エリアの選び方とおすすめの物件条件について

不動産投資において、物件選びが戦術(どう戦うか)とすると、エリア選びは戦略(どこで戦うか)にあたります。いくら良い物件でもエリアに成長性や需要がなければ良い評価はつきません。逆に物件条件が多少悪かったとしてもエリアが良ければ収益をカバーできることもあります。それだけエリア選びは重要な要素であり、ここでは、エリア選定の手法や考え方についてご紹介していきたいと思います。

  • 将来の人の動きを予測する
  • 都心やターミナル駅へのアクセスを重視する
  • 住みたい街ランキングをチェックする
  • 自分や家族の引越しを想定してみる

将来の人の動きを予測する

都内で賃貸物件を借りたいと考えている人を想定してみましょう。たとえば、勤務先の職場から電車で20分以内に通勤することができて、複数路線が使えてそれぞれの駅までの距離が10分以内、スーパーや病院などの周辺環境が充実していて、ある程度の部屋の広さや室内設備があると嬉しい、などが賃貸物件を探す上での主なニーズになるかと思います。有望なエリアは、賃貸物件を探している人が入居の検討をしてくれるエリアとなりますので、下記のような特徴があります。

  • 企業が集積するエリア(ビジネス街、商業地)から近い
  • 企業や人口が今後も増え続ける可能性が高い
  • 複数路線が使えて、ターミナル駅から20分圏内
  • 安全面・生活面で住みやすい

企業が集積するエリアという点に関しては、たとえば株式会社ザイマックス不動産総合研究所の調査によると、東京のオフィスの空室率の推移は、2011年以降一貫して低下傾向にあることがわかります。オフィスが増えれば雇用が増え、雇用が増えれば賃貸も増える、という流れになりますので、東京の賃貸需要はしばらく高水準がつづくと考えられます。


【図1】参照元:オフィスマーケットレポート 東京 2016Q4

また、オフィス以外にも新しい商業施設や観光資源の開発などがあれば、それらを中心として街の再開発が進んでいくこととなりますので、賃貸需要も高まっていくことが予想されます。そのため、エリア選定においては今の状況や評価だけでなく、5年後・10年後の状況を見据えて検討していくことも大切です。

このように、将来の企業の動き・雇用の動向・街の再開発計画などに目を向けることで、長期にわたって賃貸需要が期待できるエリアを見つけていくことが可能です。

都心やターミナル駅へのアクセスを重視する

ワンルームマンションは単身世帯向けの物件となりますが、単身者の目線で物件を選ぶ時に外せないのが都心の駅徒歩10分圏内という交通の利便性です。新宿区、千代田区、中央区、港区など都心エリアの物件は、都内のほとんどの場所に20分~30分以内でアクセスできます。そのため、特に賃貸ニーズが強く、空室が出たとしてもすぐに埋まることが期待できます。これに加えて、複数路線が使えれば利便性がさらに高まるため、初心者や安定した収益性を求める方にはおすすめの物件条件となります。

アパート投資の場合は、駅徒歩10分以内とターミナル駅へのアクセスの良さで立地を判断すると良いでしょう。立地が良い物件は買い手がつきやすく、出口戦略を考える上でも非常に有効です。また、アクセス以外には物件の周辺環境などもおさえておきたいポイントです。

住みたい街ランキングをチェックする

ユーザー目線で考える時に参考になるのが「住みたい街ランキング」です。今、人気の街とその理由などが分かるため、エリアのブランド指標として役立ち、エリア選びの際に参考になる情報です。

SUUMOのランキングでは、シングル・DINKS・ファミリーとユーザー属性に応じたランキングを確認できます。また、「今年の特徴」や「地価が値上がりしそうと思う街ランキング」なども見ることができ、賃貸ニーズの動向やエリアに対する期待値などを確認することができます。

一方、HOME’Sでは「買って住みたい街ランキング」「借りて住みたい街ランキング」が分かれており、それぞれのニーズを細かく見ることができます。過去のランキングも確認できますので、人気が安定している街や人気が上昇してきている街を知るのに役立つでしょう。

自分や家族の引越しを想定してみる

貸す側の目線で物件を選んでしまうと、どうしても色々なことに目をつむりがちになってしまいます。特に不動産投資の場合は、目の前におすすめの物件が提示され、「この物件を買うか買わないか」という形で意思決定を下すケースが多くなります。そうすると、「この物件には入居者や次の買い手がつくか、安定的な利回りが得られるか」という買い手目線から物件を見ていくこととなりますが、セールストークなどに乗せられてしまうと物件に対する多少の違和感をもっていても「あまり気にしていては不動産投資は開始できない」と考え始めてしまい、購入後に想定外の状況になった時に「やはりあの時に感じたことをきちんと考えるべきだった」と後悔することになってしまいます。

そういった失敗に陥らないためには、物件を借りる立場の目線から厳しく物件を選ぶことが必要です。たとえば、自分の住居をこれから住み替えるとして、どのエリアまでなら部屋を借りてもよいか、駅徒歩時間や周辺環境、マンションかアパートか、築年数や求める設備、毎月の家賃はいくらまでなら出せるか、どんなサイトやお店を使って物件を調べ、どれくらい内見してから決めるかなど、自分の意思決定のプロセスやポイントを意識してみることで、どのような物件を買うべきか、あるいは買うべきではないかが明確になるかと思います。

自分なりに部屋を借りる基準や物件希望条件を整理しておくことで、目の前におすすめの物件が提示されたとしても、「この物件は、自分が考えるポイントとこの点で相違があるので今回は購入しない」という冷静な判断ができるかと思います。「あまり厳しく判断しすぎていたら、いつまでも開始できないし、営業や不動産会社にも嫌われてしまうんじゃないか」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、営業マンには、「こういう物件が出たら絶対に買いたいので、すぐに連絡もらえればと思います」とお伝えをしておけば本気度が高い顧客として接してもらうことができるかと思います。

不動産投資は、数十年という期間で継続して行うことを前提した長期投資です。そして投資というものは、運用の失敗の責任は誰かが取ってくれるわけではなく、つねに自己責任となります。ですから、投資を開始する際は目の前の情報に踊らされず、慎重に慎重を重ねて失敗するリスクをできるだけ引き下げ、十分に納得ができた時点で開始するということを心がけるとよいでしょう。


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