フィリピン不動産、中古物件の特徴は？選ぶポイントや探し方のコツも

近年、人口と経済の伸びが好調なフィリピンは、海外不動産投資先として注目されている投資対象国の一つです。日本から収集できるフィリピン不動産の情報は、新築物件に関するものが大半です。しかし、まれに中古不動産の情報を見つけることもできます。

フィリピンの中古不動産のなかには、最新の新築物件にはない好立地のものもあり、しっかり選べれば大きな収益を狙える物件もあります。

この記事では、中古フィリピン不動産の特徴と物件情報の探し方などについて解説します。

目次

1. フィリピンの中古不動産の特徴
   1-1．好立地の物件を低価格で購入できる可能性がある
   1-2．AirBnb運用が検討しやすい
   1-3．フィリピンの中古物件にも競売物件がある
   1-4．フィリピンの中古物件情報は少ない
2. フィリピンの中古不動産の探し方
   2-1．信頼できるエージェントやブローカー探しから始める
   2-2．あらかじめ周辺相場を確認しておく
   2-3．ディベロッパーを確認しておく
   2-4．現地確認をする
3. まとめ

1．フィリピンの中古不動産の特徴

フィリピンの中古不動産の最大の特徴は、好立地の物件を周辺相場よりも安い価格で購入できる点です。また、好立地の物件は家賃が高いため、利回り狙いの投資に適しています。

1-1．好立地の物件を低価格で購入できる可能性がある

経済が好調なフィリピンでは都市開発が盛んで、開発用地が徐々に都市の外側へと広がりつつあります。新築物件にも都心の物件はありますが、都心の新築物件はすでに価格が上がっているものも多く、利回りが低くなる傾向にあります。

しかし、中古物件であれば、都市開発が始まった頃に建設された好立地の物件を安く買えることもあります。なかには年数が経過している物件もありますが、ディベロッパーの協力を得ることで状態のよい物件も見つかるでしょう。

東南アジアの中でも特に人口増加が著しいフィリピンで、都心部に安く物件を買えるのは大きな特徴と言えるでしょう。

1-2．AirBnb運用が検討しやすい

フィリピンではまだ短期賃貸の規制がかかっていないため、多くの物件でAirBnbを活用した短期賃貸の運用ができます。また、フィリピンではここ数年、外国人入国者数が右肩上がりで増加しています。

※フィリピン観光省「VISITOR ARRIVALS TO THE PHILIPPINES BY COUNTRY OF RESIDENCE」を参照し筆者作成

フィリピンの外国人入国者で最も多いのは韓国人で、毎年外国人入国者のうち22%〜25%程度の割合を占めています。

また、中国人の入国者もここ数年で非常に増えており、2019年には韓国に次ぐ21%の割合を占めるまでになりました。2019年には韓国人と中国人とで外国人入国者全体の約半分を占めています。

都心部であれば観光客の宿泊ニーズも見込め、賃貸契約による長期運用が難しければ、短期賃貸の運用を試してみるのも1つの方法です。短期賃貸の可否は物件ごとに異なるため、物件購入の前にブローカーや賃貸管理を請け負うプロパティマネージャーへ確認しておきましょう。

ただし、これらの外国人入国者の推移は新型コロナウイルスの問題が顕在化した2020年以前のデータとなっています。今後、外国人入国者数がどのように推移し、回復するのかは未知数と言え、慎重に判断したいポイントと言えるでしょう。

1-3．フィリピンの中古物件にも競売物件がある

フィリピンでも日本と同じように競売にかけられる不動産があります。競売物件は日本と同じく相場より安い価格で買えることもあるでしょう。物件の購入価格が安ければ利回りは上がるので、高利回りを狙うのならば、競売物件を探してみるのも有効な方法です。

ただし、フィリピンでは不動産の競売に関する法整備が日本ほど進んでおらず、情報も公になっていません。現在のオーナーから売却の仲介を依頼されているエージェントやブローカーといった個人が情報を持っていることも多いのが実情です。

一方、日本から個人の投資家が単独でエージェントやブローカーに接触するのは、難易度が高くなります。

競売物件を狙っていくためには、現地に信頼できるネットワークを持っているエージェントを探すことが必要です。また、情報の真偽を確かめるため、情報を入手できたら現地へ物件を確認しに行くとよいでしょう。

1-4．フィリピンの中古物件情報は少ない

2020年8月現在、日本から収集できるフィリピン不動産の情報は新築物件が大半を占めており、中古物件の情報は少ない状況です。日本国内の個人投資家が自力で収取できる中古物件の情報量には限界があります。

また、情報を見つけたとしても、言語の問題からエージェントと確実にコミュニケーションが取れるか、連絡してみないとわかりません。情報収集するのであれば、現地の日本人エージェントを探すほうが確実と言えるでしょう。

2．フィリピンの中古不動産の探し方

フィリピンの中古不動産の情報収集は個人の投資家ではやや難易度が高いため、信頼できるエージェントやブローカーの協力を得ることが重要です。

ここからは具体的なフィリピンの中古不動産の探し方について解説します。

2-1．信頼できるエージェントやブローカー探しから始める

中古のフィリピン不動産を探すには、まず信頼できる現地のエージェントやブローカーを探すことから始める必要があります。

ブローカーと直接つながりを持っても問題はありませんが、日本国内から遠隔で物件を探すのであれば現地にコネクションを持つ日本人業者を探すとよいでしょう。

フィリピン人の業者は日本の不動産業者と言語や文化も異なり、日本の常識でやり取りを進めていると上手くいかない可能性があるためです。

フィリピン不動産に関して相談できる国内の会社として、たとえばフィリピンの現地法人と提携しているビヨンドボーダーズがあります。

ビヨンドボーダーズは、フィリピン現地法人とのやり取りで得たリアルタイムな情報や日本には中々出回ってこないようなフィリピンの物件を収集・紹介しています。

2-2．あらかじめ周辺相場を確認しておく

ブローカーを見つけたら、新築物件の周辺相場をあらかじめ確認しておくことが必須です。悪質なブローカーであった場合、物件価格を不当な価格に釣り上げられる可能性もあります。

あらかじめ周辺相場を確認したうえで、納得できる価格であった場合に限り投資するよう心がけましょう。

2-3．ディベロッパーを確認しておく

フィリピンの不動産は物件のクオリティがディベロッパーによって異なります。また、大手の財閥などは客層によってディベロッパーを分けており、物件の品質も様々です。

中古物件に投資することは、物件の劣化具合に関してリスクを背負うことになります。物件選びにあたってディベロッパーと客層に関してあらかじめ確認しておくとよいでしょう。

ディベロッパーごとの物件に関する品質は、現地で長期間不動産業に携わっているエージェントなどでないとわからないこともあります。ディベロッパーごとの品質を確認するためにも、まずは信頼できるブローカーを見つけることが重要と言えるでしょう。

2-4．現地確認をする

中古のフィリピン不動産はウェブ上で情報を探すことが難しいうえ、物件の状態がよくても周辺環境が伴っていないと入居者が入らないことも考えられます。

そのため、中古物件の情報を得たら売買契約前に実際に足を運び、現地確認することが重要です。なお、現地確認で見るべき主なポイントは以下のとおりです。

建物の劣化状況

室内だけではなく共用廊下やエレベーターなども確認しましょう。教養部の掃除が行き届いていないと、建物全体の管理に不安が残ります。

室内では、隣室の音が聞こえたりしないか、バルコニーの壁が汚れている・壁が欠けているなどのことがないか確認しましょう。

周辺環境

交通の便や生活利便施設の有無について把握しておくことが重要です。東南アジアの人々は車やバイクで移動するイメージのある方も少なくないのではないでしょうか。

しかし、フィリピンの首都マニラでは、鉄道も市民の足として多く利用されています。物件ごとに駅からの距離も確認しておくと、よい比較材料になります。

まとめ

都市開発が進むフィリピンでは、中古物件にも目を向けると、好立地で安い物件を見つけられることがあります。

しかし、中古物件は新築物件と比較して不確定のリスクが多く、慎重に検討することが大切です。また、日本国内から得られる中古物件の情報は少ないため、フィリピンの中古物件を探すためには良質なエージェントの協力が重要となります。

また、投資物件の候補が見つかったら、物件視察を通じて劣化状況や周辺環境を確認しましょう。

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