東京の再開発が不動産投資に与える影響とは？23区のエリア戦略に強い注目企業も

東京の都市開発は、世界的にも注目される大規模なプロジェクトが数多く進行しています。東京都内で推し進められている大規模なプロジェクトの中には不動産価格にも良い影響を与える可能性もあるため、不動産投資家にとって投資判断をする際の重要な要素の一つとしてとらえられることがあります。

一方、都市開発が進められているからと言って必ずしも不動産価格に良い影響を与えるとは限りません。不動産投資のエリアを検討する際は、再開発が与える影響を詳しく検証し、実際のニーズ動向を調査する必要があります。

そこで本記事では、東京の再開発が不動産市場にどのような影響を与えるのか、実際に進行中の再開発案件やエリア別の特徴、価格動向を詳しく解説します。これからの不動産投資戦略を考える上で、ぜひご参考ください。

目次

1. 東京の再開発と不動産投資の関係性
   1-1．再開発が不動産投資に与える影響
   1-2．再開発エリアの不動産投資のリスク
2. エリア別に見る東京の再開発
   2-1．日本橋・八重洲エリア
   2-2．虎ノ門・赤坂エリア
   2-3．品川・泉岳寺エリア
   2-4．渋谷・新宿エリア
3. 東京都心部の不動産価格の推移から再開発の影響を検証
4. 東京23区内エリアに強い不動産投資会社
   4-1　エイマックス（A-MAX）（中古マンション）
   4-2　湘建（新築・中古マンション）
   4-3　シノケンプロデュース（一棟アパート）
5. まとめ

1．東京の再開発と不動産投資の関係性

1-1．再開発が不動産投資に与える影響

東京の再開発が不動産投資に与える影響は非常に大きく、再開発プロジェクトが進むエリアでは地域の価値が向上し、不動産価格の上昇が起きることがあります。例えば、商業地では新しいオフィスビルや商業施設の建設が進むことで地価が上昇したり、住宅地でも住環境の改善や利便性の向上によってニーズが増え、不動産価格が上昇するケースがあります。

株式会社エイマックス提供

2025年以降も東京の再開発の計画は進められています。特に山手線の主要駅近辺での再開発は顕著で、例えば2025年に施工予定の開発案件としては、池袋西口プロジェクト、西新宿一丁目地区プロジェクト、2026年には⻁ノ門一丁目東地区第一種市街地再開発事業や東京・文京区の後楽二丁目南地区など、すでに多くのオフィスビルが立ち並ぶエリアであっても開発が進められている状況です。

1-2．再開発エリアの不動産投資のリスク

ただし、再開発エリアへの投資にはリスクも存在します。過剰な期待が価格に反映され、一時的な価格調整が発生する可能性があります。また、再開発計画が進行する中で予想外のトラブルが発生し、実際の完成時期や規模が当初の計画と異なる場合もあります。これらの点を十分に考慮しながら、慎重に投資を進める必要があります。

また、2024年には実際に材料費・建築費の高騰により建築計画に遅れが出ているケースもあります。例えば、2024年10月には「中野駅新北口駅前エリア（区役所・サンプラザ地区）再整備（中野サンプラザ再開発）」が工事費の増加により延期を余儀なくされ、施行認可申請が取り下げられる状況となっています。

令和6年7月に施行予定者が市街地再開発事業の施行認可申請を行いましたが、その後、施行予定者から区に対して急激な想定工事費の増加および事業計画どおりの事業着手が困難な旨の報告があり、令和6年10月に施行認可申請が取り下げられました。このため、本事業のスケジュールは見直しとなる予定となっております。（※中野区「中野駅新北口駅前エリア（区役所・サンプラザ地区）再整備について）」

このような都市開発の案件だけでなく、建築費の高騰は不動産投資に直接的な影響を与えることもあります。新築マンションを建築途中で購入したような場合には、建築費の高騰によって建築が長引いて運用を開始できなかったり、開発途中で計画がストップしてしまうことがあります。これを竣工リスクと言い、再開発が活況となる時期には特に注意したいポイントです。

また、異なる側面として再開発が不動産投資会社のマーケティングに活用されることも少なくありません。再開発のような大きなイベントは、その地域の価値が上がると多くの人が予想しやすいトピックであり、しばしば不動産投資会社やメディアがその期待感を強調しすぎてしまう傾向もあります。

2．エリア別に見る東京の再開発

2-1．日本橋・八重洲エリア

このエリアは、東京駅を中心に再開発が進む商業とビジネスの拠点です。八重洲の再開発では高層オフィスビルやホテル、商業施設が次々と建設され、日本橋では歴史的な街並みを活かしながら新たな都市機能が導入されています。再開発によって、国内外のビジネス需要が一層高まり、不動産価格の上昇が期待されています。

• 東京駅八重洲一丁目東B地区第一種市街地再開発事業
• 日本橋一丁目中地区再開発計画

2-2．虎ノ門・赤坂エリア

国際的なビジネス拠点としての地位を確立することを目指し、大規模な再開発が進行中です。虎ノ門ヒルズを中心とした開発では、新たなオフィスや住宅、商業施設が集積し、赤坂エリアでは国際水準の複合施設が計画されています。交通インフラの強化も進んでおり、ビジネス需要だけでなく、居住ニーズも増大しています。

• 虎ノ門一丁目東地区第一種市街地再開発事業
• 赤坂二・六丁目地区再開発計画

2-3．品川・泉岳寺エリア

交通の要所として再開発が進むエリアで、品川駅周辺の整備が注目されています。リニア中央新幹線の開業予定により、全国的な交通ハブとしての地位が強化され、泉岳寺駅周辺では大規模な再開発により、新たなビジネスと住居の供給が予定されています。

• 品川駅北周辺地区市街地再開発事業
• 泉岳寺駅地区第二種市街地再開発事業

2-4．渋谷・新宿エリア

若者文化と観光の中心地であるこのエリアでは、渋谷駅や新宿駅を中心に再開発が進行中です。商業施設やオフィスビルの増加に加え、訪日観光客向けのインフラ整備が進められています。渋谷ではスタートアップ支援やIT企業誘致が強化されており、新宿では駅周辺の再整備が地域の利便性を高めています。

• 渋谷二丁目西地区再開発事業
• 新宿駅西口地区開発計画

3．東京都心部の不動産価格の推移から再開発の影響を検証

実際に再開発が不動産価格に影響を与えているのか価格推移を見ながら検証してみましょう。下記は、不動産情報ライブラリから抽出した2005年第3四半期～2024年第2四半期までの中央区・千代田区・品川区・文京区・新宿区・渋谷区・港区・豊島区の不動産取引における平均価格推移をグラフ化したものです。

東京都心部の不動産価格の推移（2005年第3四半期～2024年第2四半期）

東京全体の上昇率と比べて、再開発が盛んな港区、千代田区、渋谷区、中央区の価格上昇が顕著であることが分かります。また、徐々に再開発が進む品川区・豊島区も2021年以降に伸びてきており、両者には相関があると見ることもできます。

しかし、これらのエリアは元々不動産需要が豊富なエリアであり、また再開発自体このような人口が豊富で多様なニーズが見込まれるエリアでこそ実施されやすいという点に注意が必要です。

大規模開発は主体が国や自治体、大手デベロッパーであるというだけで、通常の不動産運用と大きな違いはありません。全く需要がない土地に開発をしてしまった場合や、時間の経過によって人々のニーズ変化が起きた場合には、開発に失敗してしまうことがあります。つまり、これらの価格上昇が起きているエリアは「再開発によって価格上昇している」というよりも、「価格上昇が起きるほど人気エリアのため再開発が計画されている」という因果関係が逆の見方ができます。

不動産価格が上昇する要因には再開発だけではなく、金融政策、人口動態、経済成長など、複数の要因が絡んでいます。不動産投資で投資エリアを検討する際は、再開発による需要増を期待する以外にも、物件の状態や実際の賃貸需要、過去の価格推移なども慎重に見ながら検証していくことが大切です。

4．東京23区内エリアに強い不動産投資会社

不動産投資における再開発エリアの戦略としては、再開発による需要増を過度に期待しすぎず、一つのプラス要因としてとらえて投資検討していくことが大切です。様々な角度から東京都内の不動産情報をキャッチアップしている不動産投資会社であれば、再開発による期待感だけでなく、実際の賃貸需要の変化やエリア動向なども加味して物件案内を受けることができます。ここでは東京23区内エリアに強い不動産投資会社をご紹介します。

4-1　エイマックス（A-MAX）（中古マンション）

エイマックスは、顧客の資産（Asset）の最大化（MAX）を社名・理念として掲げる不動産投資会社で、東京23区の投資用マンションの仕入れ・販売を手掛けています。日本でトップの不動産販売実績（※）を有する代表の天田 浩平氏を中心に少数精鋭の営業体制できめ細やかなサービスを提供しています。（※投資用マンション部門　天田氏の個人取引実績　年間最高売上高83.9億円）

4期目の売上は104億円を達成し、国内大手の信用調査会社である帝国データバンクの企業信用調査では、61点の評点（中央値：40点台）と高い点数を獲得しています。

エイマックスの不動産投資セミナーは、長期的に家賃収入を得る方法や、メリットからリスクまでを理解できる不動産投資をはじめて学ぶ方向けの「ベーシックセミナー」、投資の専門家にたっぷり質問したい方や自分だけの投資プランを作ってほしい方、物件のシミュレーションがみたい方向けの「個別相談」、具体的な物件やサービス・金利条件・保証内容など詳細を知りたい方向けの「⾮公開物件の紹介」の3つから選ぶことが可能です。

なお、個別面談に参加すると、代表の天田氏が執筆した3冊目の書籍『マンション投資の「ルール」は私が教えます』をプレゼントしてもらえます。こちらの書籍では、不動産投資の基礎が学べるだけでなく、初心者が不動産投資を始めるにあたり不安に感じやすい物件選びのポイントや資金調達の方法などについても、詳しく解説がされているため、自分でも学びながら不動産投資を検討したい方にとってメリットがあるでしょう。

エイマックスの中古マンションの特徴

エイマックスでは毎月3,000件以上の表に出ない物件情報の中から、立地条件・建物管理の状況・賃料相場・駅ごとの人口増加率・物件の資産価値などに加えて、天田氏が現に保有する90戸の物件の状況や賃貸経験を踏まえ、厳格な基準を満たす中古のみを数十件だけに絞って厳選して仕入れています。

また、賃料査定を行う際は、周辺相場の賃料だけでなく賃貸履歴までしっかりと見ることで、人が抜けてすぐ入居がつく賃料かどうかの判断が行われるため、高い入居率と収益性のバランスが保たれています。他にも、物件調査時に郵便受けにガムテープがはられていないか、周辺にゴミがないかなど共用部の物件調査を行うなど、建物管理・賃貸の状況などについても詳しく見ています。

こうして仕入れられた物件は、人気駅から徒歩10分以内、適正もしくは割安な家賃となっており、かつ建物管理がしっかりしているため安全で長持ちする物件といった長期収入・資産価値が見込める物件となっています。実際に、購入後に10%以上の賃料アップを実現している物件も多数あります。

マンション購入後は、1室あたり一律2200円（税込）の管理費用で運営を委託することができ、購入後5年間は査定家賃80％保証、家賃滞納100％保証、壊れてしまうとまとまった費用が必要なエアコンや給湯器等も購入後3年間は設備保証が設定されているなど、購入後の保証が充実している点も大きな特徴です。3年を経過した物件についても月額2,500円～4,800円（築年数・専有面積で変動）の設備保証に加入することで継続して保証を受けることができます。

適正な家賃設定・賃貸管理により管理戸数711戸・入居率99.1%（2023年7月時点）という実績があり、賃料を上げても入居がつきそうな物件については賃料アップを行っています。そうした営業活動の結果、不動産投資オーナーのリピート率74%、紹介率39%（いずれも2020年10月集計）という非常に高い満足度・実績を有しています。

4-2　湘建（新築・中古マンション）

湘建は、東京・横浜エリアの新築・中古ワンルームマンションの販売を手がける不動産投資会社です。駅徒歩8分以内という好立地のワンルームマンションにこだわることで、入居率99.7%（2020年11月末実績）を実現しており、物件価格は2,000万円～2,500万円が多く他のマンション投資会社と比べると購入しやすい価格帯となっています。

湘建の無料セミナーは、FPや投資家の方などをゲスト講師として招いて、不動産投資を検討している方や資産運用の考え方について学びたい方に向けて、マンション投資のメリットだけではなくリスクまでしっかり説明しており、その上で物件の選び方やマンション投資のノウハウなども解説しています。

セミナー参加者からは「初心者の私でもわかりやすく、国家資格を持った外部の先生が教えてくれるという中立性に好感が持てました。（28歳/女性）」「他社でも不動産投資について説明を聞き、セカンドオピニオンとして受講しました。他社のセミナーでは聞けない専門的が非常に勉強になりました。（38歳/男性）」などの声が上がっており、セミナー後のアンケート結果では、95%以上が「満足」したと回答している実績があります。

現在は期間限定で不動産投資セミナーが無料オンライン配信されていますので、気軽に受講をすることが可能となっています。また、オンライン面談では【Amazonギフト2,000円分】がもらえる参加特典があります。

湘建のマンション投資の特徴

湘建の特徴は、賃貸ニーズの豊富な都心で低リスクの運用が期待できる都心マンションに投資が出来るという点です。物件の種類については、中古マンションの販売だけではなく、オリジナルブランドの新築マンション開発も手がけていますので、資産運用の目的や目標に合わせて最も適した物件を選ぶことができます。

融資についても、優遇金利1%台前半から、85％が頭金10万円以内でスタートしているといった特徴があります。購入後の賃貸管理については、わずらわしい交渉事やクレーム対応などを全て湘建に丸投げすることができ、原状回復費用や設備トラブルの保証なども充実している点がオーナーから高く評価されています。

また、投資初心者でもマンション投資に取り組みやすいよう、オーナー向けスマートフォンアプリ活用した管理も特徴的です。収支の詳細やシミュレーション、書類データのダウンロード、チャットを活用した担当者とのやり取りなど、手間なくマンション管理が行えるよう工夫されています。

長期的に運用することで徐々に純資産を増やして行きたい方や、不動産投資をこれから始める初心者の方でも取り組みやすいというメリットがあります。

4-3　シノケンプロデュース（一棟アパート）

シノケングループは、首都圏、福岡、大阪、名古屋、仙台など全国の主要都市でアパートを企画・開発している大手企業です。

シノケンプロデュースのセミナーは、「人生100年時代を支える資産づくり」をメインテーマに、不動産投資のリスクや回避方法、自己資金を抑える方法、満室経営のポイントなどがわかる不動産投資セミナーです。セミナーでは、「将来が不安だけど何から取り組んでいけばいいか分からない」という方や「不動産投資に興味はあるけど失敗するのが怖い」という方でも、実際の失敗事例や最新の業界情報に触れながら、資産形成や不動産投資をどのように始めればいいかのエッセンスを得ることができます。

老後までにいくら必要か、年金はいくらもらえるか、今後の日本はどう変わっていくのか、その状況に対して資産形成や資産運用にどう取り組んでいけばいいか、といったことなどについても改めて学ぶことの多いセミナーです。

参加特典として不動産投資のノウハウブックと漫画を無料でもらうことができます。また、東京以外にも名古屋・大阪・札幌など全国どこへでもセミナー講師が駆けつける無料の個別相談会も利用可能です。

シノケンプロデュース一棟アパート経営の特徴

シノケンプロデュースのアパート販売実績は7000棟以上、グループ会社のシノケンファシリティーズでは管理戸数47,000戸以上（2023年12月末時点）の実績があり、入居率98.56% (2023年年間平均入居率)を実現しています。

シノケンプロデュースのアパートはグッドデザイン賞や住宅性能表示制度（劣化対策等級2相当）、金融機関（木造アパートで融資期間35年）など第三者機関からの評価を多数獲得しています。1990年の創立から30年以上経った2023年時点まで、震度7クラスの地震を経験しても倒壊半壊・液状化による被害が0棟という実績もあり、高い耐震性にも強みがあります。

また、アパート経営は区分マンション投資と比較して多額の資金が必要になりますが、シノケンプロデュースは資金調達にも強みがあり、シノケンのオーナーは約4割が自己資金500万円未満となっています（2018年調査時点）。自己資金をあまり用意できない・資金はできるだけ手元に残しておきたいという方でも始めやすくなっています。

まとめ

東京の再開発は、価格上昇や需要増加がなどの不動産投資にとって良い影響を与える可能性がある一方で、過剰な期待による価格調整や竣工リスクなど、投資判断には慎重な検討が必要です。不動産投資会社によるマーケティングにも活用されることも少なくないため、再開発のみを投資判断の主な要因とせず、多角的な視点から投資を検討されていくのが良いでしょう。

また、不動産投資の初心者の方であれば不動産投資会社のセミナーを受講するなどして情報収集することも有効です。東京23区のエリア動向に強い不動産投資会社であれば、実際の売買動向や入居状況から最新の情報を教えてもらうこともできます。今回ご紹介した不動産会社は23区内の不動産事情についても詳しく解説してくれるため、まずは情報収集をしていきたい、エリアごとの特徴を比較したい、と言う場合には活用されてみるのも良いでしょう。

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