空前の好景気を受けても、会社員の抱える不安心理が拭えない。昨年7月に発表された平均寿命は、男性が80.98歳（＋0.23歳）、女性が87.14歳（＋0.15歳）と上昇が続く一方で、将来的には年金受給の減額や受給年齢の引き上げなどが懸念されている。「長生きがリスクになってきた」とこぼす声も日増しに大きくなってきている。
将来への不安に加えて、2019年10月には消費税が10%となる増税も控えており、消費心理の冷え込みはなかなか解消されない。実際、政府が出した消費支出の速報を眺めてみると、2016年～2017年にかけて前年比でプラスになった月はわずか4ヶ月しかなく、支出に消極的な姿勢が鮮明だ。
こうした状況下で、いま急激に伸びている会社がある。新築アパートの開発を手がける「株式会社シノケンプロデュース」だ。
シノケンプロデュースは、首都圏・駅徒歩10分以内という好立地にこだわってアパートを提供している。好立地の物件は入居者の人気が高く、安定した賃貸経営を実現しやすい。実際、シノケンプロデュースが提供するアパートは、創立28年目にも関わらず99%の入居率を実現している。高い入居率が維持できれば家賃収入は安定し、年数が経過しても不動産の資産価値が落ちない。
シノケンプロデュースのアパートは高い入居率と収益性が見込めるため、金融機関も融資に積極的だ。担保価値も高いため、頭金ゼロのフルローンで金利1%台という融資実績も見られる。アパート購入後のローン返済は、家賃収益のなかから支払うことができるため、購入者の持ち出しはゼロとなる。定年退職になる頃には、ローンの支払いも終わっており、好立地な土地とアパートが残るというわけだ。このアパート経営システムが、将来への不安から資産形成をしたいと考えている会社員に篤く支持されている。
もちろん、アパート経営にはリスクがある。一般的なアパートローンの支払い期間が30年に設定されているにも関わらず、木造アパートの耐用年数は22年とされており、建物の老朽化のスピードが早い。そのため、多くのアパートではローンの支払いが終わる前に、他の物件に入居者を奪われ、収益性が大きく低下してしまう。
シノケンプロデュースは、このアパートの経営リスクに対して2つの側面から対処している。一つは前述した好立地の選別、もう一つがアパートの耐久性向上だ。老朽化した物件でも、利便性が高ければ入居者は離れない。そのための首都圏・駅徒歩10分以内というわけだ。
また、アパート自体の耐久性向上にも積極的だ。防湿対応、防蟻対応、構造材の対応、外壁の防水対応などに取り組むことにより、「劣化対策等級2相当」という50年～60年の長期耐久性能を備えたアパートとなっている。また、地震の揺れを最大60%軽減する制振システムを採用することで、震度7クラスの地震にも耐えうる高い耐震性を備えている。実際、創立以降に施工した7,000棟以上のアパートは、これまで倒壊・半壊・液状化による倒壊被害をゼロに抑えることができている。
2017年12月期のシノケングループの業績は、8期連続の増収増益を達成し、売上高1050億円、経常利益110億円となる見込みだ。売上の半数以上をリピーターが占めているということからも、顧客満足度の高さを伺うことができる。
HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム
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