なぜサラリーマンに都心の新築ワンルームマンション投資がおすすめなのか?

マイナス金利や東京オリンピックなどを背景に、老後の収入や副収入源として不動産投資を考えているサラリーマンの方は増えてきています。そのなかで特に寄せられるお悩みが「不動産投資は、何から始めれば良いのか?」というものです。

この記事では、数ある不動産投資の中で、新築ワンルームマンション投資がサラリーマンにおすすめの理由を解説していきたいと思います。

都心の新築ワンルームマンションは空室リスクや賃料の下落が少ない

新築ワンルームマンションの一番大きなメリットは、他の不動産投資と比べて空室リスクが圧倒的に少ないことです。これは、「新築プレミアム」と呼ばれますが、新築マンションというのは他の物件と比べて家賃を高めに設定しても人が集まるくらい、人気の高い要素です。また都心の物件であれば、築年数が10年~20年になったとしてもアクセスの良さで入居希望者を集めやすいので、長期間にわたって空室リスクを低く抑えることが可能です。本業で忙しいサラリーマンにとって、空室リスクを気にしなくて良いというのは大きなメリットとなります。

また、アパートと比べると家賃の下落率が低く、特に都心であればかなり高い水準で家賃を安定させることができます。また、ファミリータイプの部屋タイプと比べても、空室リスクが小さい上に平米あたりの家賃収入額が高く、投資対効果が高いというメリットもあります。家賃収入(インカムゲイン)をメインに考えたい方にとっては、非常に重要なポイントです。

新築マンションには融資金額がつきやすく、自己資金が少なくて済む

融資額が物件価格の7割前後となりやすい中古マンションと比べて、新築マンションは100%の満額融資を受けられることが多いという点も非常に魅力的です。また、新築マンションの耐用年数は47年と長いため、30年~35年の融資年数で借りられることが多いという点もメリットとなります。

たとえば、中古マンションで2000万円の物件に1400万円の融資しかつかなかった場合、購入のためには購入費用600万円+仲介手数料60万円前後+諸費用(登記費用など)を合わせると750万円前後の自己資金が必要となってしまい、不動産投資を始めるハードルが非常に高くなってしまいます。

新築ワンルームマンションの場合は、2500万円の物件価格で満額融資が受けられるとすると、中古物件の売買と異なり仲介手数料もかからないため、購入時の諸費用100万円前後があれば不動産投資を開始することが可能です。

新築ワンルームマンションの表面利回りは都心であれば3%後半~5%程度ですので、2500万円の物件であれば色々な費用を差し引いても数十万円の利益が手元に残る計算となります。不動産投資開始当初の実質の投資金額が100万円の場合、毎年数十万円の利益が出るのであれば投資金額に対する実質の利回りは数十%に上ります。このように、新築ワンルームマンション投資では、大きな自己資金を必要とせず、サラリーマンが自分の属性を有効に活用して比較的安全にレバレッジをかけることができるという点が大きなポイントです。

新築物件は瑕疵担保責任の保証期間が10年

こちらは新築物件全体で共通していることですが、購入後10年間は物件に欠陥(瑕疵)があった場合に売り主に損害賠償などの請求をすることができます。

中古物件の場合は、瑕疵担保責任の保証期間が1年となりますので、欠陥に気づかぬまま保証期間が終わってしまうということも少なくありません。不動産投資経験が豊富であれば、物件の欠陥になりやすいポイントをおさえて物件をチェックすることもできますが、不動産投資初心者にとっては中々ハードルが高いため、瑕疵担保責任の保証期間が長い新築物件のほうがおすすめです。

いざという時にも売却がしやすい(流動性が高い)

不動産は実物資産のため、株式やFXなどと比べると売買を完了するまでに手間や時間がかかってしまいますが、ここ数年、中古マンションの売買市場は活発化しており、売りたい時に売れないということは少なくなっています。

アパート投資の場合は金額も大きいため、購入オファーをもらうまでに時間がかかってしまい、突発的な資金需要があるときには投げ売りに近い形になってしまうことがありますが、ワンルームマンション投資の場合は値付けが適切であれば1ヶ月から3ヶ月程度で売買を終えることが可能ですので、不慮の事故や突然の失業など、いざという時にも安心です。

まとめ:新築ワンルームマンション投資から始めよう

新築ワンルームマンション投資は、サラリーマンと非常に相性の良い投資手法です。将来的に不動産投資を拡大させていきたいという方は、まず新築ワンルームマンション投資で経験を積んでから、中古マンション投資やアパート一棟投資へとステップアップをしていくのがおすすめです。具体的に検討をしてみたいという方は、まずは新築マンション投資のセミナーなどで情報収集を始めてみると良いでしょう。

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Hedge Guide 編集部

Hedge編集部は、元メガバンク銀行員の編集長をはじめとして、投資経験が豊富なメンバーで構成されています。不動産投資の基礎知識からローン融資のポイント、他の投資手法との客観的な比較などを初心者向けにわかりやすく解説しています。

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