アパート経営のリスクと保険戦略、長期で安心して保有できる資産にするためのリスクヘッジ

アパート経営は、家賃による安定した収入が期待できる資産運用の一つですが、長期にわたる事業である以上、空室や家賃下落、災害などさまざまなリスクが伴います。こうしたリスクに備え、安定した経営を続けるためにはリスクヘッジの視点が欠かせません。

本記事では、保険や立地・物件選びを中心に、アパート経営における代表的なリスク対策を解説します。

目次

1. アパート経営における代表的な7つのリスク
2. アパート経営におけるリスクヘッジの重要性
3. 保険商品を用いたリスクヘッジ
   3-1．災害リスクに備える火災・地震保険
   3-2．入居者トラブルを補償する施設賠償責任保険
   3-3．家賃滞納には家賃保証サービス
   3-4．家賃補償特約で災害時の家賃収入減少にも備える
4. 立地・物件選定で対策できるリスク
   4-1．空室リスク
   4-2．家賃下落リスク
   4-3．資産価値下落リスク
   4-4．災害リスク
5. 土地選定に強みを持つシノケンプロデュース
   5-1．収益性を重視した高い土地選定力
   5-2．デザイン性や機能性も高い高品質なアパート
6. まとめ

1　アパート経営における代表的な7つのリスク

アパート経営を成功させるためには、さまざまなリスクを回避、または低減させることが重要です。代表的なリスクとして、以下の7つが挙げられます。

2　アパート経営におけるリスクヘッジの重要性

アパート経営においてリスクヘッジが重要なのは、何らかのトラブルが発生すると収益に影響が及び、最悪の場合、経営が破綻する可能性もあるためです。

事前にリスク対策を講じることで、トラブル発生時の損失を最小限に抑えやすくなります。特に重要なのは「損失を完全になくす」ことではなく「致命的な損失を回避する」という視点です。

以降の章では、代表的な方法として「保険」と「立地・物件選定」によるリスクヘッジについて解説します。

3　保険商品を用いたリスクヘッジ

アパート経営における代表的なリスクヘッジ策の一つが、保険商品の活用です。主に「災害リスク」「入居者トラブル」「家賃滞納」「家賃収入の減少」などに備えることができます。以下に詳しく解説します。

3-1　災害リスクに備える火災・地震保険

保険で対応できる代表的なリスクが災害リスクです。火災保険や地震保険に加入することで、次のような災害による損失に備えられます。

• 火災
• 台風・強風
• 大雪
• 落雷
• 水災（洪水など）
• 地震（地震保険）

アパート経営は戸建てに比べて被害が大きくなることも想定されるため、ハザードマップや建物の規模などを考慮して補償内容を決定することが重要です。建物だけでなく、共用設備やオーナー所有の設備も補償対象に含めることで、よりリスクを低減できます。

3-2　入居者トラブルを補償する施設賠償責任保険

施設賠償責任保険は、アパートの管理不備や構造上の欠陥によって入居者や第三者に損害を与えた場合に、賠償金を補償する保険です。アパート経営では、以下のようなケースで保険金が支払われる可能性があります。

• 共用階段の不備で入居者が転倒し、負傷した
• 外壁や看板が落下して通行人が負傷した
• 設備の不具合によって漏水被害が発生した など

これらの事例で発生する応急処置費用や、訴訟に至った場合の訴訟費用、弁護士費用なども、保険契約の内容によっては支払い対象となる場合があります。
（※支払い対象や支払い事例は保険会社各社により異なりますので、ご自身でもご確認ください）

3-3　家賃滞納には家賃保証サービス

厳密には保険商品ではありませんが、家賃が支払われない場合に保証会社が立て替える家賃保証サービスも、リスクヘッジとして広く利用されています。これは、万が一の際に備えるという点で保険と同様の役割を果たします。

具体的には、入居者が家賃を滞納した際に保証会社がオーナーに家賃を支払う「代位弁済」という仕組みです。入居条件として家賃保証会社との契約を必須にすることで、オーナーは家賃滞納リスクを軽減できます。

3-4　家賃補償特約で災害時の家賃収入減少にも備える

火災保険にはいくつかの特約があります。その一つが、火災や風水災などの災害で物件の賃貸が不可能となった際に、復旧するまでの家賃収入を補償する家賃補償特約（家賃収入特約）です。この特約により、被災によって物件が使用不能となった場合でも、一定期間の家賃収入が補償されることがあります。

基本的な火災保険料に加えて年間数万円程度の保険料で付帯できるのが一般的ですが、空室率が5割以上など、保険会社が定める条件によっては付帯できない場合がある点に留意する必要があります。

4　立地・物件選定で対策できるリスク

アパート経営のリスクには、立地や物件を慎重に見極めることで回避・低減できるものもあります。主に「空室リスク」「家賃下落リスク」「資産価値下落リスク」「災害リスク」が該当します。以下に詳しく解説します。

4-1　空室リスク

アパート経営は、入居者に部屋を貸し出して家賃収入を得るビジネスモデルです。そのため、空室リスクを低減させることが、安定経営における重要な要素の一つと言えます。
空室リスクを低減させるには、賃貸需要が安定している立地を選ぶことが有効な方法です。例えば、駅に近い、大学や企業が多い、生活利便施設が充実しているといったエリアは賃貸需要が安定しやすく、入居者が確保しやすい傾向にあります。

また、単身者向けやファミリー向けなど、そのエリアの需要に合った間取りの物件を選ぶことも、空室リスクの低減につながります。

4-2　家賃下落リスク

家賃の下落は賃貸需要の減少によって引き起こされますが、反対に賃貸需要が安定している地域では、家賃相場が比較的維持されやすいと考えられます。生活利便施設が充実している、ブランドイメージが確立されている、再開発計画が進んでいるといった地域がこれに該当します。

また、設備やデザイン性に優れた物件は競争力を維持しやすく、家賃の下落を抑えられる可能性があります。物件選定や新築の際には、設備やデザイン性にも配慮することが家賃下落リスクの対策となります。

4-3　資産価値下落リスク

資産価値が下落する要因には、建物の経年劣化や収益性の悪化のほか、立地や周辺環境も影響します。賃貸需要の減少は、人口減少や生活環境が整っていない立地などが要因となります。また、周辺の治安悪化や騒音トラブルの発生なども、資産価値を下落させる可能性があります。

そのため、交通利便性の高い都市部や人口流入が続くエリアを選ぶ一方で、周辺にトラブルの原因となり得る空き地や廃墟などがあるエリアを避けることも、資産価値下落リスクの低減につながります。

4-4　災害リスク

災害リスクも立地の影響を大きく受けます。例えば、洪水や土砂災害の発生頻度が高いエリアを避けることで、これらのリスクを低減できます。また、地盤の弱い地域では、地震の際に液状化現象による被害が発生する可能性があるため、こうした地域を避けることでリスクを低減することが可能です。

災害リスクについては、自治体が作成・公表しているハザードマップや国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」で確認できます。また、地盤の強さは「地盤サポートマップ」（提供：ジャパンホームシールド株式会社）などで調べることができます。

5　土地選定に強いシノケンプロデュース

こうしたリスクへの対策は、土地や物件の選定でも行うことができます。投資用アパートの企画・開発・販売を展開する株式会社シノケンプロデュースは、特に土地選定や物件の開発に強みを持つ企業です。

首都圏をはじめ、福岡、大阪、名古屋、仙台など全国の主要都市でアパートを供給しており、これまでの販売棟数は8,000棟を突破しています。主な特徴は以下の通りです。

5-1　収益性を重視した高い土地選定力

同社の大きな強みの一つが、収益性を重視した土地選定力です。賃貸需要が安定したエリアに絞り、以下のような入居者ニーズの高い立地を中心に土地を仕入れています。

• 駅徒歩10分圏内
• 大都市圏のターミナル駅から電車で30分圏内

また、大手仲介会社や地域の不動産会社とのネットワークを活用し、市場に出る前の土地情報をいち早く入手できる情報力も特徴です。

さらに、好条件の土地を迅速に取得するための意思決定体制を構築しており、短期間で現地調査や事業性判断を行っています。用地取得から企画、建築、販売、管理までをグループで一貫して行う自社開発体制により、アパート経営に適した土地だけを厳選できる点も強みです。

これまでの供給実績から得られたデータやノウハウも土地選定に活かされており、こうした総合的な仕組みが安定した賃貸経営の基盤となっています。

5-2　デザイン性や機能性も高い高品質な物件

同社はこれまでにグッドデザイン賞を複数回受賞するなど、優れたデザイン性で高い評価を得ています。外観の美しさだけでなく、住宅性能表示制度において劣化対策等級3相当の基準を満たすなど、機能性や耐久性にも配慮した設計が特徴です。

高い耐震性も同社物件の強みです。これまで震度7クラスの強い揺れに見舞われた地域においても、倒壊や半壊、液状化による致命的な被害を受けた物件は確認されておらず、その堅牢さを示しています。

こうした品質の高さは金融機関からの評価にもつながり、木造アパートでありながら最長35年という長期融資が可能なケースもあります。

シノケンプロデュース一棟アパート経営の特徴

なお、同社では「人生100年時代を支える資産づくり」をテーマとしたアパート経営に関する無料セミナーを定期的に開催しています。不動産投資に特有のリスクとその回避策、自己資金を抑えた投資手法、長期的な満室経営を実現するポイントに加え、最新の不動産市況や金融機関の融資動向など、実践的なナレッジを体系的に学ぶことが可能です。オンライン形式での受講も用意されています。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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