「タワーマンション投資」ってどうなの?メリット・デメリット

高級マンションといえば優雅に佇むタワーマンションが思い浮かびますが、不動産投資の対象としてタワーマンションはおすすめなのでしょうか? この記事では、タワーマンションの特徴や利回り、投資の際の注意点などについてご紹介していきたいと思います。

  1. 何階建てならタワーマンションなの?
  2. タワーマンションの利回りや賃料は?
  3. タワーマンションは低層階と高層階のどちらがいい?
  4. タワーマンションに投資する際の注意点

何階建てならタワーマンションなの?

タワーマンション(高層マンション)は、一般的には20階建て以上、高さで言うと60m以上の建物を指すと言われています。厳密な定義ではありませんので、周囲の建物と比べて高さが目立つというマンションをタワーマンションと呼ぶこともあります。

また、タワーマンションには、他のマンションと比べて以下のようなメリットがあります。

  • 眺望が良い、景観が良い
  • エントランスが豪華
  • 共用施設が充実している
  • セキュリティが充実している
  • 駅やショッピングモールと直結していることがある
  • 各フロアにゴミ捨て場がある
  • 高層階は虫が出にくい
  • 人気物件だと購入価格が1億を超える

一方で、タワーマンションには、以下のようなデメリットもあります。

  • 眺望はすぐ飽きる、共用施設はあまり使わない
  • 管理費や修繕積立金が高い
  • マンションを出るまでに時間がかかる
  • 忘れ物を取りに戻るのが面倒
  • 地震が起こってエレベータが止まると非常に不便
  • 高層階は電波が届きにくいことがある

タワーマンションは、眺望・景観や設備面では普通のマンションに比べて非常に充実しているものの、毎月のコストがやや高く、地震など有事の際にはより不便さが目立つというイメージでしょうか。

タワーマンションの利回りや賃料は?

2017年現在、タワーマンションの利回りは、都心の人気のマンションだと2%~3%、平米あたりの価格は超人気物件で200万円前後となっています。

ただ、タワーマンションにも、エリアやブランドによっては通常のマンションと同じくらいの利回り(5%~7%)や価格(平米あたり50万円前後など)のものもありますので、必ずしもタワーマンション=高いということにはなりません。

また、管理費と修繕積立金は通常のマンションの1.5倍程度で想定しておくと良いでしょう。通常のマンションの管理費と修繕積立金の毎月の平均費用としては、平米あたり200円が一般的と言われていますが、タワーマンションではおおよそ平米あたり300円前後となります。たとえば70㎡の部屋であれば管理費と修繕積立金を併せて2万円~2.5万円程度のイメージとなります。

また、タワーマンションの賃料については、物件のグレードや階数によっても大きく変わりますが、レンジとしては平米あたり3000円~5000円程度となります。

以上を踏まえると、都心のタワーマンションの具体的な物件のイメージとしては、75㎡で賃料30万円、管理費・修繕費2.5万円、物件価格9000万円、表面利回り2.5%といったようなものとなります。

タワーマンションは低層階と高層階のどちらがいい?

タワーマンションでは、低層階と高層階で価格が大きく異なります。顕著なところでは、平米あたりの賃料や物件価格の単価も、低層階に比べて高層階は1.5倍前後の開きがあります。

では、タワーマンションに投資するのであれば、低層階と高層階のどちらにするのが良いのでしょうか? これは難しい問題で一概には結論を出しにくいのですが、しいて言えば投資上は高層階のほうが有利なポイントがいくつかあります。

まず、低層階の物件購入者は、主にタワーマンションの利便性や設備を利用したい自宅購入者となります。一方、高層階は相続対策やセカンドハウス、投資用などの購入目的の方も増えてきますので、低層階よりも購入者層の幅が広く取れるという点がメリットと言えます。

※なお、2018年以降は、高層階の不動産評価額の方法に見直しが入る可能性が高く、相続対策の需要は今よりも少なくなる可能性がありますので、税制の動向に注意しておくことをおすすめします。

次に、賃料水準も高層階のほうが高いため、入居者属性も良くなるという点です。入居者属性が良いと家賃の滞納リスクが少ないため、賃料回収のコストも低くて済むという利点があります。

タワーマンションに投資する際の注意点

タワーマンション投資において特に注意したい点は、通常のマンションに比べて価格が非常に高いという点です。特に、都心でブランド力のあるタワーマンションだと、利回りベースで2%台という物件も珍しくありませんが、この水準になってくると住宅ローン金利の支払いや毎月の管理費・積立金、固定資産税などの費用などを考えると、インカムゲインではほぼ利益が出ないと考えたほうが良いでしょう。

そうなるとキャピタルゲインで稼ぐしかない、という話になりますが、利回り2%台の状況から大きく上昇するということは考えづらいため、キャピタルゲインを狙うのも難しいと考えられます。

いずれ住居にすることもできる、都心のタワーマンションを保有しているという優越感に浸りたいといったニーズもあるかと思いますが、投資である以上は、利回りをしっかりと意識して運用することが大切です。

大阪など都心を少し離れたエリアでは、まだまだ投資妙味がある物件もありますので、利回りをしっかりと念頭に入れて物件を探してみると良いでしょう。

まとめ:タワーマンションの特徴を理解して投資を進めよう

タワーマンションは、通常のマンションに比べて価格が高いぶん、眺望や設備、アクセスなどが充実していることが多く、自然と入居者の満足度も高くなります。入居者が住みたくなる物件をしっかりと見定めた上で、利回りや価格を意識して堅実な投資を行っていきましょう。

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HEDGE GUIDE 編集部

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