投資用アパートは何年運用できる？長寿命化していくためのポイントも

投資用アパートは、物件構造により法定耐用年数が異なります。法定耐用年数は、建物の寿命を考えるうえでのひとつの目安です。

ただし、実際には法定耐用年数を経過すると必ず使用不可となるわけではなく、建物のメンテナンスを適切に行えば長寿命化を図れます。

今回の記事では、投資用アパートの運用期間や長寿命化するためのポイントを紹介します。投資用アパートの長期の投資計画を立てる際に、ぜひ参考にしてください。

目次

1. 投資用アパートの運用期間の目安は？
   1-1．法定耐用年数は物件構造により変わる
   1-2．法定耐用年数と寿命はイコールとは限らない
2. 建物の寿命が来たあとはどうすればいい？
   2-1．建て替えをして運用を継続
   2-2．土地自体を売却
3. 投資用アパートの長寿命化のポイント
   3-1．長期優良住宅など耐久性の高いアパートをえらぶ
   3-2．こまめなメンテナンスの実施
   3-3．適切なタイミングでの大規模修繕の実施
   3-4．管理会社選びも重要に
4. まとめ

1　投資用アパートの運用期間の目安は？

建物の寿命を考えるうえで目安のひとつとなるのが、国税庁が定める「法定耐用年数」です。法定耐用年数はさまざまなものに設定されていて「資産を使用し続けられる期間の目安」として設定されてる数値です。

こうした資産は一部例外を除いて、バランスシートにおいて資産計上したのち、耐用年数切れとなるまで毎年減価償却を行って、会計上の資産価値をゼロになるまで徐々に減らしていきます。

1-1　法定耐用年数は物件構造により変わる

法定耐用年数は、不動産においては物件構造により変わります。

（※参照：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」）いずれも住宅用のものを参照）

投資用アパートの場合は、木造および鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造が多いと考えられます。前者であれば22年、後者であれば47年が法定耐用年数となります。仮に新築から経営を始めた場合は、これらの年数が運用できる期間を考えるときのひとつの目安となります。

1-2　法定耐用年数と寿命はイコールとは限らない

木造アパートの法定耐用年数は22年と短い印象を持ちますが、法定耐用年数はあくまで目安のひとつにすぎません。

もし建物に本当に寿命が来たのであれば、建て替えを検討する必要があります。しかし、法定耐用年数が経過したからといって、必ずしもすぐに建て替える必要はないでしょう。

実際の建物の寿命は、後半で紹介する長寿命化の対策によって大きく異なります。あくまでひとつの目安にすぎませんが、物件構造ごとの建物の寿命の目安はつぎのとおりです。

• 木造：50年～60年
• 鉄筋：50年～75年
• 鉄筋コンクリート：100年～

このように鉄筋コンクリートの建物が、一番長寿命化させる余地があります。一方で、100年というとほぼ確実に自分が生きている間は寿命を迎えない計算です。

頑丈な構造の物件は建築費もしくは購入費用が割高になるケースもあります。そこまで長寿命な物件で運用する必要があるのかも検討したうえで、運用可能な期間を見積もりながらアパートの構造を検討しましょう。

2　建物の寿命が来たあとはどうすればいい？

建物の寿命が来た状態を「リノベーションをしても快適かつ安全な住環境を提供するのが困難な状態」と考えると、取り得る選択肢は基本的にふたつです。

• 建て替えをして運用を継続
• 土地自体を売却

自分がオーナーであるうちに建物の寿命を迎えると想定される場合には、寿命を迎えたあとの対応まであらかじめ検討しておきましょう。

2-1　建て替えをして運用を継続

寿命が来るのは基本的に建物のみで、土地は基本的に所有していれば半永久的に使用できます。そのため、建て替えをすれば、再び新築物件でアパート経営が可能です。

ネックとしては、アパートの建設には数千万円がかかる点です。経営者の年齢にもよりますが、経営開始から数十年経過していればオーナーは相応に高齢になっているケースが多いでしょう。若い時のように自分の収入をよりどころにして長期ローンを組むのが難しく、建て替え資金を捻出するハードルが高くなりがちです。

2-2　土地自体を売却

もうひとつの選択肢として、物件自体を売却してしまう方法もあります。仮に建物が無価値になっても、土地には価値が残ります。相応に利便性が良く土地の形状・広さにも問題がなければ、売却して収入を得る余地はあるでしょう。

仮にローンが完済済みであれば、売値から手数料等を引いた部分はそのままオーナーの収入になります。売却する場合には、現存の建物を取り壊して更地にして売却するか、そのままにして買い手に更地にしてもらうかを検討する必要があります。

更地にしておいた方が、買い手にとって手間がかからないため売却しやすく、また取り壊し費用がかからない分相対的に買値が高くなると期待できます。一方で、取り壊し工事の費用はオーナーが負担しなければなりません。

建物が現存したままでも売却は不可能ではありませんが、買い手が限られる、取り壊し費用の分だけ値下げを要求されるなどの可能性があります。ただし、オーナーは取り壊し費用を負担せずにすみます。

3　投資用アパートの長寿命化のポイント

アパートの長寿命化においては、まずそもそも耐久性の高い物件を取得することが第一です。

また、アパート経営では一棟まるごと自分で管理します。日々のメンテナンスや一定周期で発生する大規模修繕およびリノベーションの実行状況などが建物の寿命に影響をあたえます。

自分ひとりでメンテナンスや工事の意思決定をして実行するのは、特に兼業オーナーにとっては容易ではないでしょう。物件の維持・管理を得意とする優れた管理会社を利用するのも有効な手段のひとつです。

3-1　長期優良住宅など耐久性の高いアパートをえらぶ

まず、長持ちすると期待できるアパートを選ぶのが第一です。といっても、オーナーが自分で物件の構造を審査して長持ちするかを判断するのは容易ではないでしょう。そこで「長期優良住宅」に認定された物件を選ぶのが一案です。

「長期優良住宅」とは、長く使用することができる住宅を認定する制度で、一般社団法人住宅性能評価・表示協会が認定しています。次のような措置が講じられている住宅が認定対象です。

• A. 長期に使用するための構造及び設備を有していること
• B. 居住環境等への配慮を行っていること
• C. 一定面積以上の住戸面積を有していること
• D. 維持保全の期間、方法を定めていること
• E. 自然災害への配慮を行っていること

出所：一般社団法人住宅性能評価・表示協会「長期優良住宅認定制度の概要について」

物件を購入するときには、同制度の認定物件を選ぶのが一案です。また、自分で工務店に依頼してアパートを建設する時は、同制度の認定基準を満たす品質での建設を依頼しましょう

3-2　こまめなメンテナンスの実施

物件の劣化を遅らせるためには、こまめなメンテナンスが欠かせません。日々の清掃や配管・空調の点検・修繕や洗浄などを継続的に行います。高圧洗浄や害虫や防水対策など、1年～数年に1回程度の頻度で行っておくのが望ましい対策もあります。

小さい規模の点検やメンテナンスを欠かさず実施することが、建物の劣化を遅らせるうえで有効です。また、次に紹介する大規模修繕における修繕コストを抑える役割も果たします。

3-3　適切なタイミングでの大規模修繕の実施

10年前後に一度行うのが「大規模修繕」と呼ばれる大がかりな修繕です。どれだけメンテナンスをしていても、塗装の剥がれおよび防水機能の低下などを完全に食い止めるのは不可能です。

10年程度に一度は、コストをかけて全面的な塗り替えと防水対策を施します。タイルや壁などのキズ・細かな破損も全面的に補修することで、建物の劣化が進むのをできるだけ食い止めます。

大規模修繕は、ときに数百万円単位のコストがかかるため、オーナーにとっては悩みの種になりがちです。しかし、塗装の剥がれや建物のキズ・破損を放置しておくとそこから劣化が進む恐れも。長寿命化において、適切な周期での修繕は重要な対策のひとつといえます。

3-4　管理会社選びも重要に

専業で自分で物件管理ができるオーナーならともかく、副業としてアパート経営をする方の場合、ここまで紹介したメンテナンスや修繕について一から全て検討して、実行していくのは容易ではないでしょう。

現実には、多くのオーナーが管理会社にアパート管理を一任しています。管理費用を支払う代わりに日々のメンテナンスを代行しくれ、さらに大規模修繕の計画策定や見積もりなども行ってくれます。

物件管理に充分な時間を取れないのであれば、将来の修繕用の資金を確保しつつ、実際の運用は管理会社に任せるのも一案です。

その場合は、管理会社選びが重要になります。物件の長寿命化や資産価値の維持に強みを持つ管理会社の方が、適切なメンテナンスや修繕を実行してくれると期待できるでしょう。

たとえば、シノケンプロデュースは物件の長寿命化や資産価値の維持に強みを持つアパート経営会社の一社で、グループ全体で築25年以上の物件も含めて管理戸数47,000戸以上（2023年12月末時点）の豊富な管理実績と入居率98.56% (2023年年間平均入居率)の実績があり、アパート自体も50年～60年の長期耐久性能を備えるなど、長期運用に適したアパートの提供と管理を行っています。

4　まとめ

物件の寿命のひとつの目安として法定耐用年数があります。アパートの構造によって法定耐用年数には違いがあるので注意しましょう。また、耐久性に優れた物件を選んで、さらに適切なメンテナンス・修繕を実行すれば、法定耐用年数を超えてもさらに長期で運用が可能な場合もあります。

適切に施策を実行して、できるだけ建物を長寿命化させましょう。もし、自前で管理するのが難しければ、建物の長寿命化に強みを持つ管理会社のサポートを得るのも一案です。

建物が長寿命化すれば、それだけ長い期間安定的な賃料収入を得られます。賃料収入を主目的とした不動産経営の場合は、建物の長寿命化が経営を安定させる有効な手段のひとつとなるでしょう。

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伊藤 圭佑

資産運用会社に勤める金融ライター。証券アナリスト保有。 新卒から一貫して証券業界・運用業界に身を置き、自身も個人投資家としてさまざまな証券投資を継続。キャリアにおける専門性と個人投資家としての経験を生かし、経済環境の変化を踏まえた投資手法、投資に関する諸制度の紹介などの記事・コラムを多数執筆。

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