不動産投資CF「WARASHIBE(わらしべ)」の物件の特徴は?想定利回りやリスクも

WARASHIBEは、東京23区内のマンション物件を中心に運用する不動産投資型クラウドファンディングです。

しかし、不動産投資型クラウドファンディングには、多種多様なサービスが登場しており、それぞれのサービスによって異なる特徴があります。WARASHIBEの投資先物件には、他社と比較してどのような特徴があるのか気になっている方も多いのではないでしょうか。

今回は不動産投資型クラウドファンディングWARASHIBEの取扱う不動産や案件、予定利回り(予定分配率)やリスクなどについて解説していきます。WARASHIBEでの投資を検討していた方はご参考下さい。

目次

  1. WARASHIBEの特徴
    1-1.東京都心のマンション案件を中心に運用
    1-2.WARASHIBEも出資し投資家の資産保全を行う
    1-3.案件運用途中でも任意で解約可能
  2. WARASHIBEが運用する投資不動産の特徴
    2-1.利回り(予定分配率)は4~10%と幅広い
    2-2.東京都心以外に神奈川県内の物件も運用
    2-3.複数物件を同時に運用する案件もある
    2-4.運用期間の幅も広い
  3. WARASHIBEへの投資で注意しておきたいリスク
    3-1.地価の下落リスク
    3-2.空室リスク
    3-3.売却遅延リスク
  4. まとめ

1.WARASHIBEの特徴

WARASHIBEWARASHIBEは、株式会社SATASが運営している不動産投資型クラウドファンディングです。株式会社SATASは1999年に創業した不動産会社で、不動産ファンドを中心にした事業を行っています。

以下、不動産投資型クラウドファンディングとしてのWARASHIBEの特徴を見ていきましょう。

1-1.東京都心のマンション案件を中心に運用

WARASHIBEで運用している不動産は、東京23区内のマンション物件が中心となっています。

東京都は人口が約1,400万人前後と非常に高い水準で推移しており、賃貸物件の需要も多くなっています。また、近年は単身者世帯が増加傾向にあり、単身者世帯にとって利用価値の高いワンルームマンションをWARASHIBEでは多く運用しています。

一方で全てが東京都心のマンションというわけではなく、神奈川県茅ヶ崎市や川崎市のマンション物件なども取り扱っています。

1-2.WARASHIBEも出資し投資家の資産保全を行う

WARASHIBEで運用している不動産は、投資家から集めたお金だけではなくWARASHIBE自体も出資して不動産を購入し、運用しています。

投資家から集めたお金を優先出資分、WARASHIBEが出資している部分が劣後出資分となります。このような形式のことを優先劣後出資方式といい、損失が出た際にはWARASHIBEの出資分から先に補填する仕組みになっています。

不動産投資型クラウドファンディングで不動産を売却した時に仮に損失が発生しても、劣後出資分から損失が計上されるため、投資家が損失を負う可能性は低くなっています。

1-3.案件運用途中でも任意で解約可能

不動産投資型クラウドファンディングでは、サービスによって途中解約の可否が異なっておりキャンセルができないサービスも少なくありません。

しかし、WARASHIBEの取り扱う案件は、運用途中でも投資家の任意で解約可能となっています。WARASHIBEの場合、3,300円の手数料を払えば解約が可能であり、翌月には出資した持ち分を現金として口座に返金してもらえます。

2.WARASHIBEが運用する投資不動産の特徴

次に、WARASHIBEが運用する投資不動産の特徴を見ていきましょう。

2-1.利回り(予定分配率)は4~10%と幅広い

WARASHIBEの予定分配率は年利4%~10%と幅が広く設定されています。都心のマンション案件の利回りは4%~5%程度と、他の不動産投資型クラウドファンディングと大きな違いはありません。一方、東京都内ではない、神奈川県内のマンション運用案件は、取得価格が都内の物件より安いために予定分配率も高くなっています。

また2021年3月の募集案件では、予定分配率10%という、他の不動産投資型クラウドファンディングと比較しても高い予定分配率の案件も提供しています。

2-2.東京都心以外に神奈川県内の物件も運用

WARASHIBEでは、都心のマンション物件の扱いが中心ですが神奈川県内のマンション物件も扱っており、特に武蔵新城のマンション運用案件は、年利10%という非常に高い予定分配率です。

ただし、配当のうち6.5%はキャピタルゲイン(売買益)によるものを想定しており、必ずしも想定価格での売却が成功するわけではありません。同社の都心マンション案件と比べるとハイリスクであると予想されます。

2-3.複数物件を同時に運用する案件もある

またWARASHIBEの特徴的な案件の一つとして、3区7物件のマンションを同時に運用する案件が挙げられます。東京23区内の品川区、北区、荒川区という3区にある、合計7物件を一つの案件として組成したものです。

7物件に投資対象を分散することで、リスクを分散し、損失が起きても損失幅を限定的なものにできます。また、投資先が分散されることで、投資家に対しては一定の利回りを提供しやすくなるメリットもあります。

現物資産である不動産は、災害などの物理的な事象の影響を受けるデメリットがあります。複数物件に運用を分けることは自然災害リスクの対策としても有効です。

2-4.運用期間の幅も広い

WARASHIBEの案件を見ると、運用期間が最短で6ヶ月、長期にわたるものは2年のものまであります。

不動産投資型クラウドファンディングの運用期間が長くなるほど市況変化リスクを避けやすいデメリットがあります。しかし、短期案件ばかりに投資していると出資回数が増え、投資の手間がかかってしまうため、運用期間のバランスを取った戦略が大切です。

運用期間を調整しやすいのもWARASHIBEのメリットのひとつだと言えるでしょう。また長期運用案件に投資しても、WARASHIBEは任意で運用キャンセルが可能である点も、運用期間の調整がしやすいポイントとなっています。

3.WARASHIBEへの投資で注意しておきたいリスク

WARASHIBEのような不動産投資型クラウドファンディングは元本毀損の可能性がある、リスクのある投資方法です。WARASHIBEにおける主なリスクを確認しておきましょう。

3-1.地価の下落リスク

不動産投資型クラウドファンディングは、不動産を取得し運用後に売却して投資家に元本を返済します。売却した時に不動産の価格が大きく下がれば、投資家に返済する元本が確保できず、損失が発生する可能性があります。

WARASHIBEでは劣後出資を行っているため、損失はまずWARASHIBEの出資分から計上されますが、劣後出資金額を上回る値下がりが起これば、投資家の損失が発生する可能性があります。

特にコロナ禍では都心のオフィス物件は需要が一時的に減少し、これまで高騰が続いていた東京23区でも、地価下落が発生する可能性があります。

この地価下落リスクを避けるためには、投資資金を不動産だけへ集中させず、他の投資対象へも分散したポートフォリオを作成することが重要です。

3-2.空室リスク

不動産投資型クラウドファンディングは、不動産を運用して得た家賃収入を投資家に配当します。つまり、空室が発生してしまうと投資家に配当する収入の原資が減り、案件募集時の予定分配率が保てない可能性があります。

人口増加傾向にある東京23区や神奈川県は空室リスクの低いエリアと言えますが、人口減少傾向にある日本において、賃貸需要がどのように変化していくのかは予測が難しいポイントです。

不動産投資をこれから始める方は、まずは運用期間の短い案件へ投資をするなどを検討してみると良いでしょう。

3-3.売却遅延リスク

WARASHIBEの案件には不動産の売却益(キャピタルゲイン)を重視した案件があります。このような案件では、運用不動産が想定通りに売却できないと投資家への返金が遅れることがあります。

売却遅延リスクの対策としては、返金が遅れても私生活に問題がないよう、余裕資金での投資を検討することが重要となります。

まとめ

WARASHIBEが運用する投資不動産の特徴を紹介しました。WARASHIBEは都心のマンションを中心に運用しており、また運用中のキャンセルも任意でできる、自由度の高い不動産投資型クラウドファンディングと言えます。

ただし、WARASHIBEの案件は元本毀損の可能性がある、リスクのある投資商品です。投資前には案件を比較しながら、生活に影響のない余裕資金で投資を行うことが大切です。

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HEDGE GUIDE 編集部 ソーシャルレンディングチーム

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