どんな人が不動産投資をやっているの?

不動産投資には近寄りがたいイメージをもってしまいますが、実際に不動産投資を手がけているのはどういう人たちなのでしょうか?ここでは、不動産投資家たちにスポットライトを当てて詳しく見ていきたいとい思います。

不動産投資の3つのタイプ

不動産投資をしている人たちの属性は、サラリーマンの方から自営業の方、リタイアされた高齢者の方など様々な方がいますが、その投資スタイルは主に下記3つのタイプに分けることができます。

  1. 資産運用タイプ(不動産で稼ぐ)
  2. リスクヘッジタイプ(不動産で将来に備える)
  3. 節税タイプ(不動産を活用して税金を軽減する)

資産運用タイプ(不動産で稼ぐ)

手持ちの現金や給与所得を不動産で運用していくことで、年間4%~5%の利回りや将来の売却益を狙っていく人たちです。20代~60代まで幅広い層で見受けられますが、共通しているのはミドルリスク・ミドルリターンを狙っているという点です。株式投資やFXほどハイリスクはとりたくないが、債権や定期預金のようなローリターンも嫌だ、ということで資産価値が0円にならないことを前提として、現金や保有資産を利回り数%で効率的に運用できるという点に魅力を感じて投資を開始した方々というイメージになります。

他の投資手法と不動産投資の比較イメージ
【図1】他の投資手法と不動産投資の比較イメージ

リスクヘッジタイプ(不動産で将来に備える)

将来の年金額の不足や病気や事故のリスクなどに備えて、不動産を購入する方です。また、将来の住居としても使用したいという目的で若いうちから購入して運用するという方もいます。サラリーマンの方に多いタイプで、リタイア後の月収目標額36万円を目指して、マンションなら3戸~5戸、アパートなら1棟~2棟を運用しています。区分マンションの場合は、20代後半から30代でまず手始めに1戸から始めてみて、繰り上げ返済を行い10年~15年後に無事に完済できたら次のマンションを、という流れで無理なく投資を進めていく方が多くなっています。アパート投資については、頭金が1,000万円ほど必要となり、融資額も1億円前後と大きくなってきますので、年収が700万円前後に達した方が検討を始めているイメージとなります。

リタイアまでにマンション3戸を完済するイメージ
【図2】リタイアまでに3戸を完済するイメージ

ご夫婦の場合は、男性が不動産投資に乗り気で、女性は投資にリスクを感じて不安を抱くというケースが多いため、まず自宅を購入して不動産売買の感覚をお互い共有した上で、徐々にマンション投資の理解を深めていくという流れも多いようです。

節税タイプ(不動産を活用して税金を軽減する)

医師や企業役員、外資系企業勤務の方など高収入の方のなかには年40%~50%の所得税を軽減するため、不動産を活用する方がいます。なお、たとえ高収入であっても雇用や収入が不安定だとみなされると住宅ローンが下りないケースがあり、サラリーマンの方がいかに金融機関から優遇されているかが分かります。所得税の節税としてよく行われるのが、アパート木造1棟投資です。木造の建物はRC(鉄筋コンクリート)に比べて経年劣化が早いため、減価償却の年数が22年という短い期間になります。

建物の減価償却年数
【図3】建物の償却年数

50代半ばからは、相続税を意識して不動産を活用する方も増えています。特に、平成27年の相続税改正は相続税の課税対象者が前年の倍近くまで増えるという大きな影響があり、相続税対策の市場は一気に広がることが予想されます。なかでも、不動産は資産評価の面で相性が良いため、現金や有価証券を不動産に変えていこうとする動きが活発になるでしょう。

また、今までは課税対象者の資産規模が5000万円~1億円と大きな額でしたので、高価格帯のタワーマンションなどの需要が大きい状況でしたが、相続税の改正により3000万円~5000万円の資産規模の方も課税対象となる可能性が出てきました。相続人が複数いる場合は、相続の際に揉めることがないように同程度の価値の資産を相続人数分で用意しておきたいというニーズも増えてきていますので、今後は2000万円~3000万円程度の金額で購入できる中古マンションなども相続対策として需要が高まっていくことが考えられます。

実際に不動産投資をしているのはどんな人?

2016年10月25日に、不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家(けんびや)」で会員向けに実施している「不動産投資に関する意識調査」というアンケートの調査結果(回答数530名)が発表されました。その回答者の属性を見てみると、下記のようなイメージとなっています。

健美家_不動産投資に関する意識調査
【図4】健美家 不動産投資に関する意識調査(第6回)

性別は男性が84.9%、年齢は30代~40代が65.9%、職業は会社員・公務員で62.4%、年収は500万円~999万円の方が42.3%という結果になっています。他の会社の調査でも、年齢の比率や年収レベルで多少上下はありますが、大きな割合を占めるのが男性、年齢30代~40代、職業が会社員・公務員、年収が500万円~700万円というのはほとんど変わりません。

30代以降になってくると、年収は上がってきたものの将来も同じように稼げるかについて不安を感じる、あるいはリタイア後に備えて安定的な収入を得られるように準備していきたいという気持ちが段々と強くなってきます。ただ、「自分は投資のプロではないし、本業が手につかなくなるのは困る」ということで、プロからアドバイスをもらいながら、頭金が少なく開始できて、取得後の賃貸管理の手間も任せることができるという不動産投資のメリットに興味を抱くというケースが多くなります。


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Hedge編集部は、元銀行員の編集長をはじめとして、投資経験が豊富なメンバーで構成されています。不動産投資の基礎知識から融資のポイント、他の投資手法との客観的な比較などを初心者向けにわかりやすく解説しています。