マンション投資のワンストップサービス、メリットとデメリットは?会社も紹介

マンション投資をする際に、サポートしてくれる不動産会社がどういう会社で、どういった特徴を持つのかというのは、長期にわたり不動産を運用するにあたってとても重要な要素です。

しかし、せっかく誠意のある不動産会社と接点を持ちマンションを購入しても、管理会社がその会社と全く関係のない会社だったり、問題が起こるたびに違う不動産会社に相談しないといけなったりすると不安になるのではないでしょうか。実際に、マンション販売会社が賃貸管理をしていない会社の場合にはそういったこともあり得ます。

1つの不動産会社とずっと付き合いをしていきたいと思う場合は、マンション購入時から賃貸管理、売却の手続きなどをワンストップで対応できる不動産会社を選択すると良いでしょう。

この記事ではワンストップサービスを行っている会社ではどのような対応ができ、どのようなメリットがあるかを確認した上で、実際にワンストップサービスを展開している不動産会社をご紹介します。

目次

  1. 1.マンション投資の流れとその際に関わる不動産会社
    1-1.マンション購入時に物件を紹介してもらう
    1-2.購入の際に不動産会社の担当者が行う作業
    1-3.入居者募集と物件の管理
    1-4.ローンの借り換えは別の不動産会社に依頼する?
    1-5.売却の際は複数の不動産会社に依頼する
  2. 2.マンション投資ワンストップサービスのメリット
    2-1.ワンストップサービスは初心者には安心
    2-2.入居率が高い管理会社が多い
    2-3.借り換えをしたいときにスムーズに話がすすみやすい
    2-4.買い増しをしたい時に方針の判断が早い
    2-5.売却の相談がスムーズにできる
  3. 3.マンション投資ワンストップサービスのデメリット
    3-1.選べる投資マンションが限定される
    3-2.マンション投資の知識がつきにくい
    3-3.複数の不動産会社や関連業者と繋がりにくい
  4. 4.ワンストップサービスを行っている不動産会社
    4-1.株式会社グローバル・リンク・マネジメント
    4-2.プロパティマネジメント株式会社
    4-3. FJネクスト
  5. まとめ

1.マンション投資の流れとその際に関わる不動産会社

マンション投資は物件の購入から始まり、賃貸管理、運用、売却などの段階に分かれています。段階に応じてそれぞれ必要な業務が異なりますので、その業務に適した不動産会社に対応を依頼するのが一般的です。

各段階に応じてどのような業務があり、どのようなことを不動産会社に依頼するのかを、流れに沿って見てみましょう。

1-1.マンション購入時に物件を紹介してもらう

まずは投資の対象となるマンションを不動産会社から紹介してもらう所から始まります。資料を取り寄せたり、セミナーに参加したりすると不動産会社との接点が生まれますので、その不動産会社から提案を受けながら購入する物件を決めていきます。

物件を内覧したり、収支シミュレーションを確認したり、その他の細かい確認をして納得できるようであれば契約に進んでいきます。契約はマンション購入に関する売買契約だけでなく、融資を受ける際の金銭消費貸借契約も金融機関と締結をします。その後2週間くらいで、物件の引き渡しが行われます。

1-2.購入の際に不動産会社の担当者が行う作業

物件の紹介から引き渡しまでに、不動産会社の担当者は個別にシミュレーションを作成したり、金融機関に審査の申し込みをしたりします。審査に通ったら、不動産会社が契約書を作成して、金融機関との面談の段取りなども決めます。金融機関の面談や、契約の締結、引き渡しまで、不動産会社の担当者が同行します。

このように不動産に関わる業務の中では、専門業者である不動産会社が様々なサポートを行ってくれます。マンション販売会社は仲介や自社物件の売買だけでなく、日頃の管理業務やマンションの買取まで行ってくれる会社もありますので、様々な段階で深く関わってくれるパートナーにもなり得ます。

1-3.入居者募集と物件の管理

マンションの引き渡しが終わると、いよいよ実際に賃貸経営がスタートします。物件によって、最初から入居者がいる場合もあればいない場合もあり、いない場合はまず入居者を募集する必要があります。

入居者の募集は管理会社が行いますが、マンションを販売した会社が賃貸管理業務をしていない場合は、管理会社と販売会社が異なることがあります。

管理会社は入居者が決まった後の部屋の管理や、家賃の集金代行、入居者からのクレーム対応、退去後の原状回復までを一括して行います。

1-4.ローンの借り換えは別の不動産会社に依頼する?

運用の途中で、収支を改善するためにローンの借り換えをしたい場合などは、金融機関と再度契約を行うことになります。管理会社によってはローンの段取りを組んでくれる可能性もありますが、多くの管理会社は管理だけを主な業務にしていることが多いため、金融機関と提携している不動産会社か、金融機関に直接依頼する形になります。

不動産会社を通す場合、物件を購入した不動産会社に相談するか、全く新しい不動産会社に相談して借り換えを行うケースが多くなります。相談する会社を探す手間がかかってしまうため、管理業務を依頼する不動産会社が金融機関の紹介も可能な場合のほうが利便性は高いと言えます。

1-5.売却の際は複数の不動産会社に依頼する

マンションを売却する際には、まず不動産会社にマンションがいくらくらいで売れるかを査定してもらいます。査定は一般的に複数の不動産会社に依頼します。1社だけの場合、相場より安い金額を提示されたり、案件を獲得するためだけに相場より不当に高い金額を提示されたりなど、本来の物件価格とは離れた査定価格を提示される可能性もあるからです。

複数の不動産会社に査定してもらうことで、だいたいの相場が把握できたり、査定額の最高値や最安値を確認できたりするため、より正確な売り出し価格が把握できるようになります。このようにマンション売却の際は複数の不動産会社に査定を依頼し、条件が良く信頼のおける会社に依頼して売却するのが一般的です。

マンション投資をしていると、運用中に色々な業務が発生します。管理会社が変わると、そのつど経緯などを説明しなければいけませんので、手間暇がかかる上、伝達ミスがあると思ったような結果が得られない可能性もあります。

最初から最後まで1つの会社が窓口になるようなワンストップサービスを提供する不動産会社に依頼すれば、そのようなリスクを軽減できる可能性があります。

2.マンション投資ワンストップサービスのメリット

マンション投資をする際に購入から売却までどのようなことをするのかを、段階を追って見てみました。このような作業を1つの不動産会社がワンストップで行う場合、どのようなメリットがあるのかを見てみましょう。

2-1.ワンストップサービスは初心者には安心

ワンストップサービスを行う会社は、物件の開発から販売、管理、売却まで1つの窓口で対応してくれます。物件を購入後、そのまま管理部門に引継ぎをして日常の管理を任せることができます。

初心者の場合、管理会社と購入した不動産会社が違うと、家賃収入や管理費など、シミュレーション通りに運用できなかった場合のコミュニケーションに不安を覚えることもあるかもしれません。購入した際の不動産会社が引き続き管理も行うというだけでも安心感があるのではないでしょうか。

2-2.入居率が高い管理会社が多い

ワンストップでサービスを行っている会社には、高い入居率を強みにしている会社があります。その会社でマンションを購入すれば引き続き管理もしてくれて、入居率も高くなる、という売り方をしているのです。

自分で管理会社を探したり、不動産会社から管理会社だけ紹介されたりしても、管理業務の実績が見えないと将来に不安を覚えることもあり得ます。入居率の高さをアピールしているワンストップサービス会社で購入することで、管理も安心して任せることができるでしょう。

2-3.借り換えをしたいときにスムーズに話がすすみやすい

収支改善のためにローンの借り換えをしたい場合も、借り換えの時だけ知らない不動産会社に依頼をするというのは不安があります。新しい不動産会社にこれまでの経緯を説明するのに時間がかかったり、借り換えをする目的が伝わりにくかったりすることが考えられます。そのようなことになると、借り換えをしても、思ったような効果が出ない可能性もあります。

ワンストップでサービスを行っている会社であれば、これまでの運用の詳細を把握しているので、借り換えに適した金融機関を選んでくれたり、今後の運用方針をスムーズに共有できたりすることが期待できます。

2-4.買い増しをしたい時に方針の判断が早い

追加でマンションを買い増したいと思った時に、知らない不動産会社が窓口だと、ゼロから経緯などを説明し、新規顧客という状況で話をすすめなければいけません。

その点、今まで管理を委託してきた会社がワンストップでサービスをしてくれる会社の場合だと、オーナーの借り入れ状況などから、実際にマンションを買い増しできるかどうかといったことや、購入できる物件の価格帯などをすぐに判断できる可能性が高くなります。

実際にはローンの審査をしなければ細かいことまではわかりませんが、今までの購入の経緯などから、おおまかな方針を出してくれるという点でメリットだと言えます。

2-5.売却の相談がスムーズにできる

ワンストップで対応してくれる会社の場合、売却の相談をした場合にも売却の方針が決まりやすいことが考えられます。マンションを購入した時の価格や、これまでの収支を把握していますので、損をしない最低売却価格はいくらくらいかといったことや、現時点で売却すべきかどうかといった判断をすぐに出しやすい状況にあります。

このように購入から売却までワンストップでサービスを行っている会社であれば、運用中の大事な局面でも判断が早く、スムーズに話がすすみますので、その点がとても大きなメリットになります。

3.マンション投資ワンストップサービスのデメリット

ここまでワンストップサービスのメリットについて解説してきました。便利に利用できる反面、ワンストップサービスにはどのようなデメリットがあるのかを見ていきましょう。

選べる投資マンションが限定される

ワンストップサービスを行う会社は限られており、選べる投資マンションも限定されることが一つ目のデメリットです。また、地域によってはワンストップサービスの会社が参入していないことがあります。
購入したい物件が決まっている、指定した地域で投資マンションを購入したい、という場合にはワンストップサービスを受けられない可能性があります。

マンション投資の知識がつきにくい

ワンストップサービスは便利な反面、マンション投資の知識がつきにくい傾向があります。
複数の業者とやり取りをするような投資方法は時間も労力もかかりますが、様々な情報に触れることでマンション投資の知識が蓄積されていきます。しかし、窓口を1つに絞るワンストップの会社では相談先が1つになり、多角的な情報が入りにくいデメリットがあります。

複数の不動産会社や関連業者と繋がりにくい

ワンストップサービスを利用しないマンション投資では複数の不動産会社や関連業者とやり取りが発生します。このようなやり取りから、相談できる窓口が増えていくことになり、専門分野に関して個別の相談ができようになります。
マンションを早急に売却したい、リフォーム費用を安くしたい、このような相談はワンストップサービスでも行えますが、専門家に直接依頼したい場合には不向きと言えるでしょう。

3.ワンストップサービスを行っている不動産会社

では、実際に購入から売却までワンストップサービスを行っている不動産会社にはどういった会社があるのかを見てみましょう。

3-1.株式会社グローバル・リンク・マネジメント

グローバル・リンク・マネジメントは東京23区を中心に不動産開発・販売・管理までワンストップで行っている上場会社です。「アルテシモシリーズ」を都内で展開しており、管理物件の入居率は99.67%(2019年2月)と高い数値を維持しています。

特徴は購入客の84.44%(2017年度実績)が顧客からの紹介やリピート客だという点。お客様や入居者からの高い評価を得ている会社です。

3-2.プロパティエージェント株式会社

プロパティエージェントは東京23区から横浜までの広い範囲で投資用不動産事業を行う上場会社です。土地の選定から物件の開発をワンストップで行い、高い品質を担保するマンションを供給しています。

物件の高い品質が評価されていることから、提携している金融機関も10行以上と多く、様々な融資条件が提案できます。2018年にアイ・エヌ・ジー・ドットコムが行った投資用マンションオーナー調査では、3年連続で顧客満足度NO.1に選出され、顧客へのフォローが高いという評価を得ています。

3-3.FJネクスト

FJネクストは東京都内で「ガーラシリーズ」マンションを展開する不動産会社です。創業39年で供給したオーナー所有戸数19,067戸、管理物件では99.0%(いずれも2019年3月末時点)と高い入居率を実現しています。

供給しているマンションの8割以上が東京都内に所在し、そのうち98.7%(2019年3月末時点)が最寄り駅から徒歩10分以内という好立地の場所でのマンション投資を実現できます。

まとめ

マンション投資の際に購入から管理、売却までワンストップで行う不動産会社を活用するメリットと、ワンストップサービスを行っている不動産会社をご紹介しました。

マンション投資では様々な局面で不動産会社の存在がとても重要になります。しかし、業務を依頼するにはそのつど経緯を説明しなければいけなかったり、別途費用がかかったりすると、オーナーの要望がきちんと伝わらなかったり、依頼したくても問題を先延ばしにしてしまったりする可能性もあります。

マンション投資において1つの不動産会社がずっとオーナーと足並みをそろえてサポートしてくれるのは、オーナーにとっては大きな安心感となる上に、1つの窓口で色々な相談ができる点は大きなメリットになるでしょう。

これからマンション投資を始める方は、ワンストップサービスを提供している会社なのかどうかも意識しながら、相談する不動産会社を検討してみてはいかがでしょうか。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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