不動産投資ローンと住宅ローンの違いとは?融資金利や返済、税制などを徹底比較

不動産投資ローンと住宅ローンの違いとは?融資金利や返済、税制などを徹底比較

不動産投資を検討し始める際に、必ずセットになるのがローンの話です。現在の不動産の価格相場に加えて、ローンでいくらまで借りることができるのか、金利はどれくらいかと調べていくと、ある銀行のサイトでは「ローン金利0.5%」となっているのに、他のサイトで調べてみると「ローン金利3.0%で借りることができました」「メガバンクでならローン金利1%台も狙える」などと書かれており、自分が借りる時には一体どちらの情報を信じればいいのか、分からないという悩みを抱えている方も少なくないかと思います。

この記事では、不動産投資を検討し始めた初心者の方向けに、不動産投資ローンと住宅ローンの違いを融資額や金利、融資期間などの点からまとめていきたいと思います。

不動産投資ローンと住宅ローンの違いとは?

不動産投資ローンと住宅ローンは何が違うのかということを、借入目的や融資金額など9つの項目で比較表にまとめました。これらの項目について、以下で一つ一つ詳しく見ていきましょう。

比較項目 不動産投資ローン 住宅ローン
購入目的(借入目的) 投資収益(事業収益)を得る 自宅として利用する
返済原資 毎月の家賃 毎月の給与
融資金額の目安 年収の7倍~15倍 年収の5倍~8倍程度
変動金利の目安 年1.5%~4.5%程度 年0.5%~2.0%程度
年齢制限 条件次第で70歳以上も借入可能 65歳~70歳未満
返済期間 25年~35年 25年~35年
主な融資審査内容 物件の収益性+返済能力 返済能力
法人名義での契約 不可
税制優遇措置 なし あり(一定条件を満たすとローン残高に応じて税控除)

購入目的(借入目的)の違い

不動産投資ローンと住宅ローンで最も大きな違いは、何のためにローンを利用するのかという「目的」の部分です。住宅ローンでは、自宅として住むために物件購入に不足している金額分をローンとして借り入れることになりますが、不動産投資ローンでは、物件を購入したあとは、自分はその物件に住まずに他人に貸すことで家賃収入を得ることが目的となります。

返済原資の違い

返済原資にも大きな違いがあります。不動産投資ローンでは、毎月の家賃収入が入るため、主な返済原資は家賃となりますが、住宅ローンでは借主の毎月の給与が返済原資となります。なお、不動産投資ローンで購入物件の空室リスクが大きい場合(築古で利便性が悪い等)には、家賃収入があまり期待できないため融資評価も厳しくなるため、注意が必要です。

融資額の違い

不動産投資では、返済原資として家賃収入が期待されるため、住宅ローンよりも融資金額の上限額は大きくなります。住宅ローンの場合は、年収に対して5倍~6倍程度の借入額が適切とされており、高くても年収の7倍~8倍程度となります。

一方、不動産投資では、借主の年収に加えて家賃収入が加算されるため、借り入れることができる上限額は年収の7倍から15倍程度までと住宅ローンに比べて大きくなります。たとえば、都内の新築アパート1棟1億円前後を、ローンで購入可能な年収の目安としては700万円前後という計算になります。さらに、融資に強い不動産投資会社で物件を購入する場合や、勤務先や資産状況などが良い方は、年収が700万円を下回っていても購入することが可能となります。

金利の違い

不動産投資ローンと住宅ローンでは、金利も大きく異なります。住宅ローンは、返済原資を給与としているぶん、貸し倒れになるリスクが少なく、金利は0.5%~2.0%程度と低く借り入れることが可能です。一方、不動産投資ローンは、住宅ローンよりも貸付金額が増えることに加えて、家賃収入が想定通りに入ってこなかった場合に貸し倒れてしまうリスクがあるため、金利も1.5%~4.5%と高い水準になります。

不動産投資のなかでも比較的リスクが小さい2000万円~3000万円の新築マンション投資などであれば、借入金利も1.5%~3.0%程度と低くすみますが、リスクが大きい1億円~2億円のアパート投資などは金利が2.5%~4.5%と高い水準になりますので、借入の際には注意が必要です。

年齢制限の違い

住宅ローンでは、主な返済原資を給与としているため、ほとんどの銀行で65歳~70歳未満という借入上限が設けられています。一方、不動産投資ローンでは、主な返済原資は家賃収入となるため、購入する物件や資産状況などが良ければ70歳を超えていても融資がつくことがあります。

そのため、相続対策の手段として不動産投資を活用したいという高齢の方が、ローンを組んで物件を購入するといったように柔軟な投資を行うことが可能となっています。

返済期間の違い

返済期間は、住宅ローンと不動産投資ローンでそれほど大きくは違いませんが、不動産投資ローンのなかでは、建物の耐用年数によって返済期間が変わってきますので注意が必要です。

たとえば、マンションの場合は耐用年数が47年あるので、築10年の中古マンションを購入しても35年の返済期間がつくことが多いのですが、アパートなどの木造物件は耐用年数が22年しかないため、新築の場合でも30年の返済期間となったり、中古の場合は20年~25年の返済期間となったりする場合があります。

融資審査内容の違い

融資審査については、住宅ローンの場合は年収金額や勤務先・勤続年数、現在の資産状況・借入状況など、「属性」と呼ばれる借主の返済能力などが審査されます。一方、不動産投資ローンでは、借主の属性に加えて、どのような物件を購入するかという点も大きな審査ポイントとなります。いくら属性がよくても、築古の木造物件などには融資がつかないことがありますし、逆に属性があまり良くなくても、都心のアクセスが良いエリアの新築ワンルームマンションへの投資に融資が下りることもあります。

物件をどう評価するかという審査基準に関しては、各金融機関で大きく異なるため、ある銀行では融資NGだったが、他の銀行ではOKがもらえたというようなことも起こります。

法人名義での契約の可否

法人名義でローンを契約可能家どうかも、住宅ローンと不動産投資ローンで異なります。住宅ローンの場合は、「物件に契約者が住む」ことが前提になるので、法人で契約することはできないということになりますが、不動産投資ローンの場合は、物件を貸して賃料を得るという「賃貸事業」になるので、事業を行う法人が契約主となることが可能となります。

税制優遇措置の違い

不動産投資ローンには税制優遇措置はありませんが、住宅ローンの場合は「床面積が50%以上、耐震性がある」などの一定条件を満たした物件を購入することで、10年間にわたり住宅ローン残高の1%の金額(上限は40万円)を所得税から控除することが可能です。(※2017年現在の情報となります。詳細は国税庁のHPなどをご確認下さい)

まとめ

不動産投資を考える上で、不動産投資ローンは切り離すことができないものとなります。今回解説した住宅ローンとの違い(借入目的、返済原資、金利、融資額、融資審査など)をしっかりと理解した上で、不動産投資に臨むと良いでしょう。


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