シノケンのアパート経営のリアルな評判・口コミは?サラリーマン投資家の体験談インタビュー

※ このページには広告・PRが含まれています

シノケンは1990年創業の不動産投資会社で、販売実績7,000棟以上の実績がある企業です。業歴の長さや開発棟数・販売数の多さから、シノケンのアパート経営を検討している方も多いのではないでしょうか。

しかし、アパート経営は投資規模も大きいため、ハードルが高いと感じる不動産投資の初心者の方も少なくありません。そこでこの記事では、実際にシノケンプロデュースでアパート経営をスタートさせたサラリーマン投資家の方にインタビューを実施し、シノケンのアパート経営について詳しくお話をうかがいました。シノケンのアパート経営を検討されている方、アパート経営に強い不動産会社を探されている方はご参考ください。

目次

  1. 話し手プロフィール
  2. シノケンプロデュースで購入したアパートについて
  3. 不動産投資に注目した流れ、アパート経営に至るまでの経緯
  4. アパート経営を始めるリスク、対策について
  5. 数あるアパート経営会社の中でシノケンプロデュースを選んだ理由
  6. 編集後記

1.話し手プロフィール

投資家 K・Iさん

    資産運用会社に勤める金融ライター。証券アナリスト保有。 新卒から一貫して証券業界・運用業界に身を置き、自身も個人投資家としてさまざまな証券投資を継続。シノケンプロデュースのアパートを大阪と名古屋の2棟保有。

属性(1棟目アパート購入時)

  • 年収:約1,500万円
  • 年齢:34歳
  • 住宅ローン:5,000万円
  • 居住地:東京
  • 家族構成:既婚、子有

2.シノケンプロデュースで購入したアパートについて

シノケンプロデュースで購入したアパートについて教えてください

「大阪と名古屋で1棟ずつ購入しています。初めに大阪で1棟購入し、翌年名古屋で1棟を追加購入しました。大阪のアパートは34歳の頃に購入し、名古屋の方はその翌年に購入したので35歳の頃でした。32歳で自宅を購入して住宅ローンを組んでいたので、現在は合計2億円程度の残債があります。1棟目の購入当時は年収1,500万円でしたが、自宅を購入したばかりだったので自己資金が少なく、フルローンを組める不動産投資を始めたいと考えていました。」

保有物件(新築アパート2棟)

エリア 大阪府西淀川区
物件価格 7,000万円台後半
保有年数 3年
戸数 6戸
アパートローン フルローン
間取り 1LDK
エリア 名古屋市中村区
物件価格 7,000万円台後半
保有年数 2年
戸数 6戸
アパートローン フルローン
間取り 1LDK

東京にお住まいですが、大阪と名古屋のアパートを購入したのはどのような理由がありますか?

「物件価格や利回りの観点から東京でのアパート経営はあまり考えておらず、当時は東京に次ぐ規模の大都市である大阪・名古屋が良いかなと考えていました。その他のエリアだと、仙台・福岡の物件も紹介を受けていました。

ただ、物件の紹介を受けて検討中の間にも、他の投資家の方の動きが早すぎて物件がなくなってしまうこともありました。好条件の物件ほど数日でなくなってしまうこともあるので、自分なりの判断軸を持って検討された方が良いかもしれません。」

アパートの購入では初期費用としてどの程度必要でしたか?

「フルローンなので頭金は不要だったのですが、諸費用は一棟あたり300万円くらいかかりました。1棟あたりの年間手残り金と減価償却費を計上した後の税圧縮の効果もあるので、3年の運用で自己資金は回収できています。このまま長期で保有していけば、私としては満足なリターンが得られると考えているところです。」

どちらの物件も管理業務を委託した理由はありますか?

「本業が忙しく、不動産経営も初心者であったため、ほぼ全ての管理業務をプロに任せられる点にメリットを感じていました。

管理業務をお任せする点については、管理料が引かれるため、手残り金が少なくなってしまうのが一般的なデメリットですが、私の場合、自己資金に対してどれだけキャッシュフローを取れるのか、CCR(自己資金配当率)を重視した考え方をしていました。より投資効率が良い方法があるとは思うのですが、フルローンで購入できていたこともあり、管理の手間の少ない契約をしたという背景があります。」

3.不動産投資に注目した流れ、アパート経営に至るまでの経緯

不動産投資を始めようと思ったきっかけはありますか?また、情報収集はどのようにされましたか?

「もともと株式や投資信託での投資をしていたのですが、並行してキャピタルゲイン・ロスのリスクが低く、インカムゲインを重視した投資をしてみたいと思ったのがきっかけでした。不動産投資も値上がり・値下がりのリスクがありますが、毎月の家賃収入が主な収益となるので、資産のバランスを取りたいと考えました。

情報収集の方法としては、シノケンを含む複数社の不動産会社に相談することから始めました。この時はアパートだけでなく、区分マンションの不動産投資会社にも相談して、色々な物件タイプを比較しました。

不動産会社への相談前には、インターネットで情報収集したり、書籍を読んだりもしていましたが、実際に物件を提案してもらった方が具体的に検討しやすいなと思い、早い段階で不動産会社に問い合わせを開始しました。」

マンション投資ではなくアパートにしたのはどのような理由がありますか?

「マンションの区分投資だとキャッシュフローが取りにくいというのが主な理由でした。フルローンでの購入を検討していたので、都心マンションだとキャッシュフローがマイナスになりやすく、頭金を入れたところでせいぜい一戸あたり数千円の手残りの物件ばかりでした。

マンションを6戸くらい購入して運用する方法も検討しており、悩んだのですが、トータルの物件価格や自己資金・資金効率などを比較して、私の場合にはアパートの方が適しているなと考えてアパートを選びました。

アパートの場合、投資規模が大きいためフルローンでもキャッシュフローをプラスにできます。また、株式投資のような日々の値動きではなく、インカムゲインを重視した投資がしたいという気持ちで不動産投資を検討していたので、キャピタルゲインを狙った都心マンション投資は、そういう意味でも投資目的に合っていなかったかなと思います。」

Iさんは資産運用会社にお勤めで金融知識も豊富ですが、不動産投資ではあらためてどのような点を勉強しましたか?

「確かに資産運用や投資全般の知識はありますが、『物件の良し悪しを見分ける』という、不動産特有の知識がなかったため、不動産投資については初心者でした。その他で言うと、例えば、建物の減価償却については他の投資には無い概念のため、投資前に最低限の部分はいちから勉強して身に付けました。

情報収集の仕方で言うと、やはり様々な不動産会社の方にお話を聞くことがとても勉強になります。実際にシノケンから聞いたお話では、『こういうところを考えれば良いのだな』という気づきがありました。例えば、立地だと駅に近いだけでなく住環境にも注目したり、建物のセキュリティや災害リスクの備え方など、実際の物件をもとに様々なノウハウを教えてくれました。」

4.アパート経営を始めるリスク、対策について

アパート経営を始めることに対し、ご家族から反対はありませんでしたか?

「資産運用については任せてもらっていたので、特に反対はされませんでした。」

災害リスクについてはどのようにとらえていましたか?

「災害リスクについては、購入前に不安に感じていたポイントの一つです。例えば、名古屋のハザードマップを見ると、水害リスクの高い地域が存在します。

しかし、名古屋の土地の特性上、都市部で水害リスクが低く、かつアパート経営が検討できる土地が限られています。災害リスクが低いエリアほど土地の価格が割高になる傾向にあるため、私の場合は保険でリスクに備えることにしました。」

名古屋市ハザードマップ
出典:「ハザードマップポータルサイト」(2024年7月26日に利用)

出口戦略についてはどのように考えていますか?

「現状、短期的な売却は考えていないのですが、将来的に減価償却費が計上できなくなるデッドクロスのタイミングでどのようにするか、判断のポイントになると思います。

新築アパートだと中古物件と比較して利回りが低いという点はデメリットです。アパートの税効果がなくなるタイミングで、並行して家賃収入が少なくなったり、修繕費が大きくなったりなどでキャッシュフローがマイナスになってしまうこともあると思います。

まだ20年ほど先のことなので、その時の不動産市況や自身の資産状況を見ながら、出口戦略については検討していくことになると思います。」

5.数ある不動産投資会社の中でシノケンプロデュースを選んだ理由

シノケンプロデュースに申し込みをする前に会社の評判・口コミを調べましたか?

「インターネットで検索して、評判・口コミは調査しました。気になった口コミとして『利回りが低い』という声がわりと多く見られていて、購入前には実際に不安を抱いたポイントです。

ただ、私が購入したアパートは比較的に良い立地の新築物件であるため、利回りが低いという点については受け入れるべきと思っています。もう少し地方のエリアや築年数が経過した中古アパートであれば高い利回りを狙える可能性もあると思うのですが、中古アパートになると融資のハードルが高く、当時の自己資金では購入できなかったと思います。

また、物件単体でみれば低利回りと言えますが、先ほど述べたようにフルローンによって少ない自己資金で購入できたため、CCR(自己資金配当率)で見れば投資効率が良いと考えています。物件の利回りも重要ですが、投資を検討する際はローンもセットで検証されていくのが良いと思います。」

複数の不動産投資会社を比較されていく際にはどのような点を重視していましたか?

「アパートローンをフルローンで組めるかどうか、融資に強いかどうかという点をまずは重視していました。住宅ローンを組んだばかりで自己資金が少ないタイミングだったこともあり、融資に強い不動産投資会社を優先して検討していました。

シノケン以外のアパートも検討していたのですが、他社では頭金が2割必要と言われており、1,500~2,000万円ほどの自己資金が必要でした。自己資金が足りなかったので断念しかけていたのですが、シノケンではフルローンが組めたので、購入に至っています。

その他のポイントとしては、不動産投資が初めてだったので不動産特有のリスクや物件を見分けるポイントなどの情報提供をしてくれ、しっかりアドバイスをいただけるかどうかという点も見ていました。」

シノケンプロデュースに申し込みをした後の印象はいかがでしたか?

「全体的な印象としては、『営業のしつこさ』みたいなものを全く感じなかったのが好印象でした。営業の流れとしては、資料請求の後に面談があり、その後に物件の紹介を一度だけ、といったくらいでした。こちらの投資目的や資産状況に合わせて、検討したくなるような物件だけを厳選して送ってくれているのだと思います。

また、疑問点や不安を質問した時の営業担当の方の対応力から、シノケングループの組織的な強さを感じました。おそらく、投資家から出る不安や疑問については会社内でしっかりと情報共有されており、こちらが納得できるような回答が用意されているのかなと思います。すごく不動産に詳しい担当者が一部いるという感じではなく、均質化された対応ができるよう、組織としてノウハウが蓄積されているような印象です。こちらの質問に対する回答も納得感があり、担当いただいた方には満足しています。」

実際に購入した物件を見たときにはどのような印象でしたか?

「自分が独身で賃貸に住んでいる頃であれば、『ここに住みたい!』と思うような物件でした。大阪・名古屋という立地もあるのですが1LDKで広々としていて、単身の社会人の方が住みたくなるようなデザインです。また、スマートロックを利用したセキュリティや、スホートフォンで温度・湿度・照度などの一元管理もできるという点も良くて、ここに住める人がうらやましいと感じるほどでした。」

購入後、管理運営でのトラブルはありましたか?また担当者とのコミュニケーションはどのように行われますか?

「まだ保有して2~3年程度であることと、実際の管理はほとんど任せている状態になっており、特にトラブルなどは発生していません。

担当者の方とのコミュニケーションについては、時折お電話をいただきますが、まだトラブルが発生していないこともあり、たまに新規物件のご紹介をいただくくらいです。実際に2棟目の購入については、この時のご紹介から決まっています。本業が忙しいため、不動産管理の大部分をお任せできるこのような管理形態に満足しています。」

シノケンプロデュースの物件を検討している方にアドバイスはありますか?

「自分がどのようなポイントを重視しているのか、しっかり伝えることが大切です。シノケンは全国の主要都市の物件を取り扱っているので、欲しい物件のポイントを押さえておかないと目的に合っていない物件を紹介される可能性もあると思います。

逆にここをしっかり伝えておくことで、自分にとって良い物件が見つけてもらいやすくなります。ポイントとしては、まずはおおまかなエリアや自己資金、毎月のキャッシュフローの目標、借入額などを伝えてみてください。私の場合は、エリアとしては、大阪・名古屋を筆頭に、政令指定都市の物件を優先して紹介してもらうよう伝えていました。

また、シノケンだけでなく新築アパート経営の全般に言えることですが、減価償却費が計上できなくなった時のデッドクロスにどのように対応するか注意されておくと良いと思います。私は20年後もまだ働いている予定なので直ちに生活に影響がでるようなことはないと思いますが、将来のキャッシュフローに与えるインパクトは大きいととらえています。初心者の方が見逃しやすいポイントかと思いますので、よく確認されておくことが大切です。」

編集後記

今回はシノケンプロデュースでアパート経営を始めたIさんにお話をうかがいました。資産運用を行う会社に勤めながら、自身の属性や資産状況、本業の忙しさなどを総合的に判断して、シノケンプロデュースで大阪と名古屋の2つのエリアで2棟のアパートを運営されています。

Iさんのお話の中で、他社では頭金が2割必要だったところ、シノケンプロデュースのアパートではフルローンを組んでスタートできたというエピソードから、シノケンプロデュースの融資の強さがうかがい知れます。また、初めに興味のある物件の特徴を伝えておくと、希望条件に沿った物件のみを厳選して送ってくれるという点も印象的です。

シノケンプロデュースのアパート経営が気になっている方は、まずは無料のセミナーで情報収集から始められるのも良いでしょう。しつこい営業はされないため、「複数社の意見を総合的に判断したい」「区分マンションとアパート経営を比較したい」といった場合にも気軽に参加することができます。

シノケンプロデュース

シノケンの不動産投資セミナー
会社名 シノケンプロデュース
セミナーURL https://www.shinoken.com/
本社所在地 東京都港区浜松町二丁目3番1号 日本生命浜松町クレアタワー
設立年 2007年
資本金 151億2849万円(資本剰余金を含む)※グループ全体
売上高 1,059億45百万円(2023年12月期)※グループ全体
社員数 1,127名(2023年12月末現在)※グループ全体
上場有無 非上場
サービス理念など 土地がなくても、頭金が少なくてもアパート経営はできる
オンライン対応 オンラインセミナー・オンライン面談実施
セミナー参加特典 不動産投資のノウハウブック・漫画プレゼント、非公開物件の紹介

シノケングループは、首都圏、福岡、大阪、名古屋、仙台など全国の主要都市でアパートを企画・開発している大手企業です。

シノケンプロデュースのセミナーは、「人生100年時代を支える資産づくり」をメインテーマに、不動産投資のリスクや回避方法、自己資金を抑える方法、満室経営のポイントなどがわかる不動産投資セミナーです。セミナーでは、「将来が不安だけど何から取り組んでいけばいいか分からない」という方や「不動産投資に興味はあるけど失敗するのが怖い」という方でも、実際の失敗事例や最新の業界情報に触れながら、資産形成や不動産投資をどのように始めればいいかのエッセンスを得ることができます。

老後までにいくら必要か、年金はいくらもらえるか、今後の日本はどう変わっていくのか、その状況に対して資産形成や資産運用にどう取り組んでいけばいいか、といったことなどについても改めて学ぶことの多いセミナーです。

参加特典として不動産投資のノウハウブックと漫画を無料でもらうことができます。また、東京以外にも名古屋・大阪・札幌など全国どこへでもセミナー講師が駆けつける無料の個別相談会も利用可能です。

シノケンプロデュース一棟アパート経営の特徴

主要エリア 首都圏・福岡・名古屋・大阪・京都・神戸・仙台
大都市圏のターミナル駅から電車で30分圏内、駅徒歩10分圏内
投資対象 新築アパート
販売実績 7,000棟以上
管理戸数 50,000戸以上(2024年12月末時点)
入居率 入居率98.75%(2024年年間平均/自社企画開発物件)

シノケンプロデュースのアパート販売実績は7000棟以上、グループ会社のシノケンファシリティーズでは管理戸数50,000戸以上(2024年12月末時点)の実績があり、入居率98.75%(2024年年間平均/自社企画開発物件)を実現しています。

シノケンプロデュースのアパートはグッドデザイン賞や住宅性能表示制度(劣化対策等級2相当)、金融機関など第三者機関からの評価を多数獲得しています。1990年の創立から30年以上経った2023年時点まで、震度7クラスの地震を経験しても倒壊半壊・液状化による被害が0棟という実績もあり、高い耐震性にも強みがあります。

また、アパート経営は区分マンション投資と比較して多額の資金が必要になりますが、シノケンプロデュースは資金調達面でも強みがあり、フルローン・金利1%台での融資付けの実績も多数あります。自己資金をあまり用意できない・資金はできるだけ手元に残しておきたいという方でも始めやすくなっています。

The following two tabs change content below.

HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チームは、不動産投資や金融知識が豊富なメンバーが不動産投資の基礎知識からローン融資のポイント、他の投資手法との客観的な比較などを初心者向けにわかりやすく解説しています。/未来がもっと楽しみになる金融メディア「HEDGE GUIDE」