利回り不動産「19号ファンド（国立サニービル第2回）」のリスクは？キャンペーン内容も

「利回り不動産」は、株式会社ワイズホールディングスが運営する不動産投資型クラウドファンディングです。利回り不動産ではファンドの募集頻度も高く、様々な不動産案件が提供されています。

運用不動産のパフォーマンスによって大きく利回りが左右される不動産投資型クラウドファンディングにおいて、提供されている不動産情報からポイントを見極め、適切な投資判断をすることが重要となってきます。

そこで本記事では、利回り不動産のファンドはどんな特徴を持っているのか、また投資するときには、どんな点に注意すればよいのか、実際に募集されているファンドを見ながら解説してきます。投資を検討されている方は、ぜひご参考ください。

目次

1. 利回り不動産19号ファンド（国立サニービル第2回）の内容
   1-1．募集条件
   1-2．運用物件はJR国立駅徒歩3分の商業ビル
   1-3．キャピタルゲインとインカムゲイン
   1-4．マスターリースを設定
2. 利回り不動産はキャンペーンを実施中（2022年1月31日まで）
   2-1．お年玉山分け100万円キャンペーン
   2-2．Amazonギフト券キャンペーン
3. まとめ

1．利回り不動産19号ファンド（国立サニービル第2回）の内容

利回り不動産は、株式会社ワイズホールディングスが提供する不動産クラウドファンディングサービスです。

1口1万円の少額から不動産投資が可能で、これまでに5つのファンドを運営・募集しており、不動産クラウドファンディングを活用した次世代の投資スタイルを提案しています。

運営会社である株式会社ワイズホールディングスは東京に本店、大阪と沖縄に支店を構え、不動産開発・不動産仲介・不動産賃貸など行っており、これまでにホテルや商業施設などをメインに、比較的大規模な不動産開発を手掛けてきた実績があります。

利回り不動産は2022年1月18日（火）正午1から、利回り不動産19号（国立サニービル第2回）を募集開始しています。19号ファンドの事例として、どのようなポイントに注意して投資判断を行えばよいのか見て行きましょう。

1-1．募集条件

募集金額は6,300万円、利回りは年利換算で8パーセントと、他の不動産投資型クラウドファンディングサービスのファンドと比較しても高水準となっています。また募集は抽選式なので、募集開始時刻に間に合わない場合でも投資できる確率に変化はありません。

その他、物件の取得に際し不動産会社が出資する劣後出資分割合は10％です。7,000万円の物件の取得に際し、投資家が90％の6,300万円、ワイズホールディングスが700万円を出資する形となります。

1-2．運用物件はJR国立駅徒歩3分の商業ビル

このファンドでは投資家に運用対象の物件情報も公開されています。今回のファンドで運用されるのは、JR中央線、国立駅から徒歩3分の好立地にある商業ビルです。物件の情報は以下のようになっています。

築年数は40年とやや古い物件ですが、RC造であるため法定耐用年数内であり、また新耐震基準にも合致した物件となっています。この建物のある国立市東の公示地価は平方メートル単価で30～45万円です。（※参照：国土交通省「土地総合情報システム」）

公示価格がそのまま取引価格に反映されるわけではないためあくまで目安となりますが、土地の公示価格は52㎡×30～45万＝1,560～2,340万円です。取得価格の7,000万円に対する割合として、土地の資産価値よりも建物部分の収益的価値の割合が高いということが分かります。

1-3．キャピタルゲインとインカムゲイン

不動産投資型クラウドファンディングの収益には、大きく分けてキャピタルゲイン（売却益）型とインカムゲイン（賃料収入）型の2種類があります。ファンドによってどちらに収益の重きを置いているかによって、最終的な投資家へのリターンにも変動があります。

19号ファンド（国立サニービル第2回）の場合、物件運用終了時に物件を売却して投資家に出資金を返済します。不動産市況の変化により物件相場が下落する可能性があり、運用金額の規模が大きくなるほど買い手が限られてしまうリスクがあります。不動産投資型クラウドファンディングに投資するときは、元本が必ずしも保証されていないという点を視野に入れて投資先を選ぶことも、重要なポイントです。

長期運用ファンドの場合、その期間中に物件相場が大きく変動する可能性は運用期間の長さに比例して高くなると言えるでしょう。19号ファンドは運用期間6ヶ月の短期運用ファンドであるため影響は少ないと言えますが、長期案件への投資を検討する場合には注意が必要です。

1-4．マスターリースを設定

19号ファンドでは、賃料保証のためワイズコーポレーションの関連会社である株式会社スリーワイズエステートとにマスターリースを締結しています。

マスターリースとは、実際に賃貸しているエンドユーザーと直接の賃貸契約を交わさず、マスターリース会社が一括で借り上げ、エンドユーザーに転貸している契約形態です。一括で借り上げられているため、運用対象の不動産で空室が発生したとしても一定の賃料が毎月入ってくる契約となっています。

リスク面を見ると、マスターリースによる家賃収入保証も行われているこのファンドは、出資元本返済リスク、投資家分配金減少リスク共に低いと考えられます。

ただし、マスターリース契約にはデメリットがあります。利回りは8％と他の不動産投資型クラウドファンディングと比較しても高めの水準になっており、投資家へ高い利回りを提供しているということは、賃料も物件価格に対して高く設定されていたり、予想売却価格を高く設定しているということになります。設定する家賃・予想売却価格が高いほど、計画通りの運用を行えなくなるリスクの上昇に繋がります。

マスターリース契約のために、原則は空室が出ても投資家へのリターンは変わりませんが、スリーワイズエステートが支払い不可能な状況に陥ってしまうと、元本を大きく毀損してしまう可能性があります。マスターリース契約だからと言って、リスクが0になるわけではない点に留意しましょう。

2．利回り不動産はキャンペーンを実施（2022年1月31日まで）

利回り不動産では、2022年1月1日〜1月31日までの期限付きで2つのキャンペーンを実施しています。それぞれ内容を詳しくみて行きましょう。

2-1．お年玉山分け100万円キャンペーン

• キャンペーン期間：2022年1月1日〜2022年1月31日
• キャンペーン対象者：対象ファンドへの投資申込
• 内容：ワイズコイン100万円分を投資申込した人数で均等分配※

※ワイズコインとは、利回り不動産のファンドに出資できるコインで、1コイン=1円としてみなされます。

これまでに投資家登録を行っている方もキャンペーンの対象となっています。また、投資申請した人数に合わせて均等分配されるため、投資額によってキャンペーン効果が変わらない点も特徴的と言えるでしょう。

2-2．Amazonギフト券キャンペーン

• キャンペーン期間：2022年1月1日〜2022年1月31日
• キャンペーン対象者：新規会員登録
• 内容：Amazonギフト券1,000円分

こちらのキャンペーンは新規会員限定となっていますが、Amazonギフト券1,000円分がもらえるキャンペーンとなっています。

まとめ

利回り不動産の第19号案件は、募集金額に対する運用不動産の担保評価が高く、マスターリース契約付きで家賃保証が行われているという特徴を持っています。一方、マスターリースによるリスクヘッジがされつつもやや高い分配利回りが設定されている点に注意が必要と言えます。

このように、利回り不動産では投資家向けに住所など詳細な情報も公開されているため、実際の不動産価格と募集金額を比較しながら投資の判断をすることが可能です。投資判断に迷う場合は、今回ご紹介したようなポイントに注意しながら、検討されてみてください。

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