オーナーズブック(OwnersBook)のオフィス案件のメリット・デメリットは?レジデンスと比較

オーナーズブック(OwnersBook)は東証マザーズ上場企業ロードスターキャピタルの100%子会社(ロードスターインベストメンツ株式会社)が運営するソーシャルレンディングサービスです。

オーナーズブックでは多種多様な不動産案件を扱っていますが、中心として扱っているのではオフィスビルなどのオフィス案件、そしてマンションなどを扱うレジデンス案件です。本記事では、二つの案件のメリットとデメリット、特徴を比較して解説していきます。

※本記事は投資家への情報提供を目的としており、特定商品・ファンドへの投資を勧誘するものではございません。投資に関する決定は、利用者ご自身のご判断において行われますようお願い致します。

目次

  1. オーナーズブック(OwnersBook)のオフィス案件とは
    1-1.オフィス用途の土地や建物を取得する案件
    1-2.建物込みの案件と素地案件に分かれる
    1-3.利回り(予定分配率)は4%~5%台、運用期間は2年以上中心
  2. オーナーズブック(OwnersBook)のレジデンス案件とは
    2-1.マンションなど居住用不動産を運用する案件
    2-2.建物込みの取得案件と用地案件がある
    2-3.案件の条件は利回り4~5%、運用期間は19ヶ月
  3. オーナーズブック(OwnersBook)のオフィス案件のメリット
    3-1.5%台の利回り(予定分配率)の案件がある
    3-2.融資の規模が大きく投資機会を得やすい
  4. オーナーズブック(OwnersBook)のオフィス案件のデメリット
    4-1.コロナ禍でオフィス需要が減少している可能性がある
    4-2.運用期間がやや長い
  5. まとめ

1.オーナーズブック(OwnersBook)のオフィス案件とは

オーナーズブックオーナーズブックは、東証プライム上場企業100%子会社のロードスターインベストメンツ株式会社が運営しています。オーナーズブックでは貸付型の投資案件に、返済金額をカバーできる可能性が高い不動産を担保に設定することで、返済リスクを軽減する取り組みを行っています。

オーナーズブックは様々な不動産への融資案件を提供していますが、投資対象には大きくオフィス案件とレジデンス(居住用)案件の2つのタイプがあります。まず、オフィス案件の特徴について詳しく見て行きましょう。

1-1.オフィス用途の土地や建物を取得する案件

オーナーズブックのオフィス案件とは、企業のオフィスなどが中心に入居するオフィスビルを取得、運用する案件です。立地は東京23区内の都心のものが多く、案件の募集金額の規模も数億円以上となっています。

1-2.建物込みの案件と素地案件に分かれる

オフィス関係では、運用する不動産の傾向が二つに分かれます。 一つは建物がすでに存在しているオフィスを取得し、それらを運用売却して投資家に利益を分配する案件です。

もう一つはオフィス建設用の土地を取得する案件です。更地になっている土地を取得する案件や、古い建物を建て壊して建て替えることを前提にする素地案件があります。

1-3.利回り(予定分配率)は4%~5%台、運用期間は2年以上中心

オフィス案件の募集条件を見ると、利回り(予定分配率)は年利4%から5%台前半と、オーナーズブックの案件の中ではやや高めに設定されています。また運用期間は短いものでも24ヶ月、長期運用案件では3年以上というものがあるなど、長期にわたる案件が中心です。

2.オーナーズブックのレジデンス案件とは

次に、オーナーズブックのレジデンス案件の特徴を見て行きましょう。

2-1.マンションなど居住用不動産を運用する案件

レジデンス案件とはマンションなどの居住用集合住宅を運用する案件です。居住用不動産を取得する会社に対し、オーナーズブックが投資家から集めた資金から融資を行います。オーナーズブックから融資を受けた会社はレジデンスを取得し、運用したり売却して利益を出していきます。

2-2.建物込みの取得案件と用地案件がある

レジデンス案件も、大きく二つの種類に分かれます。既に運用されているマンションなどを取得する案件と、マンションを建てるための用地を取得する案件です。

なお、ソーシャルレンディングと同じくクラウドファンディングの仕組みを使った投資サービスに不動産投資型クラウドファンディングがあります。不動産投資型では投資家への分配金の原資は不動産の運用益であり、利回りが上下する可能性があります。

オーナーズブックはソーシャルレンディング(貸付型クラウドファンディング)であるため基本的には支払い金利は金銭消費貸借契約時に決められます。そのため不動産運用の結果に関わらず一定の金利が投資家に分配されます。

2-3.案件の条件は利回り4~5%、運用期間は19ヶ月

レジデンス案件の募集条件を見ると利回り(予定分配率)は4%台、運用期間は最短で17ヶ月となっています。オフィス案件よりも多少利回りは低く、そして運用期間は短めといえます。

3.オーナーズブック(OwnersBook)のオフィス案件のメリット

オフィス案件をレジデンス案件と比較してみたとき、どのようなメリットがあるか確認してみましょう。

3-1.5%台の利回り(予定分配率)の案件がある

オフィス案件のレジデンス案件に対するメリットは利回りの高さです。2020年以降に募集されたオーナーズブックの案件を見ると、オフィス案件は利回り(予定分配率)5%の案件がありますが、レジデンス案件において5%以上の案件は見られていません。(※2022年1月14日時点)

高利回りのファンドへ投資をしていきたい方にとって、オフィス案件は投資効率の良い投資先と考えることが出来るでしょう。

ただし、貸付金利が収入源となるソーシャルレンディング投資において想定利回りが高いということは、融資先の返済負担が増加するということになります。利回りの設定が高くなるほど、返済遅延や貸し倒れのリスクが高まってしまうというデメリットに注意が必要です。

3-2.融資の規模が大きく投資機会を得やすい

ソーシャルレンディング投資において、人気のファンドには募集開始から応募が集中してしまい、抽選や先着順によって投資の可否が決まることがあります。オーナーズブックでも、人気の案件では応募が殺到してしまい、投資機会を得られないことがあるのです。

オフィス案件はレジデンスと比較して投資規模が大きいことから、募集される融資総額も数億円規模と多額になります。そのため、レジデンスと比較して投資機会を得られる可能性も高いというメリットがあります。

4.オーナーズブック(OwnersBook)のオフィス案件のデメリット

次は、オフィス案件をレジデンス案件と比較した時のデメリットを見ていきましょう。

4-1.コロナ禍でオフィス需要が減少している可能性がある

2022年1月時点の大きな懸念材料としては、コロナ禍によりオフィス需要が減少していく可能性があるという点が挙げられます。

コロナ禍によって人々の動きが抑制され、多くの企業ではテレワークが普及しつつあります。またテレワークの流れは人流を抑えるだけではなく、業務効率の改善というメリットも見直され、新型コロナウイルスの感染拡大が終息した後もテレワークを継続していく方針の企業も見られています。

このような背景の中、多くの企業でオフィス面積を減少させたり、オフィスを移転させるなどといった動きが継続していく可能性があります。オフィス案件に投資をする際は、案件ごとの詳細を確認しつつ、マクロ的な市場傾向についても注視してみましょう。

4-2.運用期間がやや長い

オフィス案件はレジデンス案件よりも利回りは高めですが、運用期間は最短でも24ヶ月と、レジデンス案件の17ヶ月と比較すると運用期間がやや長めとなっています。

運用期間が長期にわたるとその間に市況変動が起こる可能性が上がり、また融資先の会社の経営状況が変化する可能性も生まれます。

またソーシャルレンディングは案件運用途中の解約はできないため、長期間案件に投資すると、その期間中ずっと自分の資金が拘束されるデメリットがあります。市況が変化したタイミングで別の投資先に資金を移動させたり、急に資金が必要となったときに資金の引き出しができず、生活費などが足りなくなる可能性もあります。

ソーシャルレンディング投資を検討する際は、一つの案件に資金を集中させるのではなく、複数のファンドへ分散投資によるリスクヘッジを行うことが大切です。オーナーズブックでは最低投資資金1万円から投資を検討できるため、まずは少額資金で投資に慣れてみるというのも良いでしょう。

まとめ

オーナーズブックのオフィス案件は、レジデンス案件と比べるとやや利回りは高いものの、オフィスの今後の需要を考えた時のリスクや、また運用期間が長期化するリスクが存在します。

投資をする時にはこの二つのメリットとリスクを見極め、運用先の不動産の種類を随時変えていくなど、リスク分散を図るようにしていきましょう。

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HEDGE GUIDE 編集部 ソーシャルレンディングチーム

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