売れない中古マンションから考える、投資してはいけない区分所有マンションの3つの特徴とは?

マンション投資で成功するには、「エリア選びが大事」「物件選びが大事」「新築よりも中古が成功しやすい」「築古よりも築浅」「アクセスこそが大事」など、色々なことが言われるため、どれを基準にすればよいのかが分からなくなってしまいます。ただ、マンション投資の成功パターンを法則化したとしても、購入する人の属性や購入するタイミングなどによっては、再現性がないという成功も数多く存在します。一方、マンション投資に限らず、失敗には大体において特徴があるものです。この記事では、中古マンション市場で「売れないマンション」をクローズアップして、失敗しやすいマンション=投資するべきではないマンションを考えていきたいと思います。

売れないマンションの特徴① ニーズが少ないエリアにある

まずは、マンションを購入する流れについて考えてみましょう。ポータルサイトなどを利用する場合は下記のような流れになるかと思います。

  • SUUMOなどのポータルサイトに行く
  • 新築マンションか、中古マンションかを選ぶ
  • そのあとにマンションを検討しているエリアを選択する
  • 現在住んでいるエリアの周辺や今後住んでみたいエリアを中心に選択する
  • エリア内の沿線や最寄り駅を選択する

このとき大切なのは、エリアを選択する時の行動です。エリアを選択する際は、自分が住んでいるエリア、今後住んでみたいエリア、あるいは自分が多少でも知っているエリアになることが多く、全く知らないエリアから検索を始める方は少ないはずです。つまり、住民数が少ないエリアや人気のないエリア、知名度のないエリアなどは、検索のスタート地点から除外されてしまうことが多いのです。これがマンション投資で「エリア選びが大切」といわれる理由です。

マンションを購入したあと5年後・10年後に住む人が少なくなっていそうなエリアや、人気が落ちていそうなエリアを避けて、逆に住む人が増えるエリアや再開発などが行われて街の魅力度が上がっていそうなエリアなどのマンションを購入したほうが良いでしょう。

売れないマンションの特徴② 売却価格3000万円以上、利回り4%以下

次に物件の条件面について考えていきましょう。売り出し中の収益不動産の検索ができる「楽待」のトップページの検索機能では、次の4つを絞り込んで検索することができます。(2017年9月28日時点)

  • 都道府県
  • 物件種別
  • 価格
  • 利回り

まず、物件種別で「区分マンション」を選択してみると、「該当物件 29,749件」(2017年9月28日時点)となります。次に「都道府県」に「東京都」を指定してみると「該当物件 14,155件」となりますので、半分以上が東京都の物件であることが分かります。

価格については、上記条件化で「3000万円以下」を選択すると、「該当物件 12,646件」と出ますので、およそ9割の物件が3000万円以下であり、3000万円超の物件は1割程度しかないことが分かります。

これらを踏まえると、都内の物件であっても、中古マンションとして売りに出す際は「価格3000万円以下」となる物件を選んだほうが無難と言えるでしょう。港区など都心の一等地であれば別ですが、そうでない場合は購入価格が3000万円を大きく超える物件については慎重に検討をしたほうが良いでしょう。

また、利回りについては、都内であっても価格3000万円以下で表面利回りが4%を下回るマンションは全体の5%程度しかありませんので、都心の一等地やマンションブランドの知名度がよほど高いといったプレミアムがない限りは、利回りが4%を大きく下回るような物件には手を出さないほうが良いでしょう。

売れないマンションの特徴③ 駅徒歩10分以上、築25年以上

都内で価格が3000万円以下で利回りが4%以上だったとしても、駅徒歩分数が10分以上、築年数が20年を大きく超えていると購入をためらう気持ちが強くなります。

駅徒歩が10分以上ということは、それだけアクセスが悪いということで入居者から敬遠される可能性が高く、利回りがどれだけ高くとも空室リスクを抱えることになります。また、築年数が長いと建物や設備も古く、入居者からの満足度が低くなると同時に修繕などの費用がかさむ恐れがあります。

マンションの法定耐用年数は47年ですので、24年を過ぎていれば耐用年数的には折り返し地点の物件ということになり、最後は誰の手にわたるかというババ抜きのような状況が思い浮かんでしまうという点も敬遠される理由の一つといえるでしょう。

まとめ:失敗しないマンション選びをしよう

売れないマンションや売れにくいマンションの特徴は、将来性のないエリアや知名度の低いエリアにあり、価格が高い物件(都内で3000万円以上)、利回りが低い(都内で4%以下)、駅徒歩10分以上、築25年以上といった条件の物件となります。

いまマンションの購入を検討している方やこれからマンション投資を始めたいという方は、検討している物件が上記に該当しないかどうか、該当する場合はそのポイントを払拭できるような長所(プレミアム)がその物件にあるかをしっかりと検討してみましょう。

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HEDGE GUIDE 編集部

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