名古屋でアパート経営を始めるリスクと対策は？人口・地価推移のデータ検証や不動産会社の情報も

名古屋は日本の3大都市圏のひとつです。人口や経済規模の大きさから初心者の方が堅実なアパート経営をするうえで検討しやすい地域のひとつといえるでしょう。

東京や大阪と比べると名古屋は相対的に小規模の都市ですが、物件価格の低さや利回りの高さなどが特徴です。今回の記事では、名古屋でアパート経営を行うメリットやリスク・対策をまとめました。また、名古屋でのアパート経営で実績のある不動産会社についても紹介します。

目次

1. 名古屋の地価推移・人口推移データ
2. 名古屋でのアパート経営のメリット
   2-1．都市圏としては相対的に物件価格が低い
   2-2．東京・大阪と比較して高利回り
   2-3．リニア開通を見据えた再開発による価値向上が期待できる
3. 名古屋でアパート経営を始めるリスクと対策
   3-1．エリアにより需要に差がある
   3-2．河川氾濫のリスクがある
   3-3．名古屋市の条例に注意
4. 名古屋でのアパート経営の実績が豊富な不動産会社
   4-1．シノケンプロデュース
   4-2．アイケンジャパン
5. まとめ

1　名古屋の地価推移・人口推移データ

名古屋のアパート経営に関する基本的なデータをいくつか見てみましょう。最初に、三大都市圏の公示地価の推移です。なお、いずれも住宅地の価格を集計しています。

三大都市圏の公示地価推移

出所：国土交通省「地価・不動産鑑定（時系列データ）」

平成25年（2013年）からのデータをみると、概ね三大都市圏ともゆるやかに右肩上がりとなっています。東京の上昇幅と比較すると、名古屋圏の上昇幅は小さいといえます。

2013年から2024年の上昇率で見ると、東京が30.3%で、名古屋は23.3%となっています。ただし、大阪圏は+11.0%に留まるため、名古屋は大阪よりは早いペースで上昇しているといえます。なお、2013年時点で大阪との地価の差は37,800円あったのに対して、2024年時点では29,700円まで縮小しています。

続いて、人口の推移をみてみましょう。

三大都市圏と全国の人口推移（千人）

出所：統計局「人口推計・長期時系列データ」、「人口推計・2023年10月」

東京は2023年時点で、依然として人口増加傾向にあるのに対して、愛知県では近年人口の減少が始まっています。ただし、全国の人口減少と比べると減少数は小さく、減少率で見ても全国が2020年→2023年10月で-1.4%であったのに対して、愛知県では-0.8%に留まっています。

少子高齢化が進む日本でのアパート経営において人口減少は重要な課題の一つです。三大都市圏のように人口減少が相対的に緩やかな地域で不動産経営を行うことは、長期的な視点でアパート経営を行う際の重要なリスクヘッジの一つとなります。

2　名古屋でのアパート経営のメリット

名古屋でのアパート経営では、次のようなポイントが魅力となります。

• 都市圏としては相対的に物件価格が低い
• 東京・大阪と比較して高利回り
• リニア開通を見据えた再開発による価値向上が期待できる

2-1　都市圏としては相対的に物件価格が低い

名古屋の物件は、都市圏としては相対的に価格が安い傾向にあります。それぞれの都市圏の価格推移は次のとおりです。

三大都市圏の物件価格

出所：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）「収益物件 市場動向年間レポート　2023年」

2021年頃までは関西より東海地域の方が価格が高くなってしますが、大阪万博の再開発等を背景に、関西の価格上昇が進んだため、東海地域を追い抜いています。東海地方の地価の上昇や人口減少ペースの遅さをふまえると、名古屋周辺が不動産投資先として魅力的でなくなったわけではありません。自己資金や借入額を抑えて投資しやすい地域といえるでしょう。

2-2　東京・大阪と比較して高利回り

名古屋は物件価格が低い分賃料も相対的に低くなりますが、下図の通り、物件価格の低さの影響で利回りは相対的に高水準となっています。

三大都市圏の利回り

出所：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）「収益物件 市場動向年間レポート　2023年」

同じ投資金額の場合、名古屋の方が潤沢なキャッシュフローを獲得するチャンスがあると言えます。一方で、高利回りの物件は潜在的なリスクを抱えていることも多くあります。物件選びにおいては、空室や災害リスクなどを慎重に吟味して、長期的な視点から収益性が期待できるアパートへ投資することが大切です。

2-3　リニア開通を見据えた再開発による価値向上が期待できる

東京〜名古屋間はリニア中央新幹線開通に向けた工事や調査が着々と進められています。2024年7月時点では、2034年ごろの東京〜名古屋間の開通が見込まれています。

開通した後は、東京・名古屋間がおよそ40分で結ばれる見込みです。名古屋では、当面の間リニア開通を見据えた再開発が進められると期待されます。

たとえば、名古屋駅がある名駅周辺や繁華街の栄駅周辺などで、大型の開発が進められています。再開発が順調に進むと、街の利便性やブランド力向上などにより、不動産価格の上昇や賃貸需要の拡大が期待されます。

3　名古屋でアパート経営を始めるリスクと対策

名古屋でのアパート経営では、次のようなリスクに注意しましょう。

• エリアにより需要に差がある
• 河川氾濫のリスクがある
• 名古屋市の条例に注意

それぞれのポイントについて詳しく説明していきます。

3-1　エリアによって賃貸需要に差がある

都市圏である名古屋はにおいても、エリアによって賃貸需要にはバラつきがあります。立地選びが重要なのはどの地域も同じですが、名古屋は人口規模で言えば東京・大阪の都市圏より小さく、その分旺盛な賃貸需要が見込まれる地域も限定される可能性があります。

闇雲に物件を探すのではなく、駅までの距離や中心地名古屋駅へのアクセス、周辺の商業施設・公共施設など利便性を総合判断したうえで、投資物件を決めましょう。

3-2　河川氾濫のリスクがある

出典：「ハザードマップポータルサイト」（2024年7月26日に利用）

名古屋をハザードマップで確認すると、西側を中心に中心地の広い範囲で浸水リスクが高くなっています。他の大都市圏と比べても低地・窪地が多いので、河川氾濫の影響を受けやすいのです。少しでもリスクの低い場所を選びつつ、火災保険などをうまく活用して対策しておきましょう。

3-3　名古屋市の条例に注意

名古屋市では、2階以上かつ10室以上のアパートについて以下のような対応を義務付ける制限が敷かれています。

• 自動車駐車場の設置
• 自転車駐車場の設置
• 住戸の床面積及び天井の高さの規定
• 共同住宅型集合建築物の管理に関する規定
• ごみの保管場所の設置
• 緑化に関する規定

出所：名古屋市「共同住宅型集合建築物について」

規模の大きいアパートで不動産経営をする場合、条例を守るための設備投資に追加的なコストがかかる可能性があります。建築・購入コストを保守的に見積もって、堅実なアパート経営ができるように工夫しましょう。

また、条例が適用されない9室以下のアパートで経営を進めるというのも、一つの方法です。

4　名古屋でのアパート経営の実績が豊富な不動産会社

名古屋でのアパート経営の実績が豊富な不動産会社としては、シノケンプロデュースやアイケンジャパンなどがあります。どちらも好立地・高品質なアパートを多数供給してきた実績があるため、名古屋での堅実なアパート経営を実現しやすいでしょう。

4-1　シノケンプロデュース

シノケンプロデュースは、土地の選定から企画、設計、施工、引き渡し後の賃貸管理まで一貫したサービスを提供するアパート建築会社です。一般投資家向け賃貸住宅経営のパイオニアとしても知られており、アパート供給棟数は自社施工で7,000棟を超えています。「賃貸住宅に強い建築会社ランキング」（全国賃貸住宅新聞）の「年間アパート開発棟数部門」では、9年連続No.1の実績があります。

グループ会社のシノケンファシリティーズの管理戸数は47,000戸以上（2023年12月末時点）、入居率98.56% (2023年年間平均入居率)となっています。このような入居率の高さは、5,000店舗以上（2024年5月時点）の仲介業者と提携し、良好な関係を築いていることも要因の一つです。

名古屋の実績が豊富、好立地のアパート経営も

画像引用：株式会社シノケンプロデュース「名古屋 実例紹介」

シノケンは、土地の取得から自社で手掛けて、自社開発したアパートの物件を販売しています。土地の取得においては、地元の不動産との強固なリレーションのもと、魅力的な土地情報をいち早く仕入れて取得を行います。

名古屋のような大都市では、利便性の高い場所における空き地はそう頻繁に出てきません。しかし、シノケンのような実績ある不動産会社を活用すれば、利便性の高い場所の物件取得が期待できます。

また、シノケンのアパートブランド「ハーモニーテラス」は、デザイン性と機能性の両立を追求しています。「ヨーロッパに見られる高級列車の客室をイメージさせるようなワンランク上のデザイン」を目指しています。敷地条件に合わせて一棟ずつデザインすることで、その立地に最適な物件を開発しているのが特徴です。

また、シノケングループでは物件管理も手掛けています。前述の通り自社で開発した物件をよく知る管理会社に運営を任せられるため、初心者の方でもアパート経営を始められます。

リレーションを持つ金融機関が多く融資もスムーズに

シノケンプロデュースは、すでに7,000棟以上のアパート販売実績があります。30年超にわたる不動産販売の実績から、金融機関の開拓も進んでいます。

名古屋のような都市圏で一棟アパートを購入すると物件価格が相応に高くなり、ローン借入金額の規模も大きくなりがちです。大きな金額の融資を引き受けてくれる金融機関を見つけなければなりません。

シノケンプロデュースは、上記の通り多くの金融機関とリレーションがあり、独自の提携ローンを利用できる場合もあります。初心者にとってネックとなりがちな融資の準備をスムーズに進められるでしょう。

4-2　アイケンジャパン

アイケンジャパンは、「堅実なアパート経営」をモットーに「グランティック」「レガリスト」などのアパートブランドを全国で展開する不動産会社です。2023年12月末時点で、アパート開発棟数1257棟の実績があります。

賃貸管理の実績として9,136戸（2023年12月時点）の管理を行っており、入居率99.3％（2023年年間実績）となっています。オーナーの負担が大きく、効果が一時的なフリーレントや家賃の値下げを行わずに高い入居率を維持しているのも特徴です。

2017年3月以降に完成したすべての物件で劣化対策等級が最高レベルの等級3の評価を第三者機関より獲得しています。2世代から3世代にわたって引き継ぐことが可能です。

好立地な土地を厳選

アイケンジャパンは、土地選びから行うアパート開発会社の一つです。土地選びにおいては、駅から徒歩15分圏内というのを基本的な条件としています。形状や利便性を踏まえてアパート経営に特に適した土地を厳選して取得しています。

好立地物件は土地値が高く価格も高くなりますが、アイケンジャパンは自社の開発力を土台として、リーズナブルな価格での物件販売を目指しているのも特徴です。好立地ながら初期費用を抑えて、堅実なアパート経営がしやすい会社といえます。

高品質な物件を柔軟に開発

取得した土地にあった物件を柔軟にデザインできる開発力も強みの一つです。狭小地や変形地での収益物件の開発にも豊富な実績があります。物件それぞれについて、防音性や遮音性、セキュリティ性にも配慮した高品質なアパートを開発しています。

たとえば、ある物件では、各住戸間を水廻りで仕切って、全居室を角部屋とするデザインとして、防音効果を高めています。限られたスペースでも居住性にこだわって「住み心地のよいアパート」を追求しているのが特徴です。

また、名古屋内の賃貸仲介会社とも良好な関係を築いていて、最新の賃貸事情の把握や、スムーズな客付けが期待できます。初めてのアパート経営を、堅実な形で進められるでしょう。

5　まとめ

三大都市圏の一つである名古屋はリニア開通を控え、長期的な視点での賃貸需要が期待できます。浸水リスクや名古屋市の条例を踏まえて適切な対策をとった上で、堅実なアパート経営を目指しましょう。

初めてのアパート経営を名古屋で始める予定の方は、不動産会社へ個別相談をしたり、セミナーへ参加したりするなどして、まずは情報収集から始められるのも良いでしょう。今回紹介したシノケンプロデュースやアイケンジャパンのように、好立地・高品質でのアパート開発・販売・管理に確かな実績を持つ不動産会社へ相談するのも一つの方法です。

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伊藤 圭佑

資産運用会社に勤める金融ライター。証券アナリスト保有。 新卒から一貫して証券業界・運用業界に身を置き、自身も個人投資家としてさまざまな証券投資を継続。キャリアにおける専門性と個人投資家としての経験を生かし、経済環境の変化を踏まえた投資手法、投資に関する諸制度の紹介などの記事・コラムを多数執筆。

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