中古マンション価格上昇続く～東京23区は55ヶ月連続！なぜマンション投資市場は暴落しない？ | 不動産投資コラム

10月26日に発表された「LIFULL HOME’S PRICE INDEX 9月月次レポート」で、国内主要都市（東京23区、東京都下、横浜市、さいたま市、千葉市、大阪市、京都市、神戸市、名古屋市、札幌市、福岡市）において、前年比で3ヶ月連続の中古マンション価格の上昇が見られました。特に東京23区では、対前年同月比は 2013 年 3 月分より55ヶ月連続でのプラスとなっており、いまだに下げる様子がありません。

今回の中古マンション市場の上昇には、いくつかの背景があると考えられます。「マンション投資を始めたいが、価格が少し下がるのを待っている」という方や「いまマンションを買っても大丈夫だろうか」と悩んでいる方のために、この記事では「なぜ今、マンションの価格が上昇し続けているのか」について解説していきたいと思います。

マンション価格上昇を支える5つの要因

ここ数年のマンション価格の上昇は、根拠のないバブルなどではなく、確固とした裏付けによって支えられています。以下では、その上昇要因について時系列と一緒にひとつひとつご紹介していきます。

2015年：相続税改正による投資用不動産の需要増
2016年：マイナス金利政策による融資の拡大
2020年：東京オリンピックへの期待とインフラ整備
2011年～2020年：建築需給の逼迫による建築価格の上昇
～2040年：東京再開発計画による土地の価値や人口増

2015年：相続税改正による投資用不動産の需要増

2015年1月1日から相続税が改正となり、課税対象者がこれまでの2倍近くに増加したと言われています。日本で最も資産を持っているのは退職後の高齢世帯ですので、相続税の対策は喫緊の悩みといったところでしょう。

その相続対策の手段として、最も有力視されているのが不動産投資です。不動産自体がもともと相続対策として挙げられることも多かったのですが、そのなかでも投資用の不動産は相続税の評価額が通常の不動産よりも相続評価額を圧縮できるということで脚光を浴びています。

2016年：マイナス金利政策による融資の拡大

2016年1月29日にマイナス金利政策が導入されたことで、金融機関は日銀に預けていた資金を貸し出すことが必要になりました。その主な貸し先となったのが、定収入のあるサラリーマンや資産を有する高齢者などの返済能力が高い個人で、その結果、住宅ローンや不動産投資ローンが積極的に組まれることになりました。

これまでは、年収の5倍～7倍と言われていたローンの融資額も、現在は10倍～12倍程度まで上がってきており、ローンを組める人が増えてきたために、マンションやアパートが購入されている、というわけです。

また、今年まではマイナス金利政策なども追い風となり、地方銀行などが主体となってアパートローン融資が進められてきたのですが、金融庁からアパートローン融資の過熱感が指摘されたため、2017年4月～6月のアパートローン融資の新規実行額が2010年以降はじめて前年比マイナスとなりました。

そのため、これまでアパート投資に向かっていた多額の融資が、マンション投資へと向けられることになるのではないかという予測があり、2018年以降のマンション投資市場にとってはプラス材料となると言われています。

2020年：東京オリンピックへの期待とインフラ整備

2020年に開催される東京オリンピックもマンション価格の上昇を支えています。開催地の湾岸周辺はもちろん、東京都全体への期待が高まっており、2020年まで経済の失速などは考えづらいという思惑で継続的な買いにつながっていると考えられます。

また、東京オリンピックに向けて都市のインフラ整備なども進んでいることに加えて、東京オリンピックを契機に世界からの注目が集まっており、東京の都市としての魅力が高まっています。10月12日にも、森記念財団都市戦略研究所が発表した2017年版「世界の都市総合力ランキング」において、東京がロンドン・ニューヨークに続いて2年連続で世界３位にランクインしています。

東京は国際都市としても注目が高まっており、中国人や欧米人からのマンション購入のニーズも見込むことができるため、これがマンション価格上昇にもつながっています。

2011年～2020年：建築需給の逼迫による建築価格の上昇

2011年に大震災が発生したことで、倒壊した家屋やビルの建て直し、全国の旧耐震の建物の耐震対策など建築特需が発生し、2011年以降建築価格の上昇が続いてきました。また、東京オリンピックが決まったことで、2020年までの建築需給が逼迫し、現在も建築価格の上昇が続いている状況です。

こういった状況下で、建築される新築マンションは、この建築価格の上昇を織り込んで販売価格が決定されることになりますので、価格がなかなか下落しないというわけです。この状況は東京オリンピック以降にも予定されている都市開発計画が一段落するまで続くと言われています。

～2040年：東京再開発計画による土地の価値や人口増

東京では、オリンピックが終了した後の2020年以降にも大手町・虎ノ門・八重洲エリア、銀座エリア、日本橋・京橋エリア、渋谷・品川エリアなどで再開発プロジェクトが予定されており、それらの周辺市街まで含めた土地やマンションの価値が上がっていくのではないかと予想されています。

マンション価格は待っても下がらない！マンション投資を始めたい方へ

マンション投資市場は、今後も暴落はせずに堅調に伸びていくことが予想されます。「下がったら買おう」と待ちのスタンスでいると、さらに価格が上昇してしまう可能性がありますので、これからマンション投資を始めたい方やマンションの買い増しをしたい方は、ぜひ一度マンション投資会社にも相談してみると良いでしょう。

以下では、HEDGE GUIDE編集部がマンション投資会社を厳選してPICK UPしていますので、まずは情報収集も兼ねて複数社から話を聞いてみることをおすすめ致します。

グローバル・リンク・マネジメント（GLM）

グローバル・リンク・マネジメント（以下、GLM」）は、不動産の開発から販売・管理までワンストップで行っている東証プライム上場のマンション投資会社です。「アルテシモ」というデザイナーズマンションブランドを保有しており、入居率98.27%（2021年12月時点）、オーナーのリピート・紹介率が71.3%（2019年度実績）など、入居者とオーナー双方からの顧客満足度がトップクラスとなっています。

また、サブリース契約は国内唯一の7年更新、一回の更新での賃料下落は5%までとなっており、定期的な賃料収入を見込むことが可能です。融資面でもグローバル・リンク・マネジメントは提携及び取引金融機関が19行と業界トップクラスで、融資面でも大きな強みがあります。物件の収益性や資産価値も高く、上場企業としての知名度や取引実績もあるため、フルローンや金利1.6%台からの条件で借りることができます。

初心者向けの少人数セミナーも定期的に開催しており、セミナー参加特典として「不動産投資入門ガイド」を無料でもらえるなど、不動産投資初心者にメリットがあります。

なお、グローバル・リンク・マネジメントでは今後の自社開発すべての新築物件を「ZEH-M Oriented」（住棟全体で正味20%以上省エネ）や「BELS」（建築物省エネルギー性能表示制度）4つ星以上などの環境対応として標準仕様にしていく予定です。経産省と環境省が登録制度を設けている一般社団法人環境共創イニシアチブの「ZEHデベロッパー」にも登録予定で、2024年12月期には自社企画開発物件を100%環境配慮対応にしていくとしており、サステナブルな不動産開発に注力しているESG不動産投資会社でもあります。

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プロパティエージェント

プロパティエージェントは、東京23区・横浜エリアに集中したマンション開発・販売により入居率99.59%（2024年1月末時点）の実績がある東証プライム上場グループ企業です。扱う物件は新築マンションと中古マンションのハイブリッドとなっています。

新築マンション投資では、土地選定から建物の企画開発までをワンストップで手がけることで品質を担保したマンション供給を実現しており、上場企業ならではの資本力や交渉力も魅力です。

一方、中古マンション投資では資産性・収益性・移動率の3軸から定量的に評価するスコアリングを用いて、将来にわたって高い資産性を維持できる物件のみを厳選し仕入れています。また、建物管理事業を備えているため、中古マンション投資のリスクの一つである購入後のコストについても、当該物件の将来にわたり物件の資産性を維持するための必要なコストを見通すことが可能です。

提携金融機関も10社以上と充実しており、物件の担保力の高さからフルローンでの融資実績が非常に豊富です。賃貸管理や確定申告サポートなどアフターフォローも充実しています。2018年に行われた投資用マンションオーナー3,000人に対して行われた調査では、3年連続で顧客満足度・第1位（アイ・エヌ・ジー・ドットコム調べ）を獲得しています。

プロパティエージェントでは、幅広い知識レベルに合わせた「オンラインセミナー」を定期開催しています。セミナーでは、「不動産投資の基礎知識」「不動産投資のリスクとは？」といった基本的な内容から「不動産投資のメリットとリスク」「投資用物件の見方・選び方」「購入前のチェックポイント」「売却時の戦略」など踏み込んだ内容まで、多岐にわたるトピックについて解説しています。また、セミナー限定物件の紹介や参加特典の書籍プレゼントなどもあります。

セミナー参加者からは、「短時間で最近の傾向・ポイントを知れて為になった」「リスクについても理解することができた」「購入前のチェックポイントを知ることができた」といった声が上がっており、セミナー参加後のアンケートでも満足度は98％（2021年11月同社調べ）となっています。

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シノケンハーモニー

シノケンハーモニーは、「シノケングループ」の100%子会社で、2018年首都圏投資用マンション供給戸数No.1の実績があります。利便性の高い都心部の駅近の立地を厳選することで、築25年以上の物件も含めて入居率99%超（2020年年間平均）の高水準を実現しています。グループ会社のシノケンファシリティーズでは37,000戸を超える管理実績があり、35年という長期の空室保証サービスも提供しています。また、購入者の50％以上が紹介・リピート経由となっており、購入者からの評判も高い企業です。