テレビCMや雑誌などで不動産投資を目にする機会が多くなっていますが、興味があっても「税金や会計は難しそうだし、手続きが面倒かも…」と感じて躊躇してしまっているという方も多いのではないでしょうか？
投資用不動産を所有している場合、2月中旬から3月中旬の間に「確定申告」という手続きを毎年行う必要がありますが、会社員の方であれば年末調整という所得税の計算などを会社がしてくれるため、納税の手続きにはあまり馴染みがないかと思います。実際、不動産投資を始めた方の多くが、不動産を購入した翌年の税金計算や申告手続きをどうすればいいのか分からず、確定申告の時期になって慌てて税理士に相談するというケースが少なくありません。
確定申告や税金計算は正しい知識があれば怖いものではなく、むしろ節税によって税金の還付などが受けられるというメリットがあります。この記事では、これから不動産投資を始めたいと考えている方向けに、確定申告が必要なケースやメリットがあるケース、確定申告の流れ、確定申告や税金について効率的に学ぶ方法などについてご紹介をしていきたいと思います。
確定申告が必要なケースは？所得税の還付や売却の注意点
確定申告が必要な人や還付を受けられる人は？
確定申告とは、１年間の所得（収入から経費の控除などを差し引いたもの）を確定させ、所轄の税務署に申告手続きをすることです。
２つの企業から給与をもらっている方や、給与の年間収入金額が2,000万円を超える方、不動産投資のような副業から20万円以上の所得がある場合などに確定申告が必須となります。
また、会社員（給与所得者）の場合は、源泉徴収という形で給与から税金が天引きされていますが、不動産からの所得は給与所得と通算ができるという特徴があるため、もし不動産所得がマイナスであれば、源泉徴収の中から支払いすぎとなっている所得税の税金分について還付が受けられるというメリットがあります。
売却時の所得にかかる譲渡税には注意！
不動産を売却した際に得られる利益は「譲渡所得」という所得となり、家賃収入の所得とは税率なども異なります。特に、不動産を取得した年から5年が経過しないまま売却をして利益を確定すると「短期譲渡所得税」という通常の倍近い税率(30.63%)で課税されてしまうため、事前に注意をしておきたいポイントです。
| 税金の種類 | 短期譲渡所得税 | 長期譲渡所得税 |
|---|---|---|
| 所得税 | 30.63% | 15.315% |
| 住民税 | 9% | 5% |
（※2018年時点。上記の所得税には、復興特別所得税2.1%を上乗せしています。）
確定申告の流れや経費計上のポイント
確定申告の３つの流れ
税金計算や納税手続きなどと聞くと難しい感じがしますが、確定申告の流れは以下のように、「所得計算に必要な書類を揃えて」「申告書を作成して」「税務署に提出する」というシンプルなものとなります。
- 昨年の所得を計算するのに必要な書類を揃える（源泉徴収票、医療費の領収書、家賃収入が分かる書類、経費など）
- 集めた書類をもとに申告書を作成する
- 3月中旬頃までに税務署に申告書を提出する（※2018年の提出期限は3月15日）
必要な書類を後から集めようとすると「どこにしまったか覚えてない」「領収書を取っておけば良かった…」などと非常に大変な思いをすることになりますので、事前にどの書類を集めておけばいいのかをおさえておくと良いでしょう。また、後で見返しやすいように、月ごとに収入や経費を仕分けておけば、短い時間で申告書を作成できるようになります。
不動産投資の経費として計上できる費用
不動産投資では、株式投資などと異なり経費を計上することが可能です。申告できる経費の額が増えれば、それだけ所得税は少なくてすみますので、何が経費になって、いくらまで計上できるのか、といったことがおさえておきたいポイントになります。
たとえば、以下のような費用は経費として計上が可能です。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 印紙税
- 減価償却費
- 損害保険料（火災保険や地震保険など）
- 物件の維持管理費
- 修繕積立金
- 建物や部屋の修繕費（現状回復費）
- 物件購入に必要な借入金利
- 交通費（セミナー参加や打合せ、物件下見など）
- 不動産に関する新聞や書籍購入代
- 接待代（管理会社や税理士などとの打合せ時）
上記の例以外にもケースによっては計上できる経費がありますので、判断がつきづらいものなどに関しては個別に税理士に確認をしてみたほうが良いでしょう。
税金や確定申告について効率的に学ぶには？
税金や会計に関する正しい知識を身につけることは、不動産投資を始める上で大きな武器になります。ウェブや書籍から情報を収集することもできますが、最も効率的な方法は、税務・会計のプロである税理士から直接話を聞くことです。ただ、同じ税理士でも業界や分野に得意・不得意があり、「医療関係の税務経験は豊富なものの、不動産の知識や経験が少ない」といったケースもあるため、不動産の実務経験が豊富な税理士からアドバイスをもらうことが理想的です。
その方法としておすすめなのは、税金対策のノウハウを自社で持っている不動産投資会社に話を聞きに行くことです。たとえば、ベルテックスという不動産投資会社では、社内に税理士、公認会計士、ファイナンシャルプランナーなどが所属しており、税務面や保険の相談、ライフプランニングまで総合的な資産づくりの相談に対応しています。
ベルテックス所属の税理士は、いずれも不動産投資に特化しているプロフェッショナルとなりますので、所得税や相続税などの賢い節税の仕方から、短期譲渡所得税や減価償却費のような注意しておきたい税金上のポイントまで、様々なアドバイスをもらうことができるでしょう。
毎日新宿開催の無料セミナーでは、資産づくりに関して個別に相談をすることも可能で、時間帯も10:30、13:00、16:00、19:00と4つの時間から自分の都合に合わせて選ぶことができます。また、期間限定で開催している「確定申告の書き方セミナー」も好評のようですので、税金について学びたい方や疑問・不安などがある方はぜひ足を運んでみることをおすすめします。
まとめ
不動産投資には購入から売却まで、様々な税金の話が深く関わってきます。税金知識の有無で利益に数百万円の差が出ることもありますので、不動産投資を始める前に正しい知識を身につけておきたいところです。また、ベルテックスに所属する税理士がおこなう無料の不動産と税金のセミナーや確定申告セミナーに参加して、所得税や相続税などの法改正、増税・減税などについての最新動向も把握しておくと良いでしょう。
HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム
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