業界トップのCREAL代表に聞く！不動産投資クラウドファンディングの課題と可能性について

クリアル株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディングサービス「CREAL（クリアル）」では、第4弾となる大型案件である東京都新宿区の一棟レジデンス「リノ西落合」が7月30日に満額2.43億円調達を完了しました。

そしてこちらの調達完了をもって、昨年11月のサービス開始から8ヶ月で累計調達額20億円を突破するとともに、分配金総額2,000万円を超過したCREAL。

今回はそんな顧客から絶大な支持を得ているCREAL代表・横田大造さんに、CREALを運営してわかった課題や今後のサービスの展望をお伺いしてきました！

話し手：クリアル株式会社 横田 大造氏

2000年、アクセンチュア株式会社入社。2005年、オリックス株式会社にて不動産ファイナンス業務に従事した後、2007年、ラサールインベストメントマネージメント株式会社にて、オフィス、レジデンシャル、商業施設等への投資業務に携わる。2011年、株式会社新生銀行に転職し、病院や介護施設を担保としたノンリコースローンファイナンス業務に従事する一方、ヘルスケアREITの企画・設立を担当。投資運用部長として物件取得業務を統括する。2017年4月よりクリアル株式会社の経営に参画し、代表取締役社長に就任。グループの不動産テック事業およびヘルスケア開発ファンド事業の責任者として各種新規事業を牽引。早稲田大学政治経済学部卒。

記事目次

1. 良質で多様な物件に少額・分散投資ができる
   1-1．都心の築浅一棟レジデンスに少額投資ができる
   1-2．バラエティ豊かなESG不動産投資で分散投資ができる
2. 投資家の元本を守るためのリスクヘッジ
   2-1．未投資資金について信託銀行への分別管理を開始
   2-2．4つの厳格な審査
3. CREALの今後の展望

1　良質で多様な物件に少額・分散投資ができる

CREALでは、今年7月に一棟レジデンス案件の募集を開始したり、保育所や地方創生プロジェクトなどのESG不動産投資に力を入れたりと、バラエティ豊かな物件を募集し、少額の分散投資を可能にしています。

1-1　都心の築浅一棟レジデンスに少額投資ができる

CREALでは現在、一棟レジデンスの案件に力を入れています。

「第一号のアマネクの募集の後、区分マンション投資の案件をいくつか出したところ、早いものでは20秒ほどで募集が完了し、当初はその反響に弊社も喜んでいました。しかし、投資家様からは『募集完了までの時間が早すぎる』というクレームをいただき、これではだめだということで、今は大型案件に舵をきっています。」（横田社長）

不動産投資型クラウドファンディングでは、クリック合戦となってしまうことが問題となっていますが、数億円程度の規模が大きい案件であれば、募集完了までに数日から数十日の時間が生まれ、きちんと投資対象物件を精査してから投資することができるようになります。

たとえば、今年7月に募集があったCREAL初の一棟レジデンスである東京都新宿区の「リノ西落合」では、満額2.43億円の募集が完了するまでに13日間の時間がありました。

画像引用：CREAL

物件価格が数億円の一棟レジデンスは、個人投資家にとっては金額やリスクの面で手が届かず、機関投資家にとっては規模が小さく投資することが難しい、今まではプレイヤーが非常に少なかった案件です。

そういった物件を、案件として扱えるのがクラウドファンディングの特徴です。小口の投資をクラウドで集めることで、結果的に数億円規模の物件に投資をすることが可能となります。

ただし一棟レジデンスは、区分マンションと比べると流通が少ないため、ネットワークが広い企業でないとそもそも仕入れるのが難しい物件です。そして価格も高いため、プロの目で厳選する必要があります。

CREALで募集される一棟レジデンスでは、大手の不動産鑑定評価サービスによる第三者評価も行われているため、物件価値に関しては高い信頼性が確保されています。

「今後は、5億円〜10億円の大型案件を2ヶ月に1件ほどのペースで募集していきたいですね。」（横田社長）

横田社長

1-2　バラエティ豊かなESG不動産投資で分散投資ができる

もともと「社会貢献」に繋がる案件をやりたかったという横田社長。CREALのコンセプトの一つである経済的リターンと社会的リターンの両立を目指すESG不動産投資が、新しい資産運用のカタチとして投資家の注目を集めています。

「地方創生の案件は特に、我々が使命感をもってやりたいと思っています。ずっとやりたかった保育園の投資案件ができたのはすごく嬉しかったです。」（横田社長）

第2弾となる大型案件の「保育園（さくらさくみらい駒込）」では、超少子高齢化対策として国土交通省からの取材も受けました。認可保育所の土地建物全てを対象とする日本初（同社調べ）のクラウドファンディングとして募集総額4.5億円を満額調達完了しました。

保育所や保育士の不足などにより都市部を中心に待機児童が社会問題化している中、投資家の関心も高く、また社会的ニーズの高い認可保育所は安定的な賃料支払いが期待されることから、安定した投資対象として注目を集めました。

また、今年7月5日から募集を開始した地方創生プロジェクト「ちくらつなぐホテル」は、募集開始からわずか5日間で2億3,760万円の満額調達を完了しました。こちらは2年以内の売却先もすでに確定しています。

本案件は、高齢化に伴い過疎地域に指定されている千葉県南房総市千倉町に所在する、老朽化し運用されなくなった東京学芸大学附属世田谷小学校の保養所を「体験型新コンセプトホテル」へ再生することを通じて、地域の一次生産者の雇用促進を図ることによる地方創生と、投資家に安定的なリターンを提供するESG不動産投資を実現しました。

これらの案件は、個人投資家の小口資金を活用して社会価値と経済価値の両立を図った例といえます。そしてこうしたバラエティ溢れる投資案件があることで、値動きの異なる多様な資産に分散投資することができます。

画像引用:CREAL

2　投資家の元本を守るためのリスクヘッジ

CREALでは、顧客の安心を守るために、信託銀行への分別管理や、投資案件の審査を4段階で行うなど、リスクヘッジにも力を入れています。

2-1　未投資資金について信託銀行への分別管理を開始

CREALでは、不動産クラウドファンディングでは初の試みとなる、未投資資金の「信託銀行への分別管理」を開始しました。

信託銀行を活用し、CREALが保有する資産と顧客の未投資資金を明確に分別して管理することで、顧客の資産をより安全に保護することが可能です。

ソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングでは信託銀行への分別管理は義務付けられていませんが、これはCREALが顧客の安全性を考えたうえで、自主的に行っています。

ソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングでは信託銀行への分別管理は義務付けられていませんが、これはCREALが顧客の安全性を考えたうえで、自主的に行っています。

2-2　4つの厳格な審査

審査は4段階で行われます。まずは投資運用部で投資の採算性について確認します。

次に、不特法のガイドラインで設置が義務付けられた審査会が財務状況や事業計画の内容等について審査を行います。この審査会とは、営業部門から独立した管理部門の責任者で構成されており、法令遵守の立場から審査を行います。

3つ目に投資委員会でのチェックとなります。この投資委員会は、不動産ファンド、証券会社やREIT出身者、そして公認会計士等のバックグランドを有したメンバーで構成され、第三者の専門家である不動産鑑定士による調査レポートや建物診断レポート（Engineering Report）等をもとに投資適格性について議論します。

最後に、コンプライアンス委員会が投資適格性についての最終的な判断を行います。これらすべてのプロセスは厳格に行われています。

3　CREALの今後の展望

今後やりたいこととして、アプリ化の検討をしていることや、老人ホームや病院などの案件、そして開発にも力を入れていきたいとお話しされていました。

土地を購入するところからクラウドファンディングを行い、インカムゲインだけではなく、高く売却できた場合にその分だけ投資家に配当するキャピタルゲイン型の商品も考案中のこと。

「資産運用が日本に根づけば、日本はもっといい社会になると思っています。不動産投資の良さを地道に伝えていくことが、我々の使命です。」と、話してくださった横田社長。

興味がある方は、CREALで資産運用を始めてみてはいかがでしょうか。

※2019年8月時点の情報となります。最新情報に関しては上記サイトを御覧ください。

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