【社長インタビュー】クリアルパートナーズ「お客様に寄り添うからこそ不動産を売らないこともある」

クリアルパートナーズ株式会社（以下、クリアルパートナーズ）は、都心5区を中心に中古ワンルームマンション投資を手がける不動産投資会社で、代表取締役の澁谷氏を筆頭に税理士や公認会計士等の有資格者が多数在籍します。

融資の際にもフルローンや金利1％台での紹介実績があり、購入後も不動産に精通した会計士、税理士、ファイナンシャルプランナーのサポートが受けられるという特徴があります。

今回HEDGE GUIDE編集部は、そんなクリアルパートナーズの代表取締役である澁谷 賢一氏にお話をお伺いしてきました。

話し手：クリアルパートナーズ株式会社 代表取締役社長 澁谷 賢一氏（しぶや けんいち）

2010年、公認会計士合格後、不動産を中心とした総合資産運用業の展開のためにグループ企業の根源となるブリッジ・シー（現クリアル）を立ち上げる。2013年10月には、ブリッジ・シーの業容の拡大に伴い、投資用マンションの販売・開発会社として日本不動産イニシアティブ（現クリアルパートナーズ）を設立し、代表取締役社長に就任。2015年12月には日本で最も高級なマンションシリーズのひとつである「ドムス」のデベロッパー、ドムスレジデンシャルエステートの弊社グループ参画に伴い、代表取締役社長に就任。現在グループの不動産開発・販売事業、賃貸管理・建物管理事業を統括している。成蹊大学経済学部卒。

インタビュー概要

1. クリアルパートナーズのサービス開始の経緯
2. 不動産経営を税務面・法務面から購入からワンストップでサポート
3. 売却までを見据えた金融機関目線の物件選定
4. 購入後のリスクやその対策について
5. セミナー内容や物件購入者からの声について
6. 今後の取り組みについて
7. これから不動産投資を考えている読者の方へメッセージ
8. 編集後記

1. クリアルパートナーズのサービス開始の経緯

Q: クリアルパートナーズのサービス開始の経緯について教えてください

私は公認会計士と税理士の資格を活かして、グループ企業の根源となるブリッジ・シー（現クリアル）を立ち上げ、上場企業のコンサルティング、税理士業務、資産家の方の資産運用、不動産開発事業など幅広い事業に携わっていました。

もともとはBtoB（法人向け）ビジネスが多かったのですが、BtoC（個人向け）の事業にも力をいれて、個人のお客様のライフプランニングに役立つ、よりよいサービスを提供したいという想いのもと、クリアルパートナーズを立ち上げました。

Q: 色々な投資がある中で、資産運用として不動産を活用する良さは何ですか

一つ目に、メリット自体が多いことです。不労所得としてお金が入ってくるので年金代わりにもなりますし、保険としての側面もあります。不動産を運用しながら万が一のことがあれば、売却することもできます。さらに相続対策にも役立ちますし、現金と違ってインフレにも強いので資産性がありますよね。不動産は、一物件を資産運用することによって得られるメリットがいくつもあります。

二つ目は、資産運用のレバレッジを効かせられることです。不動産自体に価値があるので、それを担保にお金を借りることができます。そしてその借りたお金をローン返済に充てることもできるという魅力があります。

2. 不動産経営を税務面・法務面から購入からワンストップでサポート

Q: 他社にはない強みを教えてください

税理士や会計士、行政書士などの不動産に強い資格を持ったメンバーがいることで、ワンストップでお客様の資産形成のトータルプランニングができることは当社にしかない強みです。メンバーは資格を持っているだけでなく、過去に経験者としてアセットマネジメントをしてきたメンバーなので、ただ不動産を販売するだけではなく、長くお客様に寄り添うことを考えています。

購入後の賃貸管理はもちろん、確定申告のサポートから、「この方は今購入したほうが資産運用上のメリットがある」というような判断を含めたご提案もできます。不動産のご相談で来てくださる方にも、税金対策をする中でその方の要望や資産状況を確認した上で、不動産を購入するのではなく資産管理会社をつくることを提案させていただいたケースもあります。

また、当社のお客様の中には、お医者様も多いんです。以前、個人事業主として開業されたお医者様に当社の物件を購入していただいたのですが、その方には税金対策ニーズがあったため物件を購入する際に、個人事業主から法人化するよう提案しました。医療向けの法人化は時間もかかり相当な労力が必要です。そういったところも、当社の行政書士チームや会計チームが不動産だけでなく自身の事業の拡大に向けたサポートも行います。未だにそのお客様は当社でサポートさせていただいています。

また、当社のグループ会社では、「CREAL（クリアル）」という１万円からできる不動産投資のクラウドファンディングサービスをやっています。CREALがあることで、グループ全体としてソリューションのカバー範囲が広がると思っています。

借り入れをして物件を購入すれば、負担も少なく資産効率を上げることができ、良い収入にはなりますが、借入れをして不動産投資をする第一歩を踏み出せないかたも中にはいらっしゃいます。

そこで、借り入れに不安を感じている人にまずは1万円からできる不動産投資CREALで投資の感覚をつかんでもらえるかと思っています。そして1万円でやってみて、できると感じたら実際に「ご自身で物件を購入する」というオプションを当社からご提案させていただくことも可能です。

3. 売却までを見据えた金融機関目線の物件選定

Q: 物件の特徴を教えてください

都心5区中心で、駅徒歩10分未満の中古ワンルームマンションを中心に仕入れています。仕入れ時の物件の選定基準は30項目あり、その一定の基準を満たした物件のみを仕入れています。立地や洗濯機置き場が中にあるかなどの金融機関の目線を取り入れることで、金融機関に評価されやすく、投資用ローンを組んでもらいやすい物件を選んでいます。

画像提供：クリアルパートナーズ

購入時も大事ですが、私たちは将来のエグジットもかなり重要視しています。もしお客様が物件を売却したいと思ったときに、次に買う方は銀行でローンを組んで購入しますよね。そのときに、次に買う方がもしローンを組めなければ、現金で購入するしか方法はありません。つまり、将来的にローンが組めなくなってしまうような物件は売却しにくいのです。そのため、お客様が物件を売却するときは次に購入される方も金融機関を使って購入ができるように、資産性の高い物件を選んでいます。

Q: 金融機関から評価を得ている具体的な実績等はありますか

当社では金融機関さんと提携契約を結び「提携ローン」を用意しています。金融機関さんとそうした提携契約を結ぶためには審査が厳しく、その会社の実績や役員の経歴、コンプライアンスを遵守しているかなども見られます。当社ではグループでの実績があるので、優良な金融機関さんとも提携することができています。当社で提携している金融機関さんの金利は1%後半で、ローン年数は原則35年ですが、45年ローンを組める銀行さんもあります。そして基本的にはフルローンです。

取り扱う金融機関さんの幅は広いです。地銀さんともルートを結んでいるので、かなりいい条件で金利を出していただける場合もあります。年収や資産のご状況によっては1%前後の金利が出ている例もありますし、ご年収が高い方に関してはそういったエグゼクティブ向けのローンやプライベートバンカーのご紹介もできます。

Q: 売却の目安の期間はどのくらいですか

ワンルームマンション投資は中長期を見据えるものなので、キャピタルゲインを狙った短期の投資というよりは不労所得のベースを作る年金対策や生命保険の代わりとして考える場合が多いです。

もちろん、売却を視野にいれたエグジット戦略を考えて計画的に不動産投資をしたい方に向けてはシミュレーション行い、アドバイスをさせていただきます。その際に5年経過しているかいないかによって、キャピタルゲインの課税が約2倍変わりますので、もし悩まれている方は5年超は持った方がいいというアドバイスなどもさせていただきます。

ただ、5年経たずに売却された方もいらっしゃいます。たとえば、2年前に当社の物件を購入してくださったお客様がいて、そのとき買った物件を売却したいと相談がありました。理由としては一時的にライフイベントがあり資金が欲しいということでした。そのときは、実際に私たちがお手伝いをして、エグジットすることができたんです。

通常、不動産は販売して終わりの会社さんも多いんですよね。私たちは国内外で活動しているのも強みで、海外の投資家とも密なつながりがあり、中国とシンガポールの投資家も合わせて売却先のターゲットになるのです。日本国内だけで見るとターゲットは1億人強ですが、私たちはそれ以上の大きな母数の投資家に向けて売却のお手伝いができます。売却先が見つけやすく、キャピタルゲインを出すことができることが当社のワンストップの強みです。

4. 購入後のリスクやその対策について

Q: 管理上で意識していることを教えてください

今、当社が管理している物件の入居率は高く（※98.8%:2019年1月末時点)、空室率もかなり低い状況です。その理由としては、まず物件がいいところと、賃貸管理メンバーが経験豊富なところにあると思います。迅速な入居付を行い、審査申込の回答にスピード感を持つなど、１つ１つを最適化しています。賃貸管理メンバーの中に、英語と中国話が話せるメンバーがいるので外国人対応もできます。都心だと外国人のエグゼクティブの方も増えているので、それだけでも入居者の母数が増えますよね。

Q: どのような空室リスク対策を行っていますか

空室リスクを避けたい方は家賃保証のサブリースもあります。1年前までは、お客様の中でこのサービスを利用している方がいましたが今はいません。やはり場所がいいので、空室期間が短いため保証する必要がないんです。

Q: 賃料の下落リスクはどのように対策していますか

当社が扱っているような都心部に位置する中古の築10〜20年の物件ですと、賃料の下落リスクは低いんです。というのは、通常新築だと初めの賃料がそもそも賃料相場から離れた高めの賃料ですよね。その新築時の高い賃料を、そのまま長く保つのは難しいんです。

しかし中古の築10〜20年の物件の賃料は、すでに相場賃料になっている場合が多く、むしろ下がりすぎているケースもあります。すでに開発が行われている場所なのに相場賃料が上がっていない場所が多いんです。そうすると、賃料を数千円から数万円上げられる可能性もあるわけです。

区分マンションの市場のマーケットプライスは収益還元法（※）で決められていることが多く、月に5000円アップしただけでも年間6万円家賃収入が上がることになります。還元利回りが4%だとすると、月に5000円賃料が上がるだけでも、マーケットプライスとキャピタルゲインが150万円上がります。（5000円×12か月÷4%＝150万円）中古物件には、こういった新築の物件にはない面白さがあります。当社の物件選定は、賃料が上がる物件を見極めていますので、実際に賃料を1万円以上上げたお客様もいます。

（※）収益還元法の計算方法：1年間の純収益÷還元利回り＝不動産価格

また、当社ではリノベーション事業もやっているので、もとは6万円だった賃料を7万8千円まで上げた物件もあります。リノベーションをするだけでマーケットプライスが500万円くらい上がるんです。（18000円×12か月÷4％＝540万円）

5. セミナー内容や物件購入者からの声について

Q: どのようなセミナーがありますか

初心者の方に向けたものから上級者の方に向けたものまで、色々なラインナップがあります。それぞれのレベルに合わせて初心者向けに不動産投資のメリットやリスク、物件の選び方についての説明をしたり、物件をもうすでに持っている方には確定申告や資産管理会社のつくり方、賃貸管理のコツなども徹底的にお教えします。ノウハウは正直すぎるくらいにすべてオープンにしています。ありがたいことに、段階ごとにあったセミナーを用意しているため、リピーターの方も多いです。

Q: お客様からはどのような声がありますか

当社では電話営業は基本的にやらず、お客様は基本的にはセミナーに来てくださった方か、既存のお客様のご紹介です。ご紹介をしていただくためにも、信頼していただける接客や、長くお付き合いしていただくために社員の人間力も大事にしています。

6. 今後の取り組みについて

Q: 2020年以降の不動産市場はどうなっていくと予想しますか

盛り上がっていくと思います。東京オリンピックに向けて、インフラ整備や不動産開発、それだけでなく2027年の東京駅の大型開発やリニア新幹線の開通などのビックイベントも多数あります。そうして日本の魅力はますます高まり、日本人の投資家さんだけでなく海外の投資家さんの数も増えていくでしょう。そういったお話をWBSさんでお話しさせていただいたこともあります。すべての物件が盛り上がるとは言えませんが、少なくとも都心5区ではまだまだ人口も増えますし、大学や企業の数も多いので今後も伸びが期待されます。

WBS（ワールド・ビジネス・サテライト）での番組放映の様子

Q: 今後のサービスリリース予定につきまして

不動産だけではないワンストップのサービスは続けていきたいです。また、不動産にうまくITを取り入れていきたいですね。たとえば、オーナーさんの賃貸管理やユーザビリティを充実させたり、物件の仕入れなどをもっとIT化することを考えています。あとは国内だけではなく、海外にも広げていきたいです。

7. これから不動産投資を考えている読者の方へメッセージ

投資初心者の方は、まずはセミナーに気軽に足を運んでいただきたいと思っています。セミナーでは、そこまで言っていいのかという情報まで開示していますし、講師が納得いただくまで説明するので、初めての方でも学びやすい場となっています。当社の特徴として、営業スタイルもゴリゴリではないので、お客様の要望に合わせて長期的にサポートさせていただきます。そのためお客様のペースに合わせて安心して学んでいただくことができます。

当社でなくてもいいんです。不動産投資をする際は、「長く付き合える会社さん」を選び、納得のいくかたちで進めていってください。

8. 編集後記

クリアルパートナーズで取り扱う都心部に位置する中古の物件は、購入後に賃料が上がる場合もあるというお話があり、プロの目で厳選された物件だからこそなし得る物であると感じました。

また、インタビューで印象に残ったのは、クリアルパートナーズの「お客様にどう寄り添っていくか」という一貫した姿勢です。不動産の販売だけでなく売却まで見据えた物件選定や、資産形成のトータルプランニングをワンストップで行い、お客様に長く寄り添うことを大切にされていました。

セミナーも少人数制で、段階ごとにあったセミナーを用意されているので、初心者の方から経験者の方まで不動産投資を検討されている方はぜひ一度、セミナーに足を運んで見てはいかがでしょうか。

※2019年2月時点の情報となります。最新情報に関しては上記サイトを御覧ください。

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