COZUCHI（コヅチ）に元本割れはある？運用終了ファンド56件・197億円の実績を検証

不動産クラウドファンディングのCOZUCHI（コヅチ）は、1万円の少額資金で不動産投資ができる人気の投資サービスの一つです。

COZUCHIの募集実績は、2023年10月6日時点で募集ファンド数が84件、募集金額は464億円を突破しています。その中で運用終了しているファンドは56件、総額197億円です。

今回はCOZUCHIの運用実績を検証し、過去の運用ファンドに元本割れがあるのか、また高い利回り実績を残せるファンドの仕組みについて詳しく解説します。

1. COZUCHIの運用実績
   1‐1．元本割れは起きていない（2023年10月時点）
   1-2．当初想定より利回りは上昇、運用期間は短期化
   1-3．様々なスキームでファンドを運用している
2. COZUCHIの代表的なファンド
   2-1．EXITファンド
   2-2．多段階フェーズファンド
3. まとめ

1．COZUCHIの運用実績

COZUCHI（コヅチ）はLAETOLI株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディングサービスです。LAETOLI株式会社は、リノベーション事業や不動産買取事業を展開する不動産会社で、投資用不動産のノウハウを生かしてCOZUCHIを運営しています。

2019年にサービスを開始した前身サイト「WARASHIBE」の運用開始から約2年が経過し、サービスをリニューアルしたのが「COZUCHI」です。COZUCHIdeでは賃貸用のマンションの案件に加えて数億円規模の事業性の大型のファンドを組成することもあり、2023年10月6日時点で累計464億円超のトップクラスの募集実績があります。投資対象となる不動産の豊富なバリュエーションが特徴的です。

1‐1．元本割れは起きていない（2023年10月時点）

以下、COZUCHIの運用状況を示した数字となっています。

• 累計調達額：464億円
• 運用中額：257億円
• 運用終了額：197億円
• 運用中ファンド：28件
• 運用終了ファンド：56件
• 平均利回り（年利）：想定8.3％→実績20.0％
• 平均運用期間：想定9,8ヶ月→実績7.2ヶ月

※参照：COZUCHI「【第5号】四半期レポート」（2023年10月6日時点）

全ての案件においてレポート内に運用状況が記載されており、分配利回りの平均値についても想定8.3%に対して実績20.0%と上振れています。また、元本割れについても一度も発生していません。

運用期間が延長されたという事例はありますが、投資家に対して損失を発生させることなくファンドを運用しています。

1-2．当初想定より利回りは上昇、運用期間は短期化

COZUCHIのこれまでの運用実績の平均の数字を見ると、当初の想定よりも利回りは上昇する傾向にあり、一方で運用期間は短期化という傾向にあります。実績利回りのアップは投資家にとっては好ましいと言えますが、運用期間の短期化は投資家によって捉え方が異なってくるでしょう。

このような短期化の傾向が発生する理由としては、COZUCHIが売却益を大半のファンドの収益に見込んでいるという理由が挙げられます。

COZUCHIでは長期間にわたる家賃収入から得たインカムゲインの分配だけではなく、物件を取得し高値で買い取りをしてくれる売却先の模索や物件のバリューアップなどの施策で、短期運用を前提にしているファンドも多く見られます。

そのようなファンドでは、家賃収入は付随的であり、投資家に分配される原資は大半がキャピタルゲインとなっています。即ちCOZUCHIのファンドの運用成績で利回りがアップしているということは、想定よりも高値での売却に成功しているファンドが多いということです。

運用期間の短縮は、募集時の運用期間は売却に時間がかかったケースを想定しており、実際の運用ではその数字より短期間で売却が決まっているからだと言えます。

投資家としてCOZUCHIでより大きな利益を狙うときには、収益のうちキャピタルゲインの割合が高いファンドに投資するという戦略が考えられます。

1-3．様々なスキームでファンドを運用している

COZUCHIの不動産ファンドの運用方法については、ファンドごとに様々なスキームが設定されています。

例えば、インカムゲインを主なリターンに据えたファンドでは、シンプルに家賃収入をメインに長期間の保有を目指すファンドだけでなく、貸出先を変えることで家賃収入をアップし利回りの上昇を目指すファンドがあります。

また、売却によるキャピタルゲインを見込んだファンドとしては、物件内の他の区分を取得することで建物一棟の所有を目指し、高値での売却を目指すファンドなどもあります。

このように、COZUCHIでは不動産を取得した後に多様な運用方法で投資家に対して利益を提供していることがわかります。また、これら運用中のファンドの状況についても、元本割れなどの問題は確認されていません。

2．COZUCHIの代表的なファンドとは

COZUCHIでは様々な種類のファンドを募集していますが、その中でも特に代表的なCOZUCHIのファンドにはどのような仕組みになっているのか、代表的な2つの運用スキームを見てみましょう。

2-1．EXITファンド

COZUCHIの代表的なファンドの1つがEXITファンドです。EXITファンドとは、募集時にあらかじめ売却先を決定しているファンドを指します。

EXITファンドは想定通りのスケジュールで運用できる可能性が高く、投資家は資産運用の計画を立てやすいメリットがあります。

不動産クラウドファンディングでは、高利回りのファンドでも、入居者が決まらなかったり売却先が決まっていなかった場合には、ファンドの運用が長期化したり、出資金の返還が遅れるリスクがあります。

EXITファンドではあらかじめ売却先を決定した上でファンドの募集を行っているため、売却先が決まっていないファンドと比較して大きくリスクを低減することができます。

2-2．多段階フェーズファンド

もう一つの特徴的なファンドが多段階フェーズファンドです。ファンドでは募集時にフェーズ1や2を位置づけ、計画を立て資金を募集します。そして物件を取得、一定期間運用した後でフェーズ2に移行します。

例えば最初に事業用地を取得し、収益物件の建築など2段階に分けることでファンドの超長期化を避け、運用方法を変えていくことでより高い利回りを狙っています。

まとめ

不動産クラウドファンディングのCOZUCHIは、累計募集件数96件、累計募集金額476億円とトップクラスの実績を持っている投資サービスです。

運用終了ファンドを見ても返済遅延や元本割れが発生しておらず、平均利回りは想定よりも高い20%の実績利回りとなっています。

一方で運用期間は想定よりも短めになっています。これらの実績やファンドの特徴を見ても、高利回りで短期間運用の投資を検討している投資家の方に適したサービスであると言えるでしょう。

また、過去の実績は投資判断の参考とすることが出来ますが、将来のリターンを保証するものではありません。COZUCHIのサービスを検討する際は、余裕資金で複数の案件に分散するなど、自身でもリスク対策を行っていきましょう。

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