アパート投資で失敗しないための7つのポイント

アパート投資は投資金額が多くなるので、リターンも大きいですがリスクも大きい投資です。この記事では、アパート投資で失敗しないために下記のようなポイントをまとめています。

1. 新築アパートと中古アパートのメリット・デメリットを知る
2. エリアのリサーチを行い、特性を知る
3. ターゲット入居者のニーズを物件に反映する
4. 収支計算時は、家賃の下落率を想定しておく
5. 購入時に交渉をしてできるだけ安く、良い条件で買う
6. 諸費用は自己資金で支払う
7. 出口戦略をつねに考えておく

以下では、これらのポイントについて詳しく解説をしていきたいと思います。

新築アパートと中古アパートのメリット・デメリットを知る

この表からもわかるように、新築アパートと中古アパートにはそれぞれメリット・デメリッが存在するため、一概にどちらが良いというものでもありません。自己資金や投資目的・投資スタイルによってどちらが適切かは変わってきます。

たとえば、自己資金が豊富で賃料収入に重きを置くのであれば新築アパート、キャピタルゲインやバリューアップ（リノベーションで物件の付加価値を上げる不動産投資戦略）なども視野に入れていくのであれば中古アパートが良いかと思います。

エリアのリサーチを行い、特性を知る

また、エリアの面でアパート投資がマンション投資と大きく異なる点は、都心エリアの物件が少ないという点です。マンション投資であれば都心の駅徒歩10分以内の物件を選んでおくことで入居需要も堅く読むことができますが、アパートの場合はマンションと比べると物件の競争力が低く、入居者属性も年収水準が低めの方をターゲットにすることになりますので、どうしても都心から電車で数十分ほど離れた駅の周辺や郊外・地方といったところに位置することになります。そのため、どのエリアを選ぶかが投資パフォーマンスを最も大きく左右するポイントとなります。

アパート投資のエリア選定の定石としては、都心に接続が良いターミナル駅（都心ターミナル駅から電車で20分前後の距離）に近い場所を選ぶことです。その上で、物件のある場所からの駅徒歩10分以内、コンビニ、金融機関、医療機関などの利便性を見ていくと良いでしょう。

ターゲット入居者のニーズを物件に反映する

また、大学や専門学校など学校が近くにあれば学生が多くなりますし、都心ターミナル駅に接続の良い通勤の利便性が高いエリアでは社会人単身者が多くなります。

さらにそのなかでも、女性をターゲットにするかどうかで物件のデザイン性や設備が大きく変わってきます。女性がターゲットの場合は、防犯カメラの設置や水回り、防音性といった基本的なな設備面の充実に加えて、洗濯物が室内でも干しやすいか、駅からの帰りに美容院があるかといったような細かいところにまで気を配っていくことが大切です。可能であれば、身近な女性にヒアリングをしながら物件を見定めていくとよいでしょう。

収支計算時は、家賃の下落率を想定しておく

以下は、三井住友トラスト基礎研究所が2013年に発表した築年数と賃料のグラフとなります。東京23区の賃貸マンションを対象に分析をしたもので、シングル（ワンルームマンション）のタイプだと築10年で新築時の賃料の89%、築20年で新築時の賃料の83%となっています。アパート投資の場合は、これよりも下落幅を大きく読んでおいたほうが、実際の収支とのギャップが少なくなります。

【図1】参照ページ：三井住友トラスト基礎研究所「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」

購入時に交渉をしてできるだけ安く、良い条件で買う

アパートの購入価格が下がれば、利回りが向上することに加えて、仲介手数料やローン返済金額も少なくなることになりますので、全体的に収支状況が改善することになります。交渉時は心を鬼にして、「いかに安く買うか」をつねに考えて行動するのが良いでしょう。

ただし、購入する不動産業者とは今後も付き合いが発生する可能性が高いので、相手が嫌がるような値引きではなく、相手が自分から値引きをしたくなるような流れにもっていくのが望ましいと言えます。具体的な交渉方法については、下記の記事も参考にしてみて下さい。

不動産収益を数百万円改善！不動産購入の7つのコツ

諸費用は自己資金で支払う

アパート投資は投資金額が大きいため、諸費用も数百万円～1000万円程度の金額となります。そのため、諸費用もローンにしたくなってしまいますが、諸費用は不動産投資ローンとは別のローンとして組まれることが多いので、金利も倍以上の割高なものとなってしまうことが多いことに注意が必要です。

アパート投資に興味を持っている方は、利回りの高さやリターンの大きさ、今後の投資の拡大のしやすさなどにメリットを感じている方が多いかと思いますが、諸費用をローンにしてしまうと実質利回りが下がってしまうことに加えて、金融機関からも良い印象は持たれません。

アパート投資を始める際は、諸費用を支払うことができる500万円～1000万円程度の自己資金を用意しておくと良いでしょう。

出口戦略をつねに考えておく

いつまで土地と物件を運用していくか、どのタイミングでどういう形で投資を終えるかという出口戦略をしっかりと描いてからアパート投資を始めることで、その目標や着地点に向かった経営ができますので、アパート投資の成功確率が高まることになります。自分だけでは考えることが難しいという場合には、まわりのアパートオーナーやアパート投資会社、アパート投資アドバイザーなどにも相談をしてみると良いでしょう。

まとめ：アパート投資は事前の準備で成否が決まる

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