アパート投資は投資金額が多くなるので、リターンも大きいですがリスクも大きい投資です。この記事では、アパート投資で失敗しないために下記のようなポイントをまとめています。
- 新築アパートと中古アパートのメリット・デメリットを知る
- エリアのリサーチを行い、特性を知る
- ターゲット入居者のニーズを物件に反映する
- 収支計算時は、家賃の下落率を想定しておく
- 購入時に交渉をしてできるだけ安く、良い条件で買う
- 諸費用は自己資金で支払う
- 出口戦略をつねに考えておく
以下では、これらのポイントについて詳しく解説をしていきたいと思います。
新築アパートと中古アパートのメリット・デメリットを知る
アパート投資を始める時に、まず一番初めに悩むのが「新築と中古のどちらが良いのか？」という問題です。以下に新築アパートと中古アパートの特徴を比較した表を掲載しましたので、こちらでメリット・デメリットを把握しておきましょう。| 比較項目 | 新築アパートのメリット・デメリット | 中古アパートのメリット・デメリット |
|---|---|---|
| 物件価格 | × 物件の取得価格が高い | ◎ 物件価格が新築より2割～3割安い |
| 仲介手数料 | ◎ 購入手数料がかからない | × 物件価格×3%＋6万円が上限でかかる |
| 利回り | × 物件の利回りが低い（5%～8%） | ◎ 物件の利回りが高い（7%～10%） |
| 賃料価格 | ◎ 新築プレミアムで高く設定できる | × 築年数が立つほど賃料は低くなる |
| 賃料下落率 | × 購入時からの家賃の下落率が大きい | ◎ 購入時からの家賃の下落率が少ない |
| ローン返済期間 | ◎ ローン返済期間が長い | × ローン返済期間が短い |
| 担保余力 | ○ 担保余力が高い | × 担保余力が低い |
| 償却期間 | ○ 減価償却期間が長い | × 減価償却期間が短い |
| 設備 | ○ 最新設備が設置されている | × 設備が古くなっている |
| 維持コスト | ○ 修繕費などが少なくて済む | × 設備などの修繕費がかかる |
| 瑕疵担保責任 | ◎ 瑕疵担保責任の保証期間が10年 | × 瑕疵担保責任は購入後1年程度 |
この表からもわかるように、新築アパートと中古アパートにはそれぞれメリット・デメリッが存在するため、一概にどちらが良いというものでもありません。自己資金や投資目的・投資スタイルによってどちらが適切かは変わってきます。
たとえば、自己資金が豊富で賃料収入に重きを置くのであれば新築アパート、キャピタルゲインやバリューアップ（リノベーションで物件の付加価値を上げる不動産投資戦略）なども視野に入れていくのであれば中古アパートが良いかと思います。
エリアのリサーチを行い、特性を知る
アパート投資において、エリアのリサーチは何よりも優先して行うべきものとなります。エリアの人口が今後5年・10年とどう推移するのかを市区町村のデータなどからしっかりと調べておくことはもちろん、学校やオフィス・工場など入居を左右するような主要施設、近隣の競合物件や今後のアパート建築状況などについてもしっかりと調べておきたいところです。また、エリアの面でアパート投資がマンション投資と大きく異なる点は、都心エリアの物件が少ないという点です。マンション投資であれば都心の駅徒歩10分以内の物件を選んでおくことで入居需要も堅く読むことができますが、アパートの場合はマンションと比べると物件の競争力が低く、入居者属性も年収水準が低めの方をターゲットにすることになりますので、どうしても都心から電車で数十分ほど離れた駅の周辺や郊外・地方といったところに位置することになります。そのため、どのエリアを選ぶかが投資パフォーマンスを最も大きく左右するポイントとなります。
アパート投資のエリア選定の定石としては、都心に接続が良いターミナル駅（都心ターミナル駅から電車で20分前後の距離）に近い場所を選ぶことです。その上で、物件のある場所からの駅徒歩10分以内、コンビニ、金融機関、医療機関などの利便性を見ていくと良いでしょう。
ターゲット入居者のニーズを物件に反映する
エリア選定が終わったら、次は入居者のターゲット像を明確にしていきましょう。アパートという物件タイプの特性上、入居者は学生や20代から30代までの社会人、高齢者などの単身世帯が多くなります。また、大学や専門学校など学校が近くにあれば学生が多くなりますし、都心ターミナル駅に接続の良い通勤の利便性が高いエリアでは社会人単身者が多くなります。
さらにそのなかでも、女性をターゲットにするかどうかで物件のデザイン性や設備が大きく変わってきます。女性がターゲットの場合は、防犯カメラの設置や水回り、防音性といった基本的なな設備面の充実に加えて、洗濯物が室内でも干しやすいか、駅からの帰りに美容院があるかといったような細かいところにまで気を配っていくことが大切です。可能であれば、身近な女性にヒアリングをしながら物件を見定めていくとよいでしょう。
収支計算時は、家賃の下落率を想定しておく
アパート投資の収支シミュレーションで気をつけなければいけないのは、家賃の下落率を想定しなければいけないという点です。アパートはマンションに比べると家賃の下落率が大きいので、正しく下落率を設定しておかないと赤字経営になってしまうことがあります。以下は、三井住友トラスト基礎研究所が2013年に発表した築年数と賃料のグラフとなります。東京23区の賃貸マンションを対象に分析をしたもので、シングル（ワンルームマンション）のタイプだと築10年で新築時の賃料の89%、築20年で新築時の賃料の83%となっています。アパート投資の場合は、これよりも下落幅を大きく読んでおいたほうが、実際の収支とのギャップが少なくなります。
【図1】参照ページ：三井住友トラスト基礎研究所「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」
購入時に交渉をしてできるだけ安く、良い条件で買う
物件の購入時はできるだけ割安に購入することが大切です。ついつい営業マンに気を遣ってしまって、「もう少し安くなりませんか？」ということを言い出しづらいということはあるかもしれませんが、アパート投資を成功させる上で価格交渉は必須です。アパートの購入価格が下がれば、利回りが向上することに加えて、仲介手数料やローン返済金額も少なくなることになりますので、全体的に収支状況が改善することになります。交渉時は心を鬼にして、「いかに安く買うか」をつねに考えて行動するのが良いでしょう。
ただし、購入する不動産業者とは今後も付き合いが発生する可能性が高いので、相手が嫌がるような値引きではなく、相手が自分から値引きをしたくなるような流れにもっていくのが望ましいと言えます。具体的な交渉方法については、下記の記事も参考にしてみて下さい。
諸費用は自己資金で支払う
アパート投資は投資金額が大きいため、諸費用も数百万円～1000万円程度の金額となります。そのため、諸費用もローンにしたくなってしまいますが、諸費用は不動産投資ローンとは別のローンとして組まれることが多いので、金利も倍以上の割高なものとなってしまうことが多いことに注意が必要です。
アパート投資に興味を持っている方は、利回りの高さやリターンの大きさ、今後の投資の拡大のしやすさなどにメリットを感じている方が多いかと思いますが、諸費用をローンにしてしまうと実質利回りが下がってしまうことに加えて、金融機関からも良い印象は持たれません。
アパート投資を始める際は、諸費用を支払うことができる500万円～1000万円程度の自己資金を用意しておくと良いでしょう。
出口戦略をつねに考えておく
アパート投資の最後のポイントは、出口戦略です。物件を売却するか保有し続けるかという選択肢しかないマンション投資とは異なり、アパート投資にはリノベーションを行って賃料を見直す、いまの建物を壊して新しく建て直す、建物を壊して土地だけを売却するといった出口戦略が豊富にあります。
いつまで土地と物件を運用していくか、どのタイミングでどういう形で投資を終えるかという出口戦略をしっかりと描いてからアパート投資を始めることで、その目標や着地点に向かった経営ができますので、アパート投資の成功確率が高まることになります。自分だけでは考えることが難しいという場合には、まわりのアパートオーナーやアパート投資会社、アパート投資アドバイザーなどにも相談をしてみると良いでしょう。
まとめ：アパート投資は事前の準備で成否が決まる
アパート投資は成功すれば大きなリターンが得られる投資ですが、リスクも大きい投資ですので、事前の準備が必要不可欠です。新築アパートか中古アパートか、どこのエリアにするか、誰をターゲットにするか、家賃をいくらで想定するか、購入時にどうやって交渉するか、諸費用を自己資金で支払うことができるか、出口戦略をどうするかといったことをしっかりと考えてアパート投資を成功させましょう。- 入居率99%超・融資実績1%台など総合力が高いマンション投資会社の比較
- フルローンや低金利など融資に強い不動産投資会社の比較・まとめ
- サラリーマン・会社員に向いている不動産投資会社の比較・まとめ
- 【不労所得を目指したい方向け】不動産投資会社の比較・まとめ
- 入居率が高い（98%以上）不動産投資会社の比較・まとめ
HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム
最新記事 by HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム (全て見る)
- 【12/4 東京都 港区】老後に月20万円の家賃収入を手に入れる方法 - 2024年11月19日
- 【11/30 東京都 港区】【医療業界で働くオーナー生の声】 本音で語る！私が中古ワンルーム投資を始めた理由 - 2024年11月19日
- シノケンのアパート経営の評判は？営業、融資、物件、入居率の評判・口コミ - 2024年11月15日
- 【11/27 東京都 港区】【金融機関で働くオーナーの生の声】失敗から学ぶ不動産投資の成功への道 - 2024年11月12日
- 【11/29 オンライン】TSMCで賃貸需要高まる熊本、アパート経営事情を徹底解剖！ - 2024年11月12日
無料資料請求や個別相談などが利用できる不動産投資会社[PR]
初心者の方の情報収集に役立つ無料の資料や無料の個別コンサルティングを行っている不動産投資会社を厳選ピックアップしご紹介しています。
湘建
期間限定でセミナーを無料オンライン配信！オンライン面談の方には【Amazonギフト2000円分】
シノケンプロデュース
入居率98.56%、トップクラスのアパート経営実績でローン融資にも強い不動産投資会社
エイマックス（A-MAX）
東京23区中古ワンルームで入居率99.2％、月々収支黒字・購入後の賃料アップ実績多数・保証も充実
無料で参加できる、初心者向け不動産投資セミナー・イベント[PR]
初心者向けの無料不動産投資セミナーやオンラインで受講できるセミナー会社などを厳選ピックアップしご紹介しています。
インヴァランス
不動産投資初心者から好評のオンラインセミナーをほぼ毎日開催、23区のIoT・新築マンション投資
シノケンプロデュース
個別オンラインセミナー開催中！55000人が参加、初心者が失敗しない為の不動産投資セミナー
プロパティエージェント
東京23区・横浜中心のワンルーム投資で入居率99％超！プライム上場グループ企業で融資にも強み
