プロパティプラスに元本割れはある？リスク対策の仕組みや分散投資のコツも

property+（プロパティプラス）は、国内大手の不動産会社である飯田グループホールディングスの子会社である株式会社リビングコーポレーションが運営する不動産クラウドファンディングです。

プロパティプラスはマンションを扱うファンドで着実に実績を積み重ねており、2023年9月時点の募集件数は26件となっています。

プロパティプラスのこれまでの運用実績を見ながら、元本割れの状況や投資する際のリスク対策を見ていきましょう。

目次

1. プロパティプラスのファンド運用実績
   1-1．募集実績データ
   1-2．元本割れは発生していない
2. プロパティプラスのリスク対策
   2-1．人口密集地帯に物件を建設
   2-2．複数の物件を同時運用でリスク分散
   2-3．マスターリース契約のファンドも
   2-4．優先劣後出資方式を採用
3. プロパティプラスで分散投資をするためのポイント
   3-1．物件の立地を分ける
   3-2．できるだけ多くの部屋を同時運用しているファンドに投資する
   3-3．投資時期を分散する
4. まとめ

1．プロパティプラスのファンド運用実績

property+（プロパティプラス）は株式会社リビングコーポレーションが運営する不動産投資型クラウドファンディングです。運営会社は東証プライム上場企業の飯田グループホールディングスのグループ企業です。

飯田グループは1日約120戸、年間で約46,000戸以上の住宅を提供するなど、分譲戸建住宅市場のトップシェア※を誇ります。（※分譲戸建住宅市場におけるシェア（2020年4月1日～2021年3月31日 住宅産業研究所調べ））

また、株式会社リビングコーポレーションでは、投資用デザインマンション「quador（クアドール）」「Branche（ブランシェ）」を、政令指定都市をメインに全国展開しており、これまでに290棟以上を供給しています。

プロパティプラスは、2021年から不動産クラウドファンディングサービスを運用しています。これまでのファンド運用実績をまずはチェックしましょう。

1-1．募集実績データ

1-2．元本割れは発生していない

プロパティプラスは2023年9月時点で26件の募集実績があります。同社ではこれまで元本割れの発表を行ったことはありません。

どのファンドも区分マンションを運営する物件であり、高品質かつ立地の良い物件を扱っています。初期は利回り10%という非常に利回りの高いファンドも見られていましたが、基本的には利回り3%台という低リスクかつ標準的な水準の利回りであるファンドの提供を続けています。

2．プロパティプラスのリスク対策

プロパティプラスではどのようなリスク対策を行っているのかを見ていきましょう。

2-1．人口密集地帯に物件を建設

プロパティプラスのこれまで運用しているマンションを見ると、名古屋市の桜山地区そして東京の中野・阿佐ヶ谷地区、最新のファンドでは渋谷区の神宮前地区となっています。

東京そして名古屋でも人口密度が高く居住用物件の需要が見込みやすいエリアに建物を建てることで、空室が出ないような取り組みを行っています。

2-2．複数の物件を同時運用でリスク分散

プロパティプラスのファンドの内容を見ると、1棟マンションのうち複数の部屋を同時に運用しています。1部屋だけ運用するのではなく複数の部屋を組み合わせたファンドにすることで、運用中の一室で空室が起きたとしても収入を大幅に下げず、リスクをカバーする仕組みを取っているのです。

なお、現物不動産投資でも同様に、運用対象の戸数が増えるほど空室リスクが分散されます。ただし、戸数を増やすほど投資総額が大きくなるため、十分な分散効果を得るための資金的なハードルが高いというデメリットがあります。

少額で投資可能なファンド形式であり、かつ複数の物件に分散投資ができるという点は、プロパティプラスの大きなメリットと言えるでしょう。

2-3．マスターリース契約のファンドも

プロパティプラスのファンドの中には、マスターリース契約を締結しているファンドもあります。マスターリースは建物ごと第三者に転貸をすることで、空室の有無にかかわらず一定の家賃収入を受け取るという契約です。

転貸先の会社が倒産しない限りは空室の有無に関わらず毎月一定の収入が支払われるため、直接入居者と賃貸契約を結ぶ通常の契約方法よりも低リスクの運用が見込めます。

2-4．優先劣後出資方式を採用

プロパティプラスのファンドは優先劣後出資方式を採用しています。これは投資家の出資分を優先出資分、プロパティプラスを運営するリビングコーポレーションの出資分を劣後出資分として分別管理する方式です。

マンションの売却時に赤字になったとしても、赤字分はプロパティプラスの出資分から計上されることになります。極端な値下がりが起きない限りは、投資家の出資分の損失が発生しなくなっています。

3．プロパティプラスで分散投資をするためのポイント

様々なリスク対策が行われているプロパティプラスですが、投資家側で分散投資を行うコツや方法について見て行きましょう。

3-1．物件の立地を分ける

プロパティプラスは東京と名古屋での物件運営を行っています。エリアの分散効果を期待するのであれば、東京一極集中、名古屋一極集中ではなく両方に投資するのも一つの方法です。

投資先の立地を分散することで災害リスクを避ける効果があります。例えば東京に大地震が起きたとしても、名古屋の物件への影響は限定的となりで、投資している全ての物件が影響を受けるという事態を避けることが可能です。

3-2．できるだけ多くの部屋を同時運用しているファンドに投資する

プロパティプラスのファンドは複数の部屋を同時に運営しています。分散投資をするのであればできるだけ複数の多くの部屋を運営しているファンドへの投資を検討しましょう。

多くの部屋に投資先が分散されているので、空室リスクは部屋が多いほど小さくなります。

3-3．投資時期を分散する

不動産の市況は常に変化しているため、投資時期の分散もリスク対策になります。

例えば、コロナショック後のように一時的に不動産価格が下がることもあります。売却時期がずれ込んだり、想定よりも低い価格で売却に至ってしまう可能性もあるのです。

一度に一気に全ての資金を投資してしまうと、投資した資金全額が不況によって大きく影響を受けるリスクがあります。投資するタイミングを分散することで、市況の変化リスクを平準化し、損失を避けやすくなります。

まとめ

プロパティプラスは、不動産クラウドファンディングという仕組みを介して複数の部屋に分散投資ができる仕組みや、居住用物件の需要のある場所への建設など立地の選定など様々なリスク対策が行われています。

過去の実績を見ても返済遅延や元本割れの実績はなく、低リスクの不動産投資が期待できるというメリットがあります。

ただし、不動産投資であるため賃貸需要の変化によって想定通りの利回りを得られなかったり、売却時の値下がりによって売却損が発生するリスクがあるという点には注意が必要です。自身でも投資エリアを分散させたり、投資時期を分散させるなどして、リスク対策を行っていくことも検討されてみると良いでしょう。

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