東証REIT指数の推移
【図2】東証REIT指数の推移

メリット デメリット
不動産投資
  • 現物の不動産は評価がゼロになりにくく、利回りも5%~10%と高い水準
  • 住宅ローンを利用すれば、自己資金がゼロでもスタートできるなどレバレッジ効果が高い
  • 不動産投資の過程で出た損失は、給与所得と通算できる
  • 自宅にする、相続対策に活用するなど売却以外の出口戦略がある
  • 売買手数料が物件価格の3%+6万円と高く、取得後も固定資産税などが毎年かかる
  • REITに比べて、売買が成立するまでに時間がかかる
  • 契約手続きや行政手続き、客付けや管理などの手間が発生する
  • 不動産投資から利益が出た場合、高年収層だとREITよりも税率が高くなり利回りが低下する
REIT
  • 購入手数料が安く、流動性も高いため売買がしやすい
  • 小口投資・分散投資ができる
  • 物件選定をプロに任せることができる
  • 購入後に資産管理上の手間が発生しない
  • 破綻リスクや売買価格の下落リスクがある
  • 不動産投資の利回りに比べてREITの配当利回りは3%~4%と小さくなりがち
  • 不動産に比べてレバレッジがききにくい(信用取引で自己資金に対して最大3倍)
  • どんな物件が運用されているのかが見えづらい

不動産投資と株式投資の比較

家賃という定収入が毎月入ってくる不動産に対して、定期的に配当や優待などが手に入る株式も魅力的な金融商品です。2016年からは毎年のNISA非課税枠が120万円となり、キャピタルゲインについても優遇を受けることができるという点もメリットと言えるでしょう。

投資の世界では「卵は一つのカゴに盛るな」という言葉がありますが、投資対象をできるだけ分散しておくことがリスク分散につながるという考え方が一般的です。そのため、不動産投資と株式投資のどちらか一方だけを手がけるのではなく、両方を組み合わせて分散投資をしておくことで、リスク分散を図りながら全体的な投資効率を上げていくというのが望ましい投資方針となります。このような投資スタイルを実現するために、ここでは株式投資の特徴とメリット・デメリットを詳しく見ていきましょう。

株式投資では、企業の業績や成長性などを見込んで投資を行います。上場株式の取引所には、東証一部、東証二部、JASDAQ、マザーズなどがあり、数万円程度の予算から投資を開始することができます。また株式の銘柄に関しては、景気動向には左右されにくい安定性の高いディフェンシブ銘柄(インフラ、製薬、日用品など)と呼ばれるものから、ボラティリティー(価格の変動性)が高く株価が1年で株価が数倍になるベンチャー銘柄まで、幅広いラインナップが存在します。

たとえば、「株は怖いけど少額で運用をしてみたい」という方は、不動産投資のように長期保有を前提にディフェンシブ銘柄を買っておき、毎年の配当を受け取る形で運用を進めることができます。一方、「安定的なリターンは不動産投資で確保しているので、株ではハイリターンを狙ってみたい」という方は、ゼロ円になってもいい余裕資金で、これから人気が上がりそうなベンチャー企業やテーマ銘柄(人工知能やフィンテック、ドローン、VRなど)に投資することもできます。

日経平均株価の推移
メリット デメリット
不動産投資
  • 現物の不動産は評価がゼロになりにくく、利回りも5%~10%と高い水準
  • 住宅ローンを利用すれば、自己資金がゼロでもスタートできるなどレバレッジ効果が高い
  • 不動産投資の過程で出た損失は、給与所得と通算できる
  • 利回りや物件価格が1日で大きく変化することは少なく、本業に集中できる
  • 都心で駅徒歩10分以内など、条件を絞れば安定したパフォーマンスが期待できる
  • 売買手数料が物件価格の3%+6万円と高く、取得後も固定資産税などが毎年かかる
  • 株式に比べて、売買が成立するまでに時間がかかる
  • サブリースなどを使わない場合は、客付けや管理などの手間が発生する
  • 不動産投資から利益が出た場合、高年収層だと株式よりも税率が高くなり利回りが低下する
株式投資
  • 購入手数料が安く、流動性も高いため売買がしやすい
  • 値動きの幅が大きく、1年で購入時の2倍・3倍の価格がつくこともある
  • 購入後に管理上の手間が発生しない
  • 企業倒産リスクがある
  • 不動産に比べてレバレッジがききにくい(信用取引で自己資金に対して最大3倍)
  • 元本割れリスクが大きい
  • 日中の値動きが気になり、大きな損失が出ると本業や生活に支障が出ることもある
  • 3500社以上の会社の中から銘柄を選ぶのに目利きが必要で、時間や手間がかかる

不動産投資とFX投資の比較

FX投資は他の投資手法と比べて、最もリスクが高い投資となります。FX投資は自己資金に対して、レバレッジをかけて通貨を購入することができるため、少額でも大きな規模で投資を実行することが可能です。レバレッジ倍率は、2010年以前まで100倍でしたが、2010年8月に50倍に、2011年8月に25倍に倍率を引き下げる規制が実施されました。国による規制が必要なほどレバレッジ倍率が高いということもあり、「FX投資は怖い」というイメージをお持ちの方が多いかと思います。

FXは、Foreign Exchange(外国為替)の略で、外国通貨を売買することを指します。FX投資は危険というイメージが先行していますが、実は為替変動に対するリスクヘッジ手法として活用することが可能です。たとえば、海外資産に対する為替リスクの例として、1ドル100円から1ドル90円に円高が進行した場合、ドルで保有していた資産の価値が大きく下がってしまうことになります。そのため、海外不動産や海外REITなどを購入した場合に、海外資産から想定通りの利回りが得られたとしても、為替が円高に大きく動いてしまうと円換算ではマイナスになってしまうというケースが起こってしまうのです。

円高為替差損のイメージ
【図3】円高による為替差損のイメージ

この為替リスクに対するヘッジ手法として、外貨建て資産の通貨をFXで売っておく(ショートポジションを持つ)ことで、円高による為替リスクをヘッジすることができるようになります。もちろん、リスクヘッジ手法としてではなくリターンを狙う投資手法として利用することも可能ですが、その場合はゼロになっても問題ない程度の余裕資金で行うのが良いでしょう。

メリット デメリット
不動産投資
  • 現物の不動産は評価がゼロになりにくく、利回りも5%~10%と高い水準
  • 住宅ローンを利用すれば、自己資金がゼロでもスタートできるなどレバレッジ効果が高い
  • 不動産投資の過程で出た損失は、給与所得と通算できる
  • 利回りや物件価格が1日で大きく変化することは少なく、本業に集中できる
  • 都心で駅徒歩10分以内など、条件を絞れば安定したパフォーマンスが期待できる
  • 売買手数料が物件価格の3%+6万円と高く、取得後も固定資産税などが毎年かかる
  • FXに比べて、売買が成立するまでに時間がかかる
  • サブリースなどを使わない場合は、客付けや管理などの手間が発生する
  • 不動産投資から利益が出た場合、高年収層だとFXよりも税率が高くなり利回りが低下する
FX投資
  • 購入手数料が安く、流動性も高いため売買がしやすい
  • 購入後に管理上の手間が発生しない
  • 最大で自己資金の25倍まで運用でき、レバレッジ効果が期待できる
  • 外貨建て資産に対する為替リスクヘッジ手法として活用できる
  • 元本割れリスクが大きく、金融危機などが発生すると元本を超過したマイナスが出ることもある
  • 日中の値動きが気になってしまい、大きな損失が出ると本業や生活に支障が出ることもある
  • 情報収集と決済スピードが重要なため、本業のプロや高速取引に負ける可能性が高い
  • FXの損失は翌年以降に繰り越せるが、給与所得などと通算することはできない


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