ペット共生、楽器可、DIY可、浴槽レス…。多様化するニーズを捉える「コンセプト型アパート」経営

入居者のライフスタイルやニーズに寄り添った特徴を持つ賃貸住宅として、コンセプト型アパートが注目を集めています。差別化による集客力や収益性の向上が期待される一方で、特有のリスクも存在します。

本稿では、その特徴やメリット・デメリットに加え、具体的なコンセプト型アパートの事例についても解説します。

目次

1. コンセプト型アパートとは
2. コンセプト型アパートを経営するメリット
   2-1. 入居希望者を集めやすい
   2-2. 入居期間が長期化する傾向がある
   2-3. 家賃を高めに設定できる
3. コンセプト型アパートを経営するデメリット
   3-1. ターゲットを外すと空室リスクが高まる
   3-2. 管理上のトラブルが起きやすい
   3-3. 建築コストが高くなる傾向がある
4. シノケンプロデュースの浴槽レスアパート
   4-1. 浴槽レスアパートの魅力
   4-2. シノケンプロデュースの一棟アパート経営の特徴
5. まとめ

1. コンセプト型アパートとは

コンセプト型アパートとは、「楽器可」「DIY可」「ペット共生」「ガレージ付き」など、特定のライフスタイルやニーズに合わせて設計された賃貸住宅のことです。一般的なアパートと差別化できるため、空室対策としても注目されています。

代表的な例として、次のようなタイプが挙げられます。

このほか近年では、キャンプ用品や自転車の収納スペースを設けた「アウトドア特化型アパート」、ゲーム配信などを気兼ねなく楽しめる「防音ゲーミングアパート」、サウナを楽しむ「サ活」向けの「サウナ付きアパート」なども登場しています。

コンセプト型アパートが注目される理由の一つは、入居者のニーズに応えるだけでなく、アパート経営者にとっても多くのメリットがあるためです。ここでは代表的な3つのメリットを解説します。

2-1. 入居希望者を集めやすい

コンセプト型アパートは、入居希望者を集めやすいというメリットがあります。その理由は、一般的な賃貸住宅と比較して競合する物件が少ないためです。

例えば、楽器演奏を趣味や仕事にしている人であれば、気兼ねなく演奏できる「楽器可アパート」を優先的に選択する可能性が高いでしょう。ターゲットを明確にして募集活動ができるため、空室対策がしやすい点も特徴の一つです。

2-2. 入居期間が長期化する傾向がある

特定のライフスタイルや趣味に特化した住環境を提供するため、入居者の満足度が高まりやすく、結果として長期入居につながりやすい傾向があります。

「楽器演奏ができる」「防音設備が整っている」「DIYが可能」といった特徴は、同様の条件を満たす物件が少ないため、入居者にとって代替となる物件を見つけにくいからです。そのため、定着率が高まり、転居の動機が生まれにくいと考えられます。

入居期間が長くなることで空室リスクや募集コストの低減にもつながり、安定した賃貸経営を実現しやすくなります。

2-3. 家賃を高めに設定できる

一般的な賃貸物件との差別化が図れるため、家賃を相場より高めに設定しやすいというメリットもあります。同様の条件を持つ物件が少ないことから、立地や広さだけで比較されにくく、入居希望者にとって付加価値の高い住まいとなるためです。

結果として、高い収益性が見込める点もコンセプト型アパート経営の魅力と言えるでしょう。

3. コンセプト型アパートを経営するデメリット

多くのメリットがある一方、コンセプト型アパートには特有のデメリットも存在します。ここでは代表的な3つのデメリットについて解説します。

3-1. ターゲットを外すと空室リスクが高まる

特定のライフスタイルやニーズを持つ入居者に強く訴求できる半面、コンセプト型アパートはターゲットが限定されるため、空室リスクが高まる可能性があります。特徴的なコンセプトは、関心のある人には魅力的ですが、一般的な賃貸住宅を探している層からは選択肢に入りにくいためです。

エリアの需要とコンセプトが合致していない場合も、入居希望者が想定通りに集まらないと考えられます。例えば、以下のようなケースです。

• 音楽大学などがないエリアに楽器可アパートを建設する
• 自動車への需要が低いエリアにガレージハウス付きアパートを建設する
• 短期居住者の多いエリアにDIY可アパートを建設する、など

物件を計画する際には、エリアの賃貸需要やターゲット層を十分に調査し、コンセプトとの相性を見極めることが重要です。

3-2. 管理上のトラブルが起きやすい

コンセプト型アパートは、一般的な賃貸住宅とは異なる利用方法を許容する場合が多いため、管理上のトラブルが発生しやすい傾向があります。例えば、以下のようなケースが想定されます。

• 楽器可アパートにおける演奏時間や音量に関する近隣トラブル
• DIY可アパートにおける施工範囲や原状回復に関する入居者との見解の相違
• ペット共生型アパートにおける鳴き声や共用部の利用ルールに関する問題

こうしたトラブルを未然に防ぐためには、入居ルールや利用条件を契約時に明確に定め、管理体制を整備しておくことが重要です。

3-3. 建築コストが高くなる傾向がある

コンセプト型アパートは、特定のライフスタイルや趣味に対応した設備・仕様を取り入れるため、一般的な賃貸住宅に比べて建築コストが高くなる傾向があります。例えば、楽器可アパートであれば防音性能の高い構造や建材が必要となり、ペット共生型であれば傷や汚れに強い内装材や専用設備の導入が求められます。

コンセプトが明確であるほど差別化が図りやすく、入居者の確保において優位に働きます。しかし、計画段階で費用対効果を十分に検討しないと、収益計画に影響を及ぼす可能性がある点には注意が必要です。

4　シノケンプロデュースの浴槽レスアパート

ここでは具体的な事例として、シノケンプロデュースが提供する浴槽レスアパートを紹介します。

シノケンプロデュースは、創業30年以上の歴史を持つ不動産投資会社です。2013年には「グッドデザイン賞」をダブル受賞するなど、デザイン性と機能性を両立させた物件開発を手がけています。

同社は多彩なアパートを提案しており、中でも「AVAND（アヴァンド）」シリーズは浴槽レスを採用したアパートブランドです。シャワールームのみを設置することで限られたスペースを有効活用し、スタイリッシュな居住空間を実現しています。

4-1. 浴槽レスアパートの魅力

若い単身者層には、多忙な生活から日々の入浴をシャワーで済ませるライフスタイルを持つ人も少なくありません。こうしたニーズに応えて誕生した浴槽レスアパートの主な魅力を3点紹介します。

建築コストを抑制しやすい

浴槽レスアパートは、浴槽や付帯設備を設けない分、建築コストを抑制しやすい点がメリットです。一般的な浴室では浴槽本体に加え、追い焚き機能や関連する給湯設備、配管などが必要ですが、シャワーブース中心の設計にすることで設備構成をシンプルにできます。

東京23区に展開する浴槽レスの賃貸アパート「アヴァンド」シリーズ

これにより初期投資を抑えられ、オーナーは資金計画を立てやすくなります。投資回収期間の短縮化も期待でき、収益性の向上に寄与する可能性があります。

入居者ニーズに合った差別化が可能

近年、単身者を中心に湯船に浸かる習慣がなく「シャワーだけで十分」というライフスタイルが広がっています。浴槽レスアパートはこうした層のニーズに対応した住まいであり、一般的な賃貸住宅との差別化につながります。

特に都市部では、合理性や効率性を重視する若年層・単身の社会人のニーズに合致しやすく、物件の訴求ポイントとして打ち出しやすい点も特徴です。賃貸市場では似た条件の物件が多くなりがちですが、特徴的な設備仕様にすることで入居希望者の目に留まりやすくなり、入居促進につながる可能性があります。

メンテナンスや管理の負担を軽減できる

浴槽は経年劣化や汚れが蓄積しやすく、定期的な交換や修繕が必要になる場合があります。一方、浴槽レスアパートはシャワーブース中心の設備構成となるため、水回りの構造が比較的シンプルで、設備の劣化リスクやトラブルの発生を抑えやすくなります。

また、退去時のクリーニングや補修の手間も軽減される傾向にあります。これは長期的に見ると管理コストの抑制にもつながり、オーナーにとっては維持管理の効率化というメリットも期待できます。

4-2　シノケンプロデュース一棟アパート経営の特徴

シノケンプロデュースでは、アパート経営に関する無料セミナーを定期的に開催しています。「人生100年時代を支える資産づくり」をテーマに、「不動産投資に特有のリスクとその回避策」「自己資金を抑えた投資手法」「長期的な満室経営を実現するポイント」に加え、最新の不動産市況や金融機関の融資動向など、実践的な知識を体系的に学ぶことができます。

オンライン形式での受講も可能なため、申し込み方法や日程などの詳細は公式サイトなどでご確認ください。

まとめ

コンセプト型アパートは、特定のライフスタイルやニーズに応じた住まいを提供することで、一般的な賃貸住宅との差別化を図れる点が特徴です。ターゲットを明確にすることで入居者を集めやすく、長期入居や適正な家賃設定の面でもメリットが期待できます。

一方で、需要の見極めを誤ると空室リスクが高まるほか、管理面でのトラブルや建築コストの増加といった課題も伴います。成功の鍵は、エリア特性とターゲットニーズを的確に捉え、無理のない収支計画を立てることです。適切に企画・運営できれば、安定した収益と高い入居者満足度の両立が可能となる、有効な賃貸経営手法と言えるでしょう。

この記事では具体的な事例として、シノケンプロデュースの「AVAND」シリーズを紹介しました。浴槽レスという特徴で、物件の差別化を図ることが可能です。

なお同社では、定期的に無料のセミナーを開催しています。興味のある方は、同社のセミナーなどを活用してみるのもよいでしょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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