新築マンション投資会社の代表が教える!新築マンション投資のイロハ

区分所有マンションに投資を検討される際、新築にするか中古にするかと悩まれている方も多いのではないでしょうか?

そう思います。結論から申し上げますと、その方のライフスタイルによります。新築も中古もそれぞれにメリットとデメリットがありますので、ご自身の属性や投資目的などを考慮し、どちらが適しているのかを重要な判断材料にしていただく事が大切です。

今回は、投資用の単身者向け新築マンション開発及び分譲事業を15年以上に渡り手掛けてきた私からご説明をさせて頂きたいと思います。

  • 新築物件のメリット・デメリット
  • 新築物件に適している方

上記の項目に付き、分かり易く纏めてみましたので、不動産投資にご興味がある方は、是非読んでみてください。

目次

1、投資マンション売れている?投資マンション市場の最新情報

それでは、新築の区分所有マンションへの投資が適している方はどのような方なのかを見てみましょう。

分かりやすくまとめますと、以下の通りとなります。

  • 不動産投資初心者の方
  • 本業(お仕事)がお忙しい方
  • 管理等煩わしい事を全て誰かに任せしたい方

その理由は、「2、新築ならではのメリット」で詳しく説明します。

2、新築ならではのメリット

続いて、新築の区分所有マンションならではのメリットをみてみましょう。

大きく3つのメリットが挙げられます。

  1. 設備が全て新しい為、修理・交換の手間や費用が当分かからない
  2. 確定申告を簡単に正しく行える
  3. 賃借人とのトラブルになる確率が低い

では、ここは順番に詳しくみてみます。

(1)設備が全て新しい為、修理・交換の手間や費用が当分かからない

購入されたマンションのエアコンや換気扇、給湯器、その他の設備機器が壊れたり、不具合が生じたりすると、それを直したり交換する義務は全てオーナー、つまり投資家の方に生じます。

全ての設備機器には必ず寿命があります。中古マンションを購入すると購入直後に臨時の出費発生したり、トラブルの対応等に時間をとられる場合が多くあります。

その一方で、新築物件の設備は最新です。当分の間、設備機器の不具合が生じたり、破損などするリスクは考えなくてもいいでしょう。

設備機器の寿命については、それぞれメーカー発表された期間があります。一般的に日本製であれば大半の設備機器は10年以上はもちます。特に技術の進歩は目覚しく、新しい物であればある程、メーカー発表の寿命より大幅に長く使える物が登場しています。

実際に、投資家の方からは

  • 購入されてから15年後に売却をされたマンションは、運用期間、一切修理等の臨時出費がなく、投資の効率が非常に良かった
  • 全く何もせずにインカムゲインとキャピタルゲインの両方を手にすることが出来た

というような声を聞くこともあります。

(2)確定申告を簡単に正しく行える

中古物件は、オーナーチェンジ物件と言って、多くの所有者を転々とした物件が多く存在します。その様な物件は、確定申告に必要な建物と土地の比率や躯体と設備の比率を保証する書類が欠けてしまう事が多々あります。

新築の場合、そのマンションを開発した業者が売主であり、その後の賃貸管理や建物管理をするケースが多く、管理費や家賃収入に関する確定申告に必要な書類も請求したら直ぐに出て来ます。

中古の場合、元所有者・開発会社・販売会社・管理会社等、全てバラバラのケースも多々あり、確定申告を行う際に書類を集めるだけでかなりの労力を要する事がよく見受けられます。

人生初の不動産投資で、確定申告も初めてと言う方や、本業が本当にお忙しい方等は、楽々と手続きを進められる事は非常に重要な事だと思います。

(3)賃借人とのトラブルになる確率が低い

新築物件は、20年以上経過した中古マンション等と比べ、家賃は少し高めに設定されています。その為、入居者の属性が高くなります。

これにより、入居後の家賃の滞納や入退居のトラブルなども限りなくゼロに近くなり、なおかつ物件を丁寧に使っていただくことができ、資産価値の維持にもつながります。

3、リスクとは?知っておきたいリスクの回避策

最後に、不動産投資のリスクとその回避策についてみてみましょう。

(1)投資を全くしないこともリスク

まず申し上げたいのは、不動産投資には関係なく、「リスク分散」は人生においてとても大切な事だと思うと言うことです。

現代の人々は生きて行く上でお金を必要とします。そこで、その「お金」と言うものがどのようなものなのかと考えます。「お金」は「紙幣」や「貨幣」であり、「通貨」と言う言葉に置き換える事ができます。「通貨」とは、国家もしくは、その地の統治主体によって価値が保証された、決済のための価値交換媒体です。

簡単に言いますと、価値が一定ではない資産であり、投資商品と理解できます。要するに現代人は何も考えずに生きているだけだと、「通貨」と言う投資商品のみ所有し、分散投資は行っていないと言う理解になります。

万が一、所有している通貨の発行体であるその国が破綻してしまった場合、唯一の資産である通貨の価値はなくなってしまいます。このリスクを分散しておく必要があると私は考えます。

例えば、円と言う通貨しか持っていない場合、インフレーションが起こり、円の価値が大きく下がってしまったとしても、もし有形の資産、例えば不動産を持っていれば、その価値は逆に大きく上がります。

つまり、リスク分散として、分散投資をすることが大切だと思うのです。

(2)不動産投資4つのリスクとその回避策

続いて、リスクと回避策について考えて見ましょう。

①空室によりリターンが少なくなるリスク

不動産投資で、最も大きなリスクとして挙がるのは空室リスクです。

毎月安定した家賃収入があるからこそ、銀行へ返済もでき、他人資本による投資ができるという大きなメリットを享受できますが、万が一空室になってしまうと、そのメリットがなくなります。また、資産運用のために購入している不動産から何も収入が入って来ないと運用にはなりません。

空室リスクの回避策
空室リスクの回避策として、シンプルに空室になりにくい物件を選ぶことです。

空室になりにくい物件を選ぶ時の3つのポイントをピックアップしましたので、参考にしていただければ幸いです。

■自分がひとり暮らしをするなら、ここに住みたいと思える物件であるという事

とてもシンプルな判断基準だと思います。立地と物件のデザインや機能性など、総合的に考えて自分が住みたいと思える物件は他の人も住みたいと思えるはずです。

逆に言えば、自分が住みたいと思わない物件は購入を控えた方が良いでしょう。

■地域の家賃相場に沿った家賃設定である

新築物件は、「新築」と言うブランドがついていることから、相場よりも少し高く家賃設定をする業者がいます。相場より高すぎる賃料設定された物権は、なかなか入居者が見つからないケースが多く見受けられます。

従って、相場に沿った家賃設定であるかどうかを事前に調べておく必要があります。物件周辺の不動産会社に飛び込み聞き込みをすると答えが見えて来ます。

他にもCHINTAIやSUUMOなどのポータルサイトを調べることもできますが、やはり、その場所に足を運び、不動産会社を一社一社訪ねて回り、聞き込みをすることをお勧めします。

■都心5区であれば、徒歩7分以内の物件である

住まい選びは、生活の仕方やリズムを決める大切な事です。従って住まい選びの重要なポイントは交通の利便性と言うことになります。つまり、駅を中心に考えます。そこで、中央区、渋谷区、新宿区、港区、千代田区、都心5区と言われているエリアにあって、駅からの距離、徒歩7分以内の物件は基本合格です。

逆に言うと、徒歩10分以上の物件は選ばない方が無難でしょう。

中には、西麻布、代官山などダブルSレベルと言われている超人気エリアの物件であれば、徒歩10分以上でも賃貸ニーズが見込めますが、やはり駅から近い物件をお勧めします。

つまり、場所選びは、不動産投資における最重要課題です。

②地震リスク

日本は地震大国です。いつ大地震が起きてもおかしくありません。

物件が崩壊してしまうと資産は大幅に目減りします。

ただし、土地の所有権が付いている建物であれば、その価値がゼロになることはありませんので、ペーパー資産よりゼロになるリスクが無い事が分かります。

①でも申し上げました通り、資産運用の為に投資を行っている訳ですから、建物が倒壊して、家賃収入が入ってこなくなっては運用になりません。

地震リスクの回避策

日本は地震大国である分、日本の建築技術は大きな躍進を遂げ、大地震に耐えられる建物を作る事が出来ます。また、その技術は常に進歩していますので、なるべく最新の建物を購入することで、地震リスクは小さくなります。しかし、世の中に絶対はありません。万が一に備えて地震保険を購入しておくこともおすすめします。

なお、ここで注意していただきたいのは、購入しようとしている物件の管理会社にしっかりとヒアリングをし、共有部に対する地震保険や火災保険を管理組合として購入している事を確認する必要があるという点です。

また、地震が起きた時に注意すべきもう一つの点は2次災害です。

つまり火災です。木密エリアと呼ばれる、とても古い木造住宅が近く密集しているエリアに立っている物件は避けた方がいいでしょう。

③金利上昇リスク

昨今金利はかなり低金利ではありますが、返済期間中に金利が上昇するリスクも考えられます。

金利が上昇してしまうと、返済額が増えますので、今のキャッシュフローを維持することが難しくなります。

金利上昇リスクの回避策

金利上昇リスクを回避するには、固定金利を選択してください。しかし、不動産投資用住宅ローンにおいては、固定金利の商品は少なく、変動金利の商品がほとんどです。

そこで回避策としては、変動金利の商品でも次の事を踏まえてローンを組むことをおすすめします。

■少し金利高いが、短期プライムレートに連動したローンを選ぶ

変動金利は、短期プライムレート、もしくは長期プライムレートに連動して住宅ローン金利を決めるものがほとんどです。

一般的に現在は、長期プライムレート連動型商品の方が金利が低く推移している為、選ばれる方が多くなっています。しかし、金利の歴史を紐解いて検証してみますと、長期プライムレートよりも短期プライムレートの方がボラティリティがなく、安定して推移していると考えられます。

したがいまして、金利上昇に連動しやすい長期プライムレートより、少し金利は高いですが、長期安定して推移する短期プライムレート連動型の商品を選ばれた方がおすすめです。

■5年、1.25倍ルールが適用されている商品を選ぶ

5年、1.25倍ルールというのは、金利が上昇したとしても5年間は返済額の変更がなく、5年経過後の返済額見直した時においても、その返済額は1.25倍までが上げられないルールのことです。

実は、このルールは全ての金融機関が適用しているわけではないので、融資を受ける際に、きちんと「5年、1.25倍ルール」が適用されている商品を選ぶようにしましょう。

なお、最近融資期間45年の金融商品もリリースされましたが、融資期間が長い分、月々の返済額が減り、キャッシュフローがよくなるというメリットがある反面、返済総額が多くなるというデメリットもあります。45年ローンは、購入から数年後にはキャピタルゲインを狙いたいと考えている方には、適している商品と言えます。

④管理会社倒産のリスク

最後に挙げるリスクは、管理会社倒産リスクです。

「不動産投資は管理会社選びから始める」という言葉があるように、不動産投資をはじめ、効率よく運用する為に、または資産価値を高く維持する為にも管理会社が非常に重要となります。管理会社選びを間違えると数年後の資産価値が変わります。

また、万が一管理会社が倒産してしまうと、数ヶ月分の家賃収入に値する損失が発生すると認識しておいてください。

管理会社倒産リスクの回避策

回避策としては、管理を依頼する前にその会社の財務内容、会社が大切にしている理念、その会社の将来性、社員数や売上など様々な事を調べることです。

不動産投資の先輩や同業他社の方から教えてもらうのも一つの方法です。

売主から物件を購入される場合、売主が物件を管理するケースがほとんどなのです。このケースは管理会社を選べません。従いまして、幾ら物件が良くても、その物件を開発した販売会社であり、管理会社が余りよくないと判断した場合は、物件の購入を控えてください。

安心して、ご自信の資産を預けられる不動産会社から物件を購入し、管理を任せる事をお勧めいたします。

作って、売って、儲けて倒産。そんな会社から買ってしまわないように注意していただきたいと強く思います。

まとめ

新築の区分所有マンションへ投資をはじめる事のメリット・デメリット、そして回避策について書かせていただきましたが、いかがだったでしょうか。

記事の中にも書かせていただきましたが、新築の区分所有マンションへの投資は、不動産投資が初めての方や、本業が忙しい方、管理など完全に全てをお任せしたい方に適している投資商品です。その様な方々には、是非、検討してみていただければ幸いです。

※本記事は、不動産投資エージェントの検索サイト「Estate Luv」より転載された記事です。

【元記事】Estate Luv「新築マンション投資会社の代表が教える!新築マンション投資のイロハ

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湯藤 善行

湯藤 善行

株式会社SYLAの代表取締役を務めています。長年の業界在籍の経験や1万戸以上のマンション開発を通して得た経験から資産形成のご提案をさせていただいています。