不動産投資FAQ

「不動産投資についてもっと知りたい」という方のために不動産投資でつまずきやすいポイントをQ&A形式でまとめました。

Q.火災が起きたらどうなりますか?

A.火事が発生した場合、状況確認をした管理会社から連絡が入り、今後の方針について話し合います。

火災は、賃貸人の過失であるケースと漏電や設備など大家の責任であるケースがあります。そのため「火災保険」への加入は必須となります。火災保険に入っている場合、建物の損害はオーナー・家財等の損害は入居者・共有部分の損害は管理組合の保険が適応されます。金額は時価が基準となり、住居が対象の場合、保険金額が時価の80%相当以上であれば実際の損害額が契約金額を限度に支払われます。80%未満の場合は損害額が全額保証されることはないので、時価限度額または、80%以上まで契約しておくようにしましょう。

また、火災保険には「失火見舞費用保険金」と「類焼損害保障特約」というものもあります。前者は延焼・類焼1件あたり20万円程度の見舞金が出ますが、保険会社により対応が異なりますので見積もり時や契約時に確認することがおすすめです。一方後者は特約で、被害を与えた方々の家財の賠償を行うための保険です。重過失がない場合でも最大で1億円まで保障されます。ただし被害者側が火災保険に入っている場合、そちらの保険が優先となり、賄えない部分を保障する保険です。できれば保険加入時にこの類焼損害保障特約まで加入しておくと安心です。

なお「消化器」の設置も必須です。中古物件の購入時は消化器の有無は必ず確認しましましょう。消火器には使用期限があるため、こまめにチェックすることも大切です。

Q.地震が来たら建物が倒壊したりダメージを受けたりしませんか?

A.物件の倒壊や火災による全焼などで人が住めない状態になると、収益もなくなり資産価値もゼロになる可能性もあります。

地震の発生リスクが高まっている昨今、備えは欠かせません。地震による最大のリスクは、物件の倒壊や火災による全焼などで、人が住めない状態になることです。収益もなければ、資産価値もゼロになります。まず地震に強い物件選びです。1981年(昭和56年)に定められた新耐震基準以降に建てられた物件は、物件耐震性が強化されています。新耐震基準法は、1978年(昭和53年)に発生した宮城県沖地震による被害を教訓に新たに定められ、「震度6以上の地震で倒れない住宅」とされています。

実際に1995年(平成7年)の阪神・淡路大震災や2011年(平成23年)の東日本大震災でも、新耐震基準で建てられたマンションの倒壊は1棟もありませんでした。また、ワンルームマンションはファミリータイプと比べると柱や梁の数が多いため地震に非常に強いといわれており、さらに外壁が耐火性の高いコンクリート造であれば火災による延焼の被害を最小限にとどめることができます。

そのほか、「災害に強い立地を選ぶ」、「複数の物件を所有する際には東京のなかでもエリアを分散する」といった方法があります。災害に強いエリアはハザードマップで調べることができます。

Q.管理費や修繕費が上がることはありますか?

A.極端な増額はありませんが、一般的に10年から15年で発生する支出として考えておきましょう。

管理会社に対して毎月支払う必要経費として「管理費」と「修繕積立金」があります。管理費は日常的な管理業務に使われるものです。新たに設備を導入するなどしない限りは基本的に変動しませんが、物価上昇時には増額する可能性があります。修繕積立金は、建物を長期にわたり維持するため、共用部分の補修や計画的な修繕に向けて支払われるものです。

管理費や修繕積立金の増額は、管理組合の決議によって決定しますので、一方的に極端な増額や多額の出費を求められることはありません。ですが、修繕積立金以外にも修繕費として必要なコストはあり、エアコンや温水洗浄便座、給湯器などの設備の交換費用は原則オーナー負担となります。入居者の故意や過失によって交換する場合は入居者負担となりますが、一般的に10年から15年で消耗するものの費用に関しては支出として計算に入れておきましょう。

そのため購入前には「修繕計画」と「修繕積立計画」を確認することが大切です。長期修繕計画が設定されている場合、何年後にどのような修繕が行われ、費用はどのくらいか、また値上がりする期日を確認します。その際、修繕費用が明らかに安い中古物件や新築は、不当に値上がりするケースもあるため注意が必要です。

修繕積立金に関しては、国土交通省が平成20年6月に定めた「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」に基本的な知識や修繕積立金の額などが記されています。一例としてマンションでは【仮設工事、屋根防水、床防水、外壁塗装等、鉄部塗装等、建具・金物等、共用内部、給水設備、排水設備、ガス設備、空調・換気設備、電灯設備等、情報・通信設備、消防用設備、昇降機設備、立体駐車場設備、外構・附属施設、調査・診断・設計・工事管理等費用、長期修繕計画作成費用】が使用用途として挙げられています。見積もりを立てる際には一読することをおすすめします。

Q.築年数と家賃収入の関係はありますか?

A.築年数が経過するにつれて物件の競争率が低下するため、家賃収入は下がる傾向にあります。

築年数が経過するにつれて物件の競争率が低下し、家賃を下げないと入居が決まらない状況になるのは避けられません。そのため、より正確にシミュレーションすることが重要です。購入前にリスク回避するには、購入地域の「新築の物件」「築10年の物件」「築20年の物件」を比較してあまりに差があるエリアは避けるようにしたり、家賃が下がりきった中古物件を選ぶことで経営を安定化するようにしましょう。

Q.変動金利が良いと聞くけど本当ですか?

A.金利変動によって変動金利の総支払額が固定金利を超えることもあるので注意が必要です。

今後の情勢によって金利は変動する可能性があるため、変動金利の総支払額が固定金利を超えてしまう場合があります。固定金利は金融機関に金利上昇リスクを肩代わりさせることなので、長期の固定金利ローンを組める金融機関は少なく、3年~5年となるケースも多くあります。また、固定金利の支払額は高くなりやすいので、それぞれの特徴を考慮した上で検討する必要があります。

Q.繰り上げ返済はするべきですか?

A.変動金利の場合、金利変動リスクを考えて繰り上げ返済をしておくことがおすすめです。

変動金利を選ぶ場合、利子支払の差額を繰り上げ返済用自己資金としてプールしておくことが有効です。繰上げ返済で元金を減らせば、金利返済分の絶対値が低くなるため、結果的に金利変動リスクを下げることができます。

Q.確定申告ってどうすればいいですか?

A.家賃収入額と不動産投資にかかった経費をこまめに記帳しておきましょう。

家賃収入を得ている場合、1年間の家賃収入額と不動産投資にかかった経費を計算して、税金を納める必要があります。青色申告を申請しておくと65万円の所得控除を受けるため、一定以上の収入が見込める場合は青色申告の申請も検討すると良いでしょう。

  1. 必要書類を集める(源泉徴収票、不動産売買契約書、売渡精算書、譲渡対価証明書、管理費・修繕積立金が分かる書面、家賃送金明細書、賃貸借契約書、投資用ローンの明細書、不動産取得税の納付書)
  2. 不動産収支内訳書を作成
  3. 確定申告書の第1表、第2表を作成
  4. 税務署に提出
  5. 税金を納める、税金の還付を受ける
    1. Q.賃貸管理をしたことがないんだけど大丈夫?

      A.サブリース契約を結べば不動産管理会社に管理と運営をお願いすることができます。

      不動産の管理業務では入居者斡旋、家賃回収、契約更新・退室手続き、トラブル対応、建物管理が必要となります。専門の知識が必要となるケースや管理が煩雑になることで、個人では対応しきれなくなることを考えると、不動産管理会社に全ての管理・運営を任せるサブリース契約がおすすめです。サブリース契約は、管理会社が物件を通常の家賃よりも安い金額で借り上げることで、オーナーとしては家賃が得られないリスクを回避できるというもので、通常の賃貸管理と併せて10%~15%で利用することができます。都心の駅徒歩10分以内で複数路線が使えるようなアクセスの良いマンションなどでは、入居率も95%~98%(1ヶ月以内に次の入居者が決まることが多い)と高い水準になることが多く、サブリースを利用する必要性はほとんどありません。都心から離れたエリアでは入居率が落ちますので、アパート投資や郊外や地方にマンションを持つケースで検討すると良いでしょう。

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      Hedge Guide 編集部

      Hedge編集部は、元銀行員の編集長をはじめとして、投資経験が豊富なメンバーで構成されています。不動産投資の基礎知識から融資のポイント、他の投資手法との客観的な比較などを初心者向けにわかりやすく解説しています。