2025年の不動産投資市場はどう動いた？プロに聞く2026年の市況見通し・予測も

2025年、日本経済は日経平均株価が5万円台に到達するなど、歴史的な「資産インフレ」の局面を迎えました。しかし、不動産投資家が注目すべきは、株価上昇などの裏で進行していた実体経済へのインフレ波及です。

これまで不動産賃貸市場は、株価や地価の上昇に対して遅行する（遅れて反応する）性質があると言われてきました。しかし2025年、東京23区ではこれまでにない急激なスピードで家賃相場の上昇が進んでいます。市場では優良物件の争奪戦が激化しており、適切な物件選定と管理を行えば、インカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売却益）の双方を最大化できる稀有なタイミングが到来しています。

本記事では、東京23区の投資用中古マンションを中心に扱う不動産投資会社「エイマックス」の宮地氏へのインタビューを通じて、2025年を振り返りながら、2026年以降の不動産投資の見通し・予測について解説します。

エイマックス

エイマックスは、資産（Asset）の最大化（MAX）を社名・理念として掲げる不動産投資会社で、東京23区の投資用マンションの仕入れ・販売を手掛けています。日本でトップの不動産販売実績（※）を有する代表の天田 浩平氏を中心に少数精鋭の営業体制できめ細やかなサービスを提供しています。（※投資用マンション部門　天田氏の個人取引実績　年間最高売上高83.9億円　年間387部屋）

エイマックスでは、購入後の家賃アップ戦略を強みとしており、高い入居率と収益性の向上を実現しています。その結果、不動産投資オーナーのリピート率・紹介率は業界屈指の高水準を維持しています。

2025年1月～10月、退去物件の96.5%で家賃アップ、平均上昇額は8,700円

不動産投資会社「エイマックス」の2025年1月～10月の賃貸募集実績によると、同期間に退去が発生し新規募集を行った228件のうち、実に96.5%（220件）において家賃の増額改定（家賃UP）が行われました。

特筆すべきは、その上昇幅です。家賃が増額された物件の平均上昇額は「8,700円」を記録しました。同社の2024年の平均上昇額が4,350円であったことから、前年比で約2倍の伸びを見せています。

また、空室リスクに関しても、原状回復工事期間を含めた「平均空室日数」はわずか14日。家賃を大幅に上げながらも、圧倒的なスピードで次の入居者が決まっています。

以下では、エイマックスの宮地氏に、なぜこれほど家賃が上昇しているのか、そして2026年に向けて注目すべきエリアや不動産投資や売却の戦略などについて詳しく伺いました。

インタビュー：2025年の不動産市況と2026年の見通し・予測

株式会社エイマックス　宮地　英（みやち すぐる）氏

2025年の振り返りとして、家賃相場が前年の倍近く上昇した要因は何でしょうか？

「2025年は賃貸市場が非常に好調でした。1月～10月の実績で平均8,700円の家賃アップが実現できており、ほぼ全ての物件（96.5%）で家賃が上がっています。要因としては、需給バランスが引き締まっていることに加え、入居者の属性の変化も挙げられます。

特に若い世代の転勤や転職に伴う入居ニーズが強く、彼らは平均して約4年程度居住する傾向があります。経済活動の活性化により、家賃を引き上げても予算的に許容できる層がしっかりと存在していることが、この大幅な上昇を支えています」

日経平均株価が5万円に達するなど景気は活況ですが、不動産価格への影響は？

「株価が上がったからといって、即座に不動産価格が跳ね上がるわけではありませんが、間接的な要因にはなっています。景気が良くなり給与水準などが上がることで、より高い家賃でも入居が決まるようになります。

収益還元法（家賃収入から物件価格を算出する方法）の観点では、家賃が上がれば物件の資産価値も上昇します。加えて、現在は不動産投資への関心層が拡大しており、上場企業の会社員の方など新たな投資家が増えています。仕入れ競争が激化し、需給バランスによって価格が押し上げられている側面も強いですね」

2026年に向けて、注目しているエリアや再開発情報はありますか。

「2025年3月に『高輪ゲートウェイシティ』が街開きを迎えましたが、2026年度にかけて注目したいのは大井町エリアです。駅前の大規模再開発『大井町トラックス（OIMACHI TRACKS）』の計画が進んでおり、この周辺は今後非常に熱いエリアになると見ています。

また、品川周辺も引き続き底堅い需要があります。都心部の再開発は一部で工期の遅れなどもありますが、こうした大規模開発が行われるエリアの周辺物件は、資産価値の維持・向上が期待できます」

都内の再開発スケジュール（エイマックス作成、2025年1月時点。開発スケジュールは変更されている可能性がありますので、最新情報についてはご自身でお調べください）

融資環境や金利動向に変化はありますか？

「融資環境については、引き続き好調な状況が続いています。物件価格の上昇に伴い表面利回りは低下傾向にありますが、金融機関の貸出姿勢は積極的で、金利条件も安定しています。そのため、投資判断の基準となるイールドギャップ（実質利回りと借入金利の差）は以前と変わらず確保できています。

また、銀行による物件の担保評価も伸びており、融資がつきにくくなったというようなネガティブな変化は特に見られません」

今後の不動産投資戦略として、どのような物件を選ぶべきでしょうか？

「最近の傾向として、『築年数が浅く、独立洗面台が付いている物件』の家賃の伸び代が大きいことが分かってきました。現在は新しい設備を求める入居者ニーズがより顕著ですので、独立洗面台完備の比較的新しい物件であれば、強気の家賃設定でも入居が決まりやすく、結果として資産価値も高まります。

仕入れ環境は厳しさを増していますが、弊社ではこうした『家賃が伸びる物件』を厳選して仕入れ・提供しています」

最後に、2026年の不動産投資市場の見通しや売却（出口戦略）について教えてください。

「2026年以降も、都内の不動産価格は上昇基調が続くと予測しています。利回りは3%を切る水準になってくる可能性がありますが、その分、資産価値（価格）は今後5年で300万～500万円程度上がるポテンシャルがあります。

売却に関しては、5年程度保有していただいたお客様で、すでに300万～400万円の売却益（キャピタルゲイン）が出ている事例も多いです。ただ、現在は持っていればさらに上がるフェーズですので、焦って売るよりも保有し続けることを推奨しています。これから始める方も、1日でも早く検討されることが、資産形成の鍵になるでしょう」

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