賃貸併用住宅のメリット・デメリットは?アパート投資との比較も

賃貸併用住宅は自宅と同じ建物内に賃貸物件を所有する不動産投資方法です。アパートやマンション投資とはまた違った形の不動産投資方法として、検討されている方も多いのではないでしょうか?

今回は、賃貸併用住宅のメリットやデメリット、また一棟アパートの運営とどのような違いがあるのかをお伝えします。

目次

  1. 賃貸併用住宅とは
    1-1.住宅とアパートが一体化した不動産
    1-2.賃貸併用住宅は住宅ローンが使える可能性がある
    1-3.賃貸部分の面積は建物の50%未満に限られる
  2. 賃貸併用住宅をアパート投資と比較したときのメリット
    2-1.金利負担が小さい
    2-2.住宅ローンを家賃収入で返済できる
    2-3.柔軟な運用ができる
  3. 賃貸併用住宅をアパート投資と比較したときのデメリット
    3-1.アパート投資と比較して利回りは低い
    3-2.賃貸部分にできる面積が限られている
    3-3.出口戦略が立てづらい
    3-4.普通の住宅よりも建築費が高い
  4. 賃貸併用住宅運営の注意点
  5. まとめ

1.賃貸併用住宅とは

まず、賃貸併用住宅とはどういった住宅なのかを確認していきましょう。

1-1.住宅とアパートが一体化した不動産

賃貸併用住宅とは主に住宅と賃貸物件が同じ建物の中にある物件のことを指します。

例えば3階建ての建物で1階を賃貸用として貸し出し2階と3階が自宅という物件や、1階と2階が自宅で3階部分を賃貸に出す場合もあります。

オーナーは自宅と同じ建物内に賃貸物件があるので管理がしやすく、入居者にとってはオーナーが身近にいるので、何か問題が起きてもすぐ相談できるのが特徴です。

1-2.賃貸併用住宅は住宅ローンが使える可能性がある

また購入部分の特徴として、住宅ローンを使って賃貸物件を購入できる点が挙げられます。

賃貸併用住宅では、金融機関によって投資用ローンだけでなく、住宅ローンの融資を受けられるケースがあります。住宅ローンの適用によって、返済期間が長かったり金利が安かったりなどの有利な条件で物件を購入できる可能性があります。

1-3.賃貸部分の面積は建物の50%未満に限られる

ただし、金融機関が提供する住宅ローンでは、賃貸併用住宅を購入する時、賃貸部分の面積は建物の延べ床面積の50%未満に限られているケースが多くなります。

住宅ローンは国民の住宅購入を促進するため、国が金融機関に導入を要請している側面があります。そのため、収益を出すための賃貸物件の購入時には制限が設けられています。

2.賃貸併用住宅をアパート投資と比較したときのメリット

では賃貸併用住宅とアパート投資を比較した時の賃貸併用住宅のメリットを見てみましょう。

2-1.金利負担が小さい

賃貸併用住宅の大きなメリットに、融資年数が長期で受けられ、金利が低いことが挙げられます。2020年現在投資用アパートローンを使って物件を購入する時には、融資の金利を1.5~3%は見ておく必要があります。

一方、賃貸併用住宅の購入時に住宅ローンを利用すれば、金利1%以下で融資を受けられる可能性があります。

仮に3,000万円の住宅ローンを組んだ時の条件を比較してみましょう。下記の表は1%の住宅ローンを35年間、2.5%の投資用ローンを25年間で融資を受けた場合の毎月の返済額を表したものです。

返済期間 35年 25年
金利(元利均等) 1% 3%
毎月の返済額 84,685円 134,585円

毎月の返済負担に49,900円の差が生まれることが分かります。融資年数を長期で、金利を低く抑えられる住宅ローンを利用できる点は、大きなメリットであると言えるでしょう。

2-2.住宅ローンを家賃収入で返済できる

賃貸併用住宅のメリットは、自宅の購入に必要な住宅ローンを家賃収入で返済できる点です。

先の例だと毎月の返済額は84,685円なので、家賃42,500円の部屋を二つ設ければ、家賃収入によって住宅ローンを返済することが可能です。仮に3部屋設置できれば住宅ローンを返済できるだけではなく、収支をプラスにすることも可能です。

2-3.柔軟な運用ができる

また賃貸併用住宅は、賃貸部分を柔軟に運用できます。例えばお子さんが大きくなり、子供部屋が必要になれば、賃貸部分を貸し出さず、家族間で利用する部屋に転用することができるでしょう。

その他にも高齢になった自分の親と同居する時には、賃貸部分を親に住んでもらうこともできます。逆に、自分たちが高齢になった場合は、自宅部分を子供に譲り、自分たちが賃貸部分をリフォームして二世帯住宅にすることもできるでしょう。

3.賃貸併用住宅をアパート投資と比較したときのデメリット

次に、賃貸併用住宅とアパート投資を比較した時のデメリットも見て行きましょう。

3-1.アパート投資と比較して利回りは低い

賃貸併用住宅は自宅部分が延床面積の半分以上なければいけません。そのため建物の大半を自分で使用することになり、建物の全部を賃貸物件として利用することができるアパート投資より、利回りが低くなります。

例えば同じ4,000万円で賃貸併用住宅を購入したときと、アパートを購入した時では、賃貸として貸し出せるのは建物の半分だけですから、表面利回りもほぼ半分程度になってしまいます。

ただし、直接金銭面で不利というわけではなく、半分は自宅として使用するので、毎月の居住費は削減されます。月々支払う家賃と得られる家賃収入のトータル金額を比較してみましょう。

3-2.賃貸部分にできる面積が限られている

住宅ローンを利用して賃貸併用住宅を建築した場合、賃貸に使える面積が制限されています。

自分たちが使う部分がそれほど必要ないと思い、「じゃあこの部屋も賃貸に回そう」と考え、勝手に賃貸部分を増やしたとします。

しかし、そこで金融機関に賃貸併用住宅の半分以上を貸し出していることが分かってしまうと、住宅ローンの融資利用規約違反として、一括返済を求められる危険性があります。住宅ローンを利用する以上、自宅として半分以上は使わなくてはいけない点に注意しましょう。

3-3.出口戦略が立てづらい

賃貸併用住宅も、何らかの事情で手放さねばいけないこともあるかもしれません。引っ越しであったり、家族構成が変わったりなどの事情で広い家が必要なくなることもあるでしょう。

しかし、賃貸併用住宅は賃貸物件の運営に興味がない実需利用の方にとっては、アパートが何部屋も付いている使いにくい住宅としてなかなか興味を持たれなかったり、購入費用が大きくなることで、買い手の需要が減ってしまう可能性があります。

逆に不動産投資家にとっては、建物の全部屋を賃貸にしやすいわけではないので、利回りが低い物件として見られてしまう可能性があります。

賃貸併用住宅はあくまで自分たちで使うからこそメリットがあるのであり、純粋に居住用物件が欲しい人、また投資用物件が欲しい人にとっては、そこまで興味を持たれない可能性が高いと言えます。

4.賃貸併用住宅運営の注意点

賃貸併用住宅は坪単価が70万円以上あることが多く、新築で購入しようとすると60坪でも5,000万円前後のお金がかかってしまいます。この場合、多額の資金を金融機関から受けることとなり、購入できる方が非常に限られてきます。親などから相続した土地がある方は、その土地に賃貸併用住宅を建てるようにするとよいでしょう。

また、賃貸併用住宅は住人が同じ建物内に入るので、要望なども受けやすく、賃貸物件を運営するためにはどういったことが必要なのかを学ぶことができます。入居者が何を求めているのかを、身近な入居者から学んで、大家としての経験を積んでいくことができます。返済リスクを抑えながら、不動産投資を学んでいきたいと行った場合に賃貸併用住宅を検討してみると良いでしょう。

まとめ

賃貸併用住宅は、住宅ローンで賃貸物件のある自宅を購入し、ローンを家賃収入で返済できるというメリットがあります。

ただし、賃貸にできる部分は限られており、また自宅と同じ建物内に、他の人が住むことがストレスに感じる人もいるかもしれません。

賃貸併用住宅の購入者に体験談を聞いたり、不動産会社に相談したりして賃貸併用住宅のメリットとデメリットをよく研究してから、購入を検討してみるのが良いでしょう。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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