COZUCHI(こづち)の利回りやリスクは？募集ファンドの実績を検証

COZUCHI（コヅチ）は、LAETOLI株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディングです。サービスサイトの運営を2019年に開始し、2020年後半から募集規模を大きく伸ばしています。

そのCOZUCHIがどういった案件を取り扱っているのか、その利回りやリスクなどを、過去の募集実績から分析してみました。

※COZUCHI（コヅチ）では、はじめての不動産投資クラファン応援特典として2024年11月5日〜2024年11月30日まで、HEDGE GUIDE経由で新規に投資家登録を完了すると、Amazonギフト券2000円分がプレゼントされるタイアップキャンペーンを実施中。また、登録完了後の投資額に応じて最大50,500円分のAmazonギフトカードがもらえます。キャンペーンの詳細はCOZUCHIにお問い合わせください。

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目次

1. COZUCHIの特徴
   1-1．COZUCHIのこれまでの募集・運用実績
   1-2．COZUCHIの利回り
   1-3．COZUCHIで運用する物件の種類
2. COZUCHIの案件の利回りは
   2-1．インカムゲイン重視とキャピタルゲイン重視ファンドがある
   2-2．利回りはかなり高めのものもある
   2-3．募集規模は10億円を超えるものもあり、多額の投資が可能
3. COZUCHIのリスク
   3-1．運営会社のリスク
   3-2．不動産市場の下落リスク
   3-3．不動産の売却先が見つからないリスク
4. COZUCHIへ投資するときのリスク対策
   4-1．複数の案件に分散投資する
   4-2．案件情報やコラムで情報を確認してから投資する
   4-3．劣後出資割合の高い案件に投資する
5. まとめ

1．COZUCHIの特徴

不動産投資型クラウドファンディングサービスとしての、COZUCHIの特徴を見て行きましょう。

1-1．COZUCHIのこれまでの募集・運用実績

COZUCHIは2019年7月から不動産投資型クラウドファンディングの運営を行っています。 累計の募集・運用実績は以下のようになっています。

• 募集件数：24件
• 運用額：16億円超

※2021年9月1日時点

この案件のうち大半は、2020年後半からの募集となっており、全23件のうち、2021年に募集された件数は11件です。2021年に入ってからは毎月複数案件を募集しており、募集案件数を伸ばしている不動産投資型クラウドファンディングサービスの一つに数えられます。

1-2．COZUCHIの利回り

これまでの募集実績を見ると、COZUCHIの実績利回りはインカムゲインを主としたもので4.2～6％ほど、キャピタルゲインを主としたファンドでは、283.5％の実績を出したものもあります。2021年に募集された案件を見ると、実績利回り50％を超えた案件は3件ありました。

また、インカムゲインとキャピタルゲインを組み合わせた利回り9%以上の案件、また投資額に対するアマゾンギフト券のバック込みで利回り7％を超える案件もあり、他の不動産投資型クラウドファンディングと比較しても高い水準の利回りを投資家に対して提供しています。

1-3．様々な種類の収益物件に投資できる

COZUCHIでこれまでに募集されてきた案件の物件の種類は、マンションのような居住用不動産物件だけではなく、テナント型不動産物件や宿泊施設なども扱っています。

多様な種類の不動産物件に投資したいという方は、COZUCHIを利用すれば、1つのサービス上でいろいろな種類の物件に投資できます。

2．COZUCHIの案件の利回りは

次は、COZUCHIの提供する案件の利回りの特徴を、具体的に掘り下げてみましょう。

2-1．インカムゲイン重視とキャピタルゲイン重視ファンドがある

COZUCHIの案件はそれぞれのファンド情報に、インカムゲインが何％、キャピタルゲインが何％と記されています。インカムゲインは家賃収入を収入の原資としており、毎月一定の収益性を期待できますが、大きく収益が変動する事は起こりにくい特徴があります。

一方でキャピタルゲインは取得した不動産を売却して、その利益を原資にして投資家に配当します。高く売れれば大きな利益が得られる可能性がありますが、一方で売却価格が低いときは、利益が出ないこともあります。

総じてインカムゲイン重視案件はリスクもリターンも低め、キャピタルゲイン重視案件はハイリスクハイリターンの傾向があると言えます。

2-2．過去の運用実績と利回りの検証

案件ごとに想定利回りを見ると、キャピタルゲイン重視のファンドは最大で想定年利8%と、他の不動産投資型クラウドファンディングと比較して高い数字のものがあります。

2021年の運用実績では、キャピタルゲイン目的のファンドで利回り110.5％、283.5％という結果を出したファンドもあります。

ただし、想定利回りや過去の実績利回りの数字は将来の利益を保証しているわけではありません。また、過去の実績利回りは極めて短期で売却を行った結果であることを確認しておきましょう。

なお、COZUCHIでは想定利回りを無根拠で提示しているわけではなく、案件の情報を見るとどの程度の価格で物件を取得し、どの程度の価格で売れる想定であるという情報も記載されています。投資するときの参考にしてみましょう。

2-3．募集規模は10億円を超えるものもあり、多額の投資が可能

案件の募集規模は、多額の資金を投資したい方にとってチェックしておきたいポイントです。募集規模が小さいと、多額の資金を投資したくてもできないため、運用によるリターンも少なくなります。

また募集規模が小さい案件では、募集開始後すぐに投資上限に達して、余裕を持って投資できないこともあります。

COZUCHIでは、10億円という大規模な案件も取り扱った実績があります。多額の資金を投資したい人に向いている不動産投資型クラウドファンディングサービスの一つと言えるでしょう。

3．COZUCHIのリスク

次は、COZUCHIに投資する時のリスクをピックアップしてみましょう。

3-1．運営会社のリスク

まず考えておきたいのは運営会社の倒産リスクです。不動産投資型クラウドファンディングサービスを運用している不動産会社が倒産してしまうと、不動産会社の資産は破産管財人の管理下に置かれます。倒産時点での資産状況によっては、運用不動産を売却した資金が、投資家に全額返済されるとも限らないのです。

またLAETOLI株式会社は一定の規模を持つ不動産会社ですが、上場はしていません。東証プライム上場企業と比べると、IR情報も公開されていないため、投資家にとっては開示情報が限られており、その点がリスクになりえます。

3-2．不動産市場の下落リスク

次は運用不動産物件の価格下落リスクです。特にキャピタルゲイン重視ファンドでは、運用不動産を売却した際の利益を配当するので、不動産価格が下がってしまうと、利益が出せない、もしくは損失が起こる可能性があります。

3-3．不動産の売却先が見つからないリスク

不動産投資型クラウドファンディングでは、案件運用終了後に物件を売却します。しかし、不動産市場が悪化していると、売却先がなかなか見つからないことも考えられます。

その結果、投資家への返済が滞る可能性もあるのです。また数億円など大規模募集案件は売却価格が高く、物件を購入できる法人などはどうしても少なくなってしまいます。そのため、売却の遅延が起こる可能性が高くなってきます。

4．COZUCHIへ投資するときのリスク対策

COZUCHIに投資する時には、投資家はどのような点をチェックするべきか、そしてどういったリスク対策を行えば良いのでしょうか。そのポイントをお伝えします。

4-1．複数の案件に分散投資する

リスク対策として心がけたいのは、複数の案件への分散投資です。ひとつの案件に全ての資金を投資してしまうと、その案件で何か問題があった時に自分の投資用の資金が全額影響を受けることになります。

しかし、複数の案件に分散投資すればその中の一案件で問題が起きたとしても、自分の投資資金に対する影響は限定的です。投資対象も様々な種類の物件に分けたり、リターンの大きさも違う案件に分散投資し、リスクコントロールを行っておきましょう。

4-2．案件情報やコラムで情報を確認してから投資する

COZUCHIのウェブサイトには、物件仕入れ担当者によるコラムなどのコンテンツが掲載されています。どのような目的で物件を購入したのか、その狙いなども書かれています。

コンテンツやファンド情報なども参考に、不動産物件の価格や収益性が適当なのかを判断して自分で投資するべきかどうかを決めていきましょう。

4-3．劣後出資割合の高い案件に投資する

不動産投資型クラウドファンディングの価格下落リスク対策に対応するには、劣後出資割合が高い案件に投資をしましょう。

劣後出資割合とは、物件取得の際に不動産会社が出資している割合を指します。COZUCHIでは劣後出資割合が30％を超える案件もあり、その案件の場合は売却時に30％値下がりしても、不動産会社の出資分から計上されるので、投資家の損失は起こりません。

この数字も案件情報に記載されているので、投資前にチェックする習慣をつけると良いでしょう。

まとめ

積極的な案件展開を行っているCOZUCHIでは、投資家が運用物件のリスクや利回り、種類を選びやすく、募集金額の規模も大きいと言えます。積極的に不動産投資型クラウドファンディングに投資したい人にとっては、投資を検討しやすいサービスのひとつと言えるでしょう。

ただし、元本保証はなく、運用対象が不動産であることから災害リスクや不動産市場の下落リスクを受けることになります。利回りだけ比較するのではなく、リスクについても慎重に検討し、投資判断を行っていきましょう。

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