不動産投資型CF、キャピタルゲインを狙えるサービスは?注意点も

不動産投資型クラウドファンディングとは、投資家から集めた資金で不動産会社が不動産を取得し、取得不動産を運用して得られた利益を投資家に分配する投資手法です。

大半の不動産クラウドファンディング案件では、取得不動産を賃貸に出して賃料収入を投資家に分配します。ただし、一部の案件では賃料収入の分配だけではなく、物件の売却益を投資家に分配する、いわゆるキャピタルゲイン目的の案件もあります。

本記事ではキャピタルゲインを投資家に分配する案件を扱う不動産投資型クラウドファンディングサービスを取り上げるとともに、投資する際の注意点についてもお伝えしていきます。

目次

  1. 不動産投資型クラウドファンディングのキャピタルゲインとは
    1-1.売却で得た利益を投資家に分配する
    1-2.不動産市況の影響や仕入れ値の影響を受ける
    1-3.案件情報で予定分配率が確認できる
  2. キャピタルゲインが狙える不動産投資型クラウドファンディング
    2-1.COZUCHI(コヅチ)
    2-2.CREAL
    2-3.TSON FUNDING
  3. 不動産投資型クラウドファンディングでキャピタルゲインを狙う時の注意点
    3-1.必ずしも利益が出るわけではない
    3-2.劣後出資割合に注目する
  4. まとめ

1.不動産投資型クラウドファンディングのキャピタルゲインとは

不動産投資型クラウドファンディングにおけるキャピタルゲインとはどういったものなのか、その内容を確認しておきましょう。

1-1.売却で得た利益を投資家に分配する

不動産投資型クラウドファンディングでは、投資家から集めたお金で不動産を購入します。取得物件の運用が終了した後、不動産の賃料収入や売却益を投資家へ分配していきます。

例えば、投資家から1億円を集め、運用終了後に不動産が1億1,000万円で売れれば、売却後に1,000万円の利益が生まれます。こういった売却益のことを、キャピタルゲインと呼びます。

売却益が出た場合その利益を投資家に分配するかどうかは、不動産投資型クラウドファンディングの案件ごとに方針は異なっています。売却益も投資家に分配する案件であれば、投資家への利回りが高くなる可能性があるのです。

1-2.不動産市況の影響や仕入れ値の影響を受ける

一方、不動産は必ずしも高い値段で売れるわけでありません。不動産業界の景気や日本経済全体の影響を受けます。

また不動産購入時の価格が相場よりも安ければ売却益が大きくなりやすいと言えますが、相場より高い値段で購入された物件は、売却時に購入時より安い価格でしか売れない可能性が高まります。不動産会社の仕入れ能力や販売能力次第で利益が出る可能性が変わってくるのです。

1-3.案件情報で予定分配率が確認できる

キャピタルゲインによる分配の数字がどの程度を想定されているのかは、不動産クラウドファンディングの案件情報に掲載されています。

キャピタルゲインを中心に利益を投資家に分配する案件なのか、インカムゲイン中心に利益を投資家に分配するのかなど、ファンドごとの方針や運用の仕組みが記載されているので、案件情報は細かくチェックしておきましょう。

2.キャピタルゲインが狙える不動産投資型クラウドファンディング

実際にキャピタルゲインが狙える不動産投資型クラウドファンディングにはどのようなサービスがあるのかをご紹介します。

2-1.COZUCHI(コヅチ)

COZUCHI(コヅチ)COZUCHIは、LAETOLI株式会社が運営している不動産投資型クラウドファンディングです。

LAETOLI株式会社は1999年に創業した不動産会社で、不動産ファンドを中心にした事業を行っています。リノベーションや買取なども行っていることから、投資用不動産のノウハウが蓄積されていることが伺えます。

例えば、「品川区 五反田Ⅱ」というファンド(現在は募集終了)では、リノベーションによりバリューアップしたオフィスビルを投資対象としていました。募集時の予定分配率9%に対し、63.1%の実績をあげています。

2-2.CREAL

ESG不動産投資クラウドファンディング「CREAL」CREALは累計募集実績100億円を超える実績を誇る不動産投資型クラウドファンディングです。CREALでは、居住用不動産マンション以外にも保育所やレジャー施設など多様な種類の不動産案件を取り扱っています。

CREALのマンション案件を見ると、インカムゲインを分配するものも多いのですが、インカムゲインとキャピタルゲインを組み合わせて年利5~6%以上という高めの利回りを分配する案件も増えています。

例えば「(仮称)Rakuten STAY博多祇園」という案件では、インカムゲインが3.4%、キャピタルゲインが2.6%、計6%の予定分配率に設定されています。

2-3.TSON FUNDING

TSON FUNDINGTSON FUNDING(ティーソンファンディング)は、愛知県名古屋市に本社を構える株式会社TSONが運営する不動産投資型クラウドファンディングサービスです。株式会社TSONは2008年創業の不動産事業や関連事業を営む企業で、TOKYO PRO Marketに上場しています。

TSON FUNDINGではキャピタルゲイン型とインカムゲイン重視型の2種類のファンドがあり、投資家のポートフォリオに合わせた投資方法を選択できます。

キャピタルゲイン型には、新築一戸建てを投資対象とした「森林再生シリーズ」と、造成した土地を投資対象とした「LANDシリーズ」の2タイプのファンドがあります。例えば、森林再生シリーズの「森林再生13号(愛知県一宮市・北名古屋市)」では、想定利回り6.7%となっています。

3.不動産投資型クラウドファンディングでキャピタルゲインを狙う時の注意点

キャピタルゲインを狙った不動産投資型クラウドファンディングでは、大きなリターンを見込める反面、リスクが高まってしまうデメリットがあります。次に、キャピタルゲインを狙ったファンドへ投資する際の注意点を見ていきましょう。

3-1.必ずしも利益が出るわけではない

不動産投資型クラウドファンディングでキャピタルゲイン目的のファンドに投資する時には、キャピタルゲインはインカムゲインと異なり一定の収益が見込める投資手法ではないという点に注意が必要です。

インカムゲイン目的のファンドでは毎月の賃料収入が投資家に分配されるため、空室が起きなければ分配金の減額が起こりにくくなっています。

しかしキャピタルゲインは、高値で売ることに成功した場合に分配が行われるため、市況の悪化などが起きれば高値で売ることができず、購入価格よりも安い値段でしか売れないことも起こりえます。

キャピタルゲイン目的の案件では、大きな損失が発生する可能性もあることを知っておきましょう。

3-2.劣後出資割合に注目する

不動産市況の影響を受けやすいキャピタルゲイン目的の案件に投資する時には、劣後出資割合が高いファンドに投資することで、リスク対策を検討しましょう。

劣後出資割合とは、不動産物件の取得の時に不動産会社が出資する金額の割合です。例えば1億2,000万円の物件を取得する時に、投資家が9,000万円、不動産会社が3,000万円を出資していれば、劣後出資割合は、3,000万/1億2,000万=25%となります。

不動産の売却時に損失が発生しても、不動産投資型クラウドファンディングの運営者である不動産会社の出資分から損失が計上されていくので、劣後出資割合が高ければ投資家の損失が発生しにくくなります。

劣後出資割合の数字は、不動産投資型クラウドファンディングの案件情報で公開されているので、数字をチェックしてから投資先を選んでいきましょう。

なお、有線劣後構造のファンドであっても運営会社が倒産してしまう場合には、劣後出資分を支払うことができない状況になる可能性があります。運営会社の資金力や経営状況についても注意しておくことが大切です。

まとめ

不動産投資型クラウドファンディングサイトには、キャピタルゲインを狙えるサービスが複数あります。高いリターンを得たい人にとって、投資検討しやすいファンドの形態と言えるでしょう。

ただし、リターンが大きくなる分のリスクも存在するため、できるだけ劣後出資割合の高い案件に投資したり、他の案件と組み合わせて分散投資したりするなど、大きな損失が発生しにくいような対策を行っていくことも検討することが大切です。

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HEDGE GUIDE 編集部 ソーシャルレンディングチーム

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