レンデックスでハイリスク型、ローリスク型のソーシャルレンディング案件を募集開始!その内容は?

不動産担保専門で、短期運用中心のソーシャルレンディング案件を提供しているレンデックス。レンデックスでは、新型の案件として同じ案件をハイリスク型・ローリスク型に分割したソーシャルレンディング案件を投資家に提供しています。

このハイリスク型とローリスク型の案件の違いと、投資するときはどちらを選ぶべきなのかを考えてみましょう。

目次

  1. LENDEXのハイリスク・ローリスクミックス型案件とは
    1-1.担保の順位で案件を別々に組成している
    1-2.担保の順位で利回りも違う
  2. ローリスク型案件は本当に安全なのか
    2-1.ローリスク型案件のLTVは非常に低い数字になる
    2-2.ハイリスク型案件のLTVはやや危険性のある水準
  3. まとめ

1.LENDEXのハイリスク・ローリスクミックス型案件とは

レンデックスの提供しているハイリスク・ローリスクミックス型案件とは、同じ案件を2つに分割し、利回り抵当権の順位で差別化を図ったものになっています。

1-1.担保の順位で案件を別々に組成している

実際に9月末にレンデックスが募集を開始した案件です。

不動産担保付きローンファンド 28-1号

不動産担保付きローンファンド 28-2号

同じ融資先に対する案件ですが、28-1と28-2と番号が付けられています。担保が同じものであることも、案件詳細を読むとわかってきます。

28-1の利回りは7%で募集金額が4,000万円、28-2は9%で募集金額が2,301万円です。条件だけ見ると運用期間は同じ10ヶ月であり、利回りが高い方を選ぶのが良いと感じるかもしれません。

しかし、安全性を確保する上で最も重視すべき、担保の抵当権順位が異なっています。利回り7%の28-1案件は、抵当権の順位が第1位であり、貸し倒れが起きた時に、担保を処分した資金から優先的に返済が行われます。

それに対して利回り9%の28-2案件は、利回りは高いものの、抵当権の順位は第2位となっています。担保を処分した際には、第一順位の投資家に優先的に返済が行われ、28-2の投資家への返済は、第一順位に返済を行った後の残金で行われます。

1-2.担保の順位で利回りも違う

最近のレンテックスでは、投資家への利回りだけではなく、融資先への貸付金利情報も明らかにするようになりました。その情報を見ると、レンデックスでは毎回、融資先に10%での貸付を行っています。

レンデックスのソーシャルレンディング案件は、このところ利回り8%が多くなっていました。つまり、8%を7%と9%に分割し、平均で8%前後の利回りにしていることに変わりません。営業者利益は2%となっています。

2.ローリスク型案件は本当に安全なのか

ではレンデックスが提供する、ローリスク型案件は本当に安全な投資なのでしょうか。

2-1.ローリスク型案件のLTVは非常に低い数字になる

レンデックスではもともと、貸付額のLTV上限を80%に設定しています。例えば28号案件の1と2を合わせると、融資額の合計は6,301万円です。6,301万円の融資に対し、設定されている担保の不動産評価額は6,301万×1.25=約7,875万円と考えられるでしょう。

今回の28-1案件の募集金額が4,000万円です。ローリスク型の比重をやや多めにとっていますが、7,875万円の担保に対して募集金額が4,000万円ですから、LTVの値は約51%です。融資額に対し、大きな金額の担保が設定されていることがわかります。

2-2.ハイリスク型案件のLTVはやや危険性のある水準

逆に28-2号案件のリスクは小さくありません。今回の不動産担保が約8,000万円の価値があったとしても、5,500万円程度でしか売却できなかった場合は5,500万-4,000万=1,500万円しか返済されません。募集金額の総額が2,300万円ですから、投資家等は約1/3の損失を分け合うことになります。

LTVは80%に設定されているため、当初の不動産評価額の80%で売却できれば、ハイリスク型に投資をしていたとしても損失は発生しません。ただし、不動産担保の売却はタイミングにより20%~30%売却価格が変わることもあります。損失が発生する可能性は十分にあります。

その代わり、最近のソーシャルレンディング業界では9%と、かなり高い利回りが設定されています。リスクをとるのか、リターンを取るのかをよく考えてから、投資する案件を選んでいきましょう。

3.まとめ

レンデックスのローリスク型案件とハイリスク型案件を見ると、ローリスク型のLTVの値は50%前後と非常に低くなっています。

1つの案件を2つに分割して抵当権の順位をそれぞれ設定することで、確実に安全な投資先を選びたい、もしくはリスクがあっても高い利回りがほしいという、両方の投資家のニーズに応えた案件と言えるでしょう。

募集状態を見ても、利回りの低いローリスク型案件から金額が集まる傾向にあり、ソーシャルレンディング投資家たちがより安全で、確実に利益が上がる案件を求めていることが伺えます。

今後、他の会社でもレンデックスと同様に、ローリスク型とハイリスク型に案件を分割しながら、投資家に対して安全なソーシャルレンディング案件の提供が求められるでしょう。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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