名古屋でアパート経営を始めるメリット・デメリットは？人口・地価推移のデータも検証

東海圏の中心都市である名古屋市は、社会増減がプラスのほか、リニア中央新幹線開通が控えているなどで全国の投資家からも注目されているエリアです。

そこで今回のコラムでは、人口や地価の推移も検証し、名古屋市内でアパート経営を始めるメリットとデメリットを解説していきます。平均家賃や労働生産人口の割合といったデータも紹介します。

目次

1. 名古屋市のアパート経営に関する基本情報
   1-1．名古屋市の人口の推移
   1-2．名古屋市の地価の推移
2. 名古屋市でアパート経営を行う際のメリット
   2-1．人口が増加傾向にある
   2-2．所得が高く家賃相場が低い
3. 名古屋市でアパート経営を行う際のデメリット
   3-1．駐車場設置に関する条例がある
   3-2．洪水などの災害リスクに注意
4. まとめ

1　名古屋市のアパート経営に関する基本情報

この項目では、名古屋市でアパート経営を行う際に覚えておきたい、人口推移と地価推移のデータについて紹介していきます。それぞれ詳しく見て行きましょう。

1-1　名古屋市の人口の推移

アパート経営で重要なのが入居者の賃貸需要があるかどうかという点です。そこで、周辺の全国の政令都市のうち3番目に人口が多い名古屋市の人口がどのように推移しているのか、総数を表にしました。

※参照：名古屋市「毎月1日現在の世帯数と人口（全市・区別）」より抜粋。2021年は11月1日のデータ

2021年の人口総数は2020年よりは減少しましたが、それまでは継続して増加しています。2020年11月から2021年10月までの転入件数は154,083人、転出件数は153,800人となっており、283人の増加です。

人口の変動には死亡数と出生数の差による「自然増減」と、流出数と流入数の差による「社会増減」の二つの側面があります。名古屋では、自然減があるものの、社会増によって全体の人口が増加傾向にあることが分かります。社会増減がプラスになっているということは、名古屋市に住みたいという人が転入してくることによって、人口が増えていると見ることができるでしょう。

また、労働生産人口の比率が高いのも名古屋市の特徴です。

※参照：名古屋市「年齢別人口（全市・区別）、人口ピラミッド」より抜粋

後述しますが、働く世代が多いこともあり平均所得が高いのも名古屋市の特徴になっています。また子どもや若い世代の割合が高いのも特徴です。

1-2　名古屋市の地価の推移

次にアパート経営をするために必要な土地の価格推移を見ていきます。下記の表は、各年7月1日の平均地価をまとめたものです。

※出典：名古屋市「住宅地地価（都道府県地価調査）（NAGOYAライフ）」より抜粋

単年での増減はありますが、長期的な視点で見ると2003年から2020年までの17年間で約1.28倍となっています。

また、東区が212,700円から329,300円に上昇しており、約1.54倍となっているなど区別に見るとさらに地価が上昇していることがわかります。この東区のほか中区など平均地価が高騰を続けている地域があり、土地探しにも影響があると予測できます。

手持ち資金によってはアパート経営に適した土地が希望価格で手に入らないことも考えられますので、注意深く地価を見守ることも必要です。

これらのデータを踏まえて、名古屋市でアパート経営を行うメリットとデメリットを次から見てみましょう。

2　名古屋市でアパート経営を行う際のメリット

人口推移でも確認しましたが、名古屋市は人口転入が多く、社会増減はプラスになっています。この人口転入増も含めて、名古屋市でアパート経営を行う際のメリットについて解説していきます。

2-1　人口が増加傾向にある

人口転入が多いということは、それだけ名古屋市に住みたいという人が多いと言えます。代表的な要因としては下記のことが挙げられます。

• 産業都市として発展している
• 交通網が発達しており住みやすい
• 名古屋駅前などで再開発が進んでいる

それぞれについて具体的に見てみましょう。

産業都市として発展している

名古屋市は、トヨタなどの自動車産業とともに発展を遂げています。また、自動車産業だけではなく、航空宇宙事業やロボット事業など先進性のある事業にも注力しており、産業都市として発展し続けていることを窺い知ることができます。

特にロボット産業は事業所数が59カ所で全国1位、出荷額が1,706億円で全国2位（ともに経済産業省「2020年　工業統計表」より）となっていることから、同市において重要性の高い事業の一つであることがわかります。

このような背景がある中、名古屋市は有効求人倍率も高い水準にあり、2020年度は全国平均の1.10よりも高い1.46となっています。新型コロナウイルスが拡大する前の2019年度は、全国平均の1.55に対し名古屋市は2.36です。（※参照：名古屋市「有効求人倍率（NAGOYAライフ）」）

交通網が発達しており住みやすい

名古屋市内には地下鉄6路線のほか、JR線、名鉄や近鉄などの私鉄線、バスも通っているなど公共交通機関が発達しています。

一方、自動車産業の発達に合わせて、市内の道路整備も進んでいます。特に名古屋市の中心部を走る久屋大通と若宮大通は通称100メートル道路と言われ、道幅が100メートルもあります。この100メートル道路は日本には3本しかありませんが、そのうちの2本が名古屋市内を通っているのです。

これらの道路は碁盤の目状に市内を走っており、街並みの区画整理にも役立っています。こうした交通網の整備も住みやすさに繋がっていると言えるでしょう。

名古屋駅前などで再開発が進んでいる

2027年にリニア中央新幹線が開通する予定で、東京へは約40分、大阪へは約30分で行き来することが可能になります。そのため名古屋駅周辺では国際レベルのターミナル駅にするためにスーパーターミナルシティ構想が進められており、拡張工事や駅周辺のビルの建て替え工事も行われています。

2-2　所得が高く家賃相場が低い

厚生労働省が発表している「労働統計要覧」によると、事業所規模5人以上の都道県別現金給与総額（令和元年平均）の調査産業計は愛知県が348,400円となっています。これは東京都の414,600円、神奈川県の340,000円についで全国3位の水準です。つまり名古屋市は平均所得が全国的に高いということが分かります。

これに対して、総務省統計局の「平成30年住宅・土地統計調査」によると、愛知県の1カ月の平均家賃は53,492円で、全国9番目となっています。

家賃が給与に占める割合は、東京都が約19.5％、神奈川県が約20.0％、大阪府が約16.7％、愛知県が約15.4％となっています。

3　名古屋市でアパート経営を行う際のデメリット

一方、名古屋市でアパート経営をする際に気をつけておきたいデメリットやポイントがあります。それぞれ確認していきましょう。

3-1　駐車場設置に関する条例がある

愛知県は自動車産業が発達していることもあり、2020年6月末時点での自家用乗用車の台数が4,219,947台で全国1位となっています。これは全国2位の埼玉県の3,238,822台を大きく引き離しています。（※参照：自動車検査登録情報協会「都道府県別・車種別自動車保有台数」）

こうした県特有の特性もあり、名古屋市では「名古屋市中高層建築物の建築に係る紛争の予防及び調整等に関する条例」で、共同住宅の敷地内における駐車場台数に関するルールを定めています。例えば第1種住居地域であれば、10戸の2階建てアパートの場合、敷地内に5台分の駐車場を設置する必要があります。

このように駐車場の場所を確保する必要があるため、初期費用が必要になったり、部屋数が限られる可能性もあるのです。

3-2　洪水などの災害リスクに注意

名古屋市内には、庄内川や矢田川など大小さまざまな川が流れています。古くから洪水や浸水の被害も発生しており、名古屋市では庄内川、矢田川、新川、天白川、日光川の5つの河川を洪水予報河川と認定しているほどです。

堤防や遊水池などで対策もとられていますが、地盤の低いエリアなどもあり、市内のほとんどのエリアで浸水の可能性があります。そのため物件選びの際は洪水・内水ハザードマップを確認するなどして、河川の氾濫リスクを把握してから行う必要があります。

まとめ

名古屋でのアパート経営には、人口増加傾向にあることや、平均所得が高く平均家賃が安いなど、不動産投資においてメリットと言える特性があると言えるでしょう。

一方、濃尾平野が広がっているため比較的平坦な土地が多いですが、河川も多く氾濫のリスクもあります。そのため地元の特性を熟知していないと、土地探しは難航する可能性もあります。

まずは現地の状況に詳しい不動産会社へアプローチを行ってみましょう。また、他府県のアパートと収益性やリスクについても比較し、自身の投資目的に合った物件を選べるように検証してみるのも良いでしょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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