円安加速で注目の海外不動産投資で失敗しないための7つのポイント

国内の不動産価格が軒並み上がり利回りも低下しているため、海外不動産の魅力が年々高まってきています。ただ、海外不動産投資は国内の不動産投資と比べると気をつけなければならない点がいくつかあります。この記事では、海外不動産投資を始めるにあたっておさえておきたい以下の7つのポイントについて詳しく解説していきたいと思います。

  1. 海外不動産のプロと税務のプロを味方につける
  2. 任せきりにせず、自分自身でも情報収集をする
  3. 日本人の駐在員が多いエリアの投資から始める
  4. 購入を決める前に必ず現地に視察に行く
  5. 1国・1エリアに投資を集中させない
  6. 資産全体の3割以下など余裕資金で投資する
  7. 出口戦略を決めておく

海外不動産のプロと税務のプロを味方につける

まずやらなければいけないことは、海外不動産に詳しいプロと税務のプロを見つけてくることです。海外の場合は、国によって不動産に関する法律や税金などが大きく異なりますので、しっかりと把握をしている会社と付き合う必要があります。税務のプロに関しては、海外不動産投資会社と付き合いのある会社に紹介をしてもらうことが可能ですので、まずは海外不動産投資会社選びをしっかりと行いましょう。

会社を選ぶ方法としては、海外不動産投資の会社に知り合いがいる方は、まずは話を聞いてみるのが良いでしょう。もし、直接の伝手がない場合は、海外不動産投資をしたことのあるオーナーに信頼できる会社を紹介してもらう、あるいは国内で開催されている海外不動産セミナーに参加してみることをおすすめします。

なお、一口に海外不動産投資会社といっても、どの国に強いかが異なりますので、自分が投資したいと考えている国と、これまでの会社の投資実績(いつ、どんな国に、どのような物件の契約を締結したか)を照らし合わせて考えてみると良いでしょう。

任せきりにせず、自分自身でも情報収集をする

海外不動産に関する情報は、刻々と情勢が変わりますので、情報源を1つだけに依存することはリスクが高くなってしまいます。他の海外不動産投資会社にもヒアリングできるコネクションをつくっておく、またはウェブ上でニュースや海外の情報メディアをウォッチしておくといったことが必要になります。

仕入れておきたい情報としては、地震や津波、台風などの天災に関する情報、政権交代やクーデター、戦争などに関する政治的な情報、不動産に関する法律や税金の動向、為替などの値動きなどととなります。

特に、為替の動きに関しては、不動産投資の利回りやキャピタルゲインと同じくらい収益性を左右しますので、定期的にチェックすることを習慣にすると良いでしょう。

日本人の駐在員が多いエリアの投資から始める

エリアに関しては、まずは日本人の駐在員が多い場所の物件を中心に検討してみると良いでしょう。物件選定に日本人であるという強みを活かすことができますし、借りるほうもオーナーが日本人であることに安心しますので、比較的安定した物件運用を期待することが可能です。

それ以外のエリアとしては、首都やビジネス繁華街など国の中心都市への投資から検討し、ある程度の投資経験が蓄積されてから地方へ目を向けることをおすすめします。

購入を決める前に必ず現地に視察に行く

国内の不動産投資では、新築マンションなど現物を見ないで購入することもあるかとは思いますが、海外不動産の場合はできるかぎり現地に視察に行くことが大切です。購入する予定の物件が、現地では誰も住みたがらないような不便な場所や危険な場所に位置していることもありえますし、物件のイメージ画像と実際の部屋が大きく異なるケースなど、国内では想定されないケースも起こりえますので、しっかりと自分の目で確認をすることが必要です。

1国・1エリアに投資を集中させない

1件目の投資がうまくいくと、どうしてもその国・そのエリアに再投資をしたくなりますが、海外不動産は国内に比べてリスク(カントリーリスクや為替リスクなど)もありますので、資産をひとつのエリアに集中させすぎるのは危険です。

そのため、成長性の高い国で投資を始めたら、次は安定性の高い国に投資をする、アジアで投資を始めたら、次は欧米にも投資をしてみるなど、異なる動きをするエリアに投資を分散させることがおすすめの投資手法となります。

資産全体の3割以下など余裕資金で投資する

海外不動産投資は、国内不動産投資と比べるとリスクが高くなりますので、ある程度の値動きや変動があったとしても、余裕をもって対応ができるように全体の3割前後の資金で運用すると良いでしょう。

また、不動産投資ローンを利用する場合は、どんな事態であっても返済を滞納することのないように、1年前後の期間の返済金額分を手元に残しておくなどキャッシュに余裕をもっておくことをおすすめします。

出口戦略を決めておく

海外に限らず、不動産投資は出口戦略をしっかりと持っておくことが大切です。たとえばマンション投資であれば、いつ売却するか、あるいは総額でいくらの利益(損失)が出たら売却するかなどをしっかりと決めておきましょう。

投資期間中の国際情勢や為替動向、不動産の価格動向などを注意して見ながら、必要に応じて当初の出口戦略を見直していくことで、海外不動産投資で失敗するリスクを最小限に抑えながら目標の利益達成に向けて取り組んでいくことが可能です。

まとめ:海外不動産投資のリスクをおさえて投資を進めよう

海外不動産投資は、投資したい国・エリアに強みがあり、かつ信頼ができる会社と付き合うことや、自分の強みを活かせる投資手法で勝負をすることが非常に大切です。また、投資を他人任せにせず、自分でも積極的な情報収集を行うことや購入する前には必ず自分の目で物件を確認しておくことや、リスクを抑えるための分散投資や余裕資金での運用、出口戦略などの検討などをしっかりと行い、海外不動産投資を成功させましょう。

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Hedge Guide 編集部

Hedge編集部は、元メガバンク銀行員の編集長をはじめとして、投資経験が豊富なメンバーで構成されています。不動産投資の基礎知識からローン融資のポイント、他の投資手法との客観的な比較などを初心者向けにわかりやすく解説しています。

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