不動産に投資ができるソーシャルレンディング会社はどこ?不動産投資との違いも解説

資産運用の選択肢に、不動産投資があります。そしてソーシャルレンディングにおいても、不動産ファンドへ投資を行うことができます。これらには、どのような違いがあるのでしょうか。そこでこの記事では、

  • 不動産投資
  • (ソーシャルレンディングによる)不動産ファンドへの投資

の違いや、不動産に投資できるソーシャルレンディング事業者5選をご紹介したいと思います。

この記事を通じて、初心者の方でも不動産投資のイメージがつかめます。そして、ソーシャルレンディングの利用で、不動産投資の敷居が低くなることがわかるでしょう。

目次

  1. ソーシャルレンディングによる不動産投資とは
  2. 不動産投資と不動産ファンドへの投資を比較
    2-1.収益の出し方
    2-2.平均利回り
    2-3.金融機関による融資の可否
    2-4.税金対策
  3. 不動産ファンドへ投資できる事業者5選
    3-1.オーナーズブック
    3-2.ガイアファンディング
    3-3.アメリカンファンディング
    3-4.クラウドリアルティ
    3-5.LENDEX(レンデックス)
  4. まとめ

ソーシャルレンディングによる不動産投資とは

ソーシャルレンディングによる不動産投資とは、投資家がソーシャルレンディング事業者を通じて、不動産事業を行う企業へ資金を融資することです。

投資家が行うのは、あくまで事業者への「投資」で、実際の「融資」は事業者が行う形になります。よって事業者は、資金回収の安全性を高めるために、不動産などの担保が設定できます。

投資家がソーシャルレンディングを通じて、不動産投資を行う流れは、

  1. 事業者の口座開設を行う
  2. 投資したい案件(ファンド)を選ぶ
  3. 金額を決めて、投資の手続きを行う
  4. 事業者からの運用レポートをチェックする

となります。

それに対して、不動産投資は、自己資金や借入金で購入したマンションやアパートを貸し出す投資方法です。投資家自身が不動産投資を行う場合は、

  1. 投資物件を探す
  2. 物件の売り主と交渉する(不動産の仲介業者などを経由)
  3. 金融機関へ資金の融資をお願いする
  4. 契約の手続きを行う(不動産売買、登記の移転、銀行融資など)
  5. 物件の引き渡しを受ける
  6. 物件の借り主を探す
  7. 不動産の管理をする

という多くの作業が必要です。

つまり、初心者による不動産への投資は、ソーシャルレンディングの方が手軽にはじめやすいと言えるでしょう。不動産投資の場合、資金に加えて、専門知識や書類の提出なども求められます。

不動産投資と不動産ファンドへの投資を比較

それでは、不動産投資と不動産ファンドへの投資は、どのような違いがあるのでしょうか。以下では、4つの項目での比較を、ひとつずつ見ていきたいと思います。

収益の出し方

不動産投資による収益の出し方には、

  • インカムゲイン(家賃収入)
  • キャピタルゲイン(物件の売却)

の2パターンがあります。なおキャピタルゲインの場合は、不動産の価格が落ちたときに、売却損が発生する可能性があります。

それに対して、ソーシャルレンディングによる不動産ファンドの場合はどうでしょう。この投資による収益の出し方は、インカムゲイン(利息の分配金)のみです。投資家が受け取れる金額(利回り)は、資金募集の時点ですでに決まっています。したがって、物件が売却できたときのキャピタルゲインは、基本的にありません。

平均利回り

不動産投資による区分マンションへの投資は都心の新築であれば表面利回りで4%前後、中古であれば4%~8%程度です。中古の物件の中で利回りに開きがあるのは、築年数や立地などで空室リスクが低い物件と高い物件の違いとなります。

また、表面利回りという指標は「物件価格に対して家賃収入が占める割合」の数字です。よって、不動産を経営するための諸経費は、表面利回りに含まれていません。諸経費を差し引いた場合の利回りは、実質利回りと言います。実質利回りは、表面利回りを大きく下回る可能性が高いでしょう。

それに対して、ソーシャルレンディングによる不動産ファンドの場合はどうでしょうか。

ソーシャルレンディングにおける不動産ファンドの利回り相場は5%~8%程度です。なお、その数字は、すでに諸経費が差し引かれたものですので、投資家はほぼ実質利回りとして収益を受け取ることができます。

基本的に、利回りはリスクの高低によって決まりますので、不動産投資よりもソーシャルレンディングのほうがハイリスク・ハイリターンと言えるでしょう。

金融機関による融資の可否

不動産投資の場合、金融機関による融資も受けられます。金融機関の審査を通ることで、自己資金の何倍も高い物件の購入が可能です。

そのように、融資によるレバレッジ効果をうまく利用できるのであれば、元手に対して大きな収入が手に入るでしょう。しかし、もし経営がうまくいかなかったときは、自己資金の何倍も高い借金を背負う可能性もあります。つまり、レバレッジには一長一短の特徴があるということになります。

それに対して、ソーシャルレンディングによる不動産ファンドはどうでしょうか。投資家は「ファンドに投資したい」という理由で、金融機関から投資は受けられません。したがって、投資家は自己資金の範囲内で投資を行う必要があります。

なお、銀行カードローンの利用であれば、融資(借金)は受けられるでしょう。ただ金利が高いため、お金を借りて運用を行い、利益をプラスにすることは難しいでしょう。

税金対策

不動産投資による利益は、給与所得と損益通算ができます。よって不動産投資が赤字の場合、給与所得の利益と合わせることで、給与所得分の税金を減らすことが可能です。

また、不動産投資の場合、

  • 不動産仲介手数料
  • 印紙税
  • 登記手数料

など、経費として認められるものが多くあります。経費の申請によって大きく節税できるのが、不動産投資の魅力です。

それに対して、ソーシャルレンディングによる不動産ファンドへの投資では、収益が雑所得に分類されます。雑所得の場合、給与所得との損益通算ができません。したがって、不動産ファンドへの投資が赤字の場合でも、給与所得による利益と相殺する形で、給与所得分の税金が減らせないのです。

また、ソーシャルレンディングは、ネット上で完結する手続きが多く、経費を使うような場面はほとんどありません。したがって、経費に関しては、節税の意識をもつ必要性がほとんどないでしょう。

不動産ファンドへ投資できる事業者5選

ソーシャルレンディングを通じて、気軽に不動産投資を行いたいのであれば、不動産専門の事業者を利用するのが良いでしょう。不動産専門の事業者は、担当者も不動産のプロフェッショナルである場合が多く、物件の選定眼が期待できます。

したがって、最初から不動産ファンドの利用を決めているのであれば、不動産専門の事業者を選ぶことがおすすめです。今回は不動産専門に手がけている事業者を5社ご紹介したいと思います。

オーナーズブック

オーナーズブック
オーナーズブックは、不動産の案件に特化した事業者です。2014年9月にサービスを開始しました。不動産の投資事業を営む、ロードスターキャピタルがサービスを運営しています。

つまり、不動産のプロフェッショナルが厳選した手堅いファンドに投資できる魅力が、オーナーズブックにはあります。

オーナーズブックが取り扱う物件は、流動性・換金性の高い東京都内のオフィスビルやマンションが中心です。利回りは4.5~5%と控えめですが、他の会社の投資案件と比べると投資対象のリスクが低く、すべてのファンドに不動産の担保が付いているという特長があります。

なお、借り入れの比率は、担保の総額に対して80%です。融資先企業が資金を返済できない場合でも、投資家のお金ができるだけ多く戻るように、余裕をもった借り入れ比率にしています。

案件数は、月に数本とあまり多くありません。ただ、これは案件選びに妥協せず、安全性の高さを考慮した結果でもあります。

ガイアファンディング


ガイアファンディングは、アメリカの不動産に特化した事業者です。2015年10月にサービスを開始しました。投資家へのファンド募集は、maneoマーケット株式会社へ依頼しており、ソーシャルレンディングサービス「maneo」から利用可能です。

2018年9月現在で、成立ローン総額は89億円を超えました。海外ファンドを取り扱い、リスクヘッジのため、すべてのファンドには不動産の担保が付いています。それにもかかわらず、利回りは9%前後と高めです。

運用期間は12~18ヶ月と、長期の案件が半数以上を占めます(2018年9月現在)。いつも忙しくて、案件をコンスタントに探す暇がない投資家にも人気です。

なお、ガイアファンディングはファンドに為替ヘッジを行っています。よって投資家は、為替の変動を気にする必要がありません。為替ヘッジありのファンドを利用することで、運用の終了後に日本円へ戻すタイミングで、

「円高になってしまった」
「利益がなくなってしまった」

という事態が起きなくなります。

アメリカンファンディング

アメリカンファンディング
アメリカンファンディングは、アメリカの不動産に特化した事業者です。2016年にサービスを開始しました。ガイアファンディングと同じように、投資家へのファンド募集は、maneoマーケット株式会社に一任しており、ソーシャルレンディングサービス「maneo」から利用可能です。

アメリカンファンディングの場合、テキサスやカリフォルニアあたりの不動産ファンドが中心です。すべて海外案件のため、利回りは約8%前後と高めの設定です。投資は2万円から可能で、他の事業者との分散投資を心がけたい投資家に、アメリカンファンディングの利用は向いています。

運用期間については、9ヶ月前後のファンドが多く占められています。他にも、

  • 半年以内の短期案件
  • 24ヶ月以上の長期案件

など、幅広い募集期間があるのが、アメリカンファンディングの魅力です。

なお、すべての案件にはアメリカの不動産担保が付いています。もし貸し倒れが起きても、担保の不動産を売却することで、資金がすべて戻る可能性があります。

さらに、貸し付け比率は、アメリカンファンディングの不動産評価額の70%以下に抑えられています。実際の売価が30%まで下がらない限りは、ほとんど元本が割れることはありません。また、投資家が為替による損失を出さないように、アメリカンファンディングでも為替ヘッジが行われています。

クラウドリアルティ

クラウドリアルティ
クラウドリアルティは、国内外の不動産に特化した事業者です。2016年9月にサービスがはじまりました。

国内ファンドに関しては、ソーシャルレンディング業界では珍しく、物件の詳細情報が掲載されています。たとえば、投資の対象となる不動産の

  • 住所
  • 建物名
  • 間取り

などが公開されているのです。

海外ファンドに関しては、エストニア共和国(バルト三国のひとつ)での不動産担保ローンの募集があります。アメリカの案件ばかりに投資している方は、クラウドリアルティで分散投資を行うのがよいでしょう。

平均利回りは7.5%前後と、国内ファンドを抱える中では高めの数字です。運用期間は12ヶ月~60ヶ月と、幅広いファンドの用意があります。よって、クラウドリアルティは、ひとつの案件にじっくり投資をしたい方向けの事業者と考えてよいでしょう。

なお、海外案件の為替ヘッジには対応していないので注意しましょう。運用期間の終了後、日本円へ両替するタイミングで、もし為替が円高であれば、稼いだ収益はマイナスになるかもしれません。反対に、為替が円安だった場合は、さらに収益が伸びる可能性もあります。

LENDEX(レンデックス)

レンデックス
レンデックスは、国内不動産ファンドに特化した事業者です。2017年7月にサービスを開始しました。

レンデックスは、2017年1月以降に創業したソーシャルレンディング事業者の中で、唯一の独立系です。他の事業者は、すべて業界大手の事業者と業務を連携しています。

ファンドの運用期間は1年以内と、短期の案件が中心です。また、利息も毎月均等で分配されます。したがって、貸し倒れが起きた場合のリスクが、できるだけ下がるようにファンドが組まれています。

他にはないレンデックスだけの特徴もご紹介しましょう。それは、東急リバブル株式会社に、担保不動産の査定を依頼しているところです。不動産専門の大手企業に査定を任せることで、より正確な不動産の評価が得やすくなります。

そしてレンデックスは、その評価額をもとに、80%を上限としたファンド組成を行っています。担保不動産の売価が20%まで下がらない限りは、元本が割れることはほとんどありません。

まとめ

以上、この記事では、

  • 不動産投資と不動産ファンドへの投資の違い
  • 不動産に投資できるソーシャルレンディング事業者5選

をご紹介しました。

おさらいすると、初心者による不動産への投資は、ソーシャルレンディングの方が手軽に始めやすくなっています。不動産投資の場合、資金に加えて、専門知識や書類の提出なども求められます。

次に、不動産投資と不動産ファンドへの投資は、以下のように比較ができます。

不動産投資 ソーシャルレンディングによる不動産投資
収益の出し方 家賃収入、物件の売却 利息の分配金のみ
平均利回り 7.71%(2018年5月時点) 約7.9%(2018年9月時点)
金融機関による融資の可否 可(審査が通れば) 不可
税金対策 給与所得と損益通算ができる 給与所得と損益通算ができない

そして最後に、不動産専門の事業者として、

  • オーナーズブック
  • ガイアファンディング
  • アメリカンファンディング
  • クラウドリアルティ
  • LENDEX(レンデックス)

の5社をご紹介しました。

この記事を読んだことで、不動産投資とソーシャルレンディング投資のどちらが自分に向いているか、ある程度イメージがつかめたのではないでしょうか。ソーシャルレンディングを利用する場合、まずは事業者の登録からはじめてみましょう。

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石村淳

石村淳

ローリスクでの資産運用を目指すフリーライター。ソーシャルレンディングや仮想通貨などで、少しずつ資産を増やしています。HEDGE GUIDEではソーシャルレンディング記事が担当です。読者の方の疑問が残らないように、わかりやすく読みやすい文章を心がけています。