「マンション投資 vs アパート投資」どちらに投資すべき?両者を徹底比較!

「ワンルームマンション投資にするべきか、アパート投資にするべきか…」この問題は、不動産投資を検討する方であれば一度は通る道ではないでしょうか? ワンルームマンション投資の専門会社とアパート投資の専門会社の両方に話を聞きに行ってみても、それぞれが自分たちの投資手法の魅力を力強く語るので、結局どちらを選べばいいか分からない…、ということに悩まれている方も多いかと思います。この記事では、ワンルームマンション投資(区分投資)とアパート投資の特徴やメリット・デメリットを比較した上で、投資目的に応じてどちらを選ぶべきかを解説していきます。

ワンルームマンション投資とアパート投資の比較

アパート投資のセミナーに行けば「区分は、一生区分!」(マンションの区分投資で不動産投資を始めると、そのあとも一生、区分投資しかできない)などと言われ、マンション投資のセミナーに行けば「アパートはリスクが高い!不動産投資をするなら都心マンションが正解!」と言われます。

どちらの主張にも一定の正しさはあるのですが、全ての特徴を言い表しているわけでもありません。まずは、マンション投資とアパート投資の比較表から見ていきましょう。

比較項目 ワンルームマンション投資 アパート投資
物件価格 ◎ 物件の取得価格が低い(数千万円) × 物件の取得価格が高い(1億円前後)
利回り × 利回りが低い(都内・新築3%~5%) ◎ 利回りが高い(都内・新築5%~7%)
賃料以外の収入 × なし ○ あり(自動販売機の収益など)
立地 ◎ 都心の駅徒歩10分以内など好立地 × 郊外や地方の物件が多い
空室リスク ◎ 好立地であれば非常に低い × マンションに比べると空室リスク高い
融資審査 ◎ 融資額が少ないため、審査が通りやすい × 融資額が多いため、審査が比較的厳しい
立地 ◎ 都心の駅徒歩10分以内など好立地 × 郊外や地方の物件が多い
融資審査 ◎ 融資額が少ないため、審査が通りやすい × 融資額が多いため、審査が比較的厳しい
取得費用 ◎ 数十万円~百万円程度 × 数百万円~一千万円程度
修繕費用 ○ 修繕費用の規模が少ない × 修繕費用の規模が大きい
費用計上 × コストコントロールが難しい ○ コストコントロールが可能
賃料下落 ◎ 都心であれば下落スピードは緩やか × マンションに比べて賃料下落が大きい
建物の裁量 × 管理組合で決定する ◎ 自分で意思決定できる
償却期間 × 一度の減価償却額が少ない ○ 一度の減価償却額が大きい
物件の流動性 ◎ 流動性が高い(売りやすい) × 流動性が低い(売りにくい)
出口戦略 × 出口戦略は売却がほとんど ◎ 出口戦略が複数ある

以下では、それぞれの特徴を解説していきたいと思います。

ワンルームマンション投資は投資の規模が小さくなりがち

ワンルームマンション投資は、アパート等に比べると小さく始めることができ、空室リスクや賃料下落リスクなどが少ないため、不動産投資の初心者や、老後のための収入源として考えている方におすすめの投資手法です。

ただ、都心の駅徒歩10分以内の新築マンションだと、利回り3%後半~5%弱と低くなってしまう点や、担保評価がつきづらく次の物件を購入する際に資産評価がネックとなってしまい、大きな融資額を引くにくくなるというデメリットもあります。そのため、不動産投資を事業として本格的に拡大させていきたいと考えている人には、不向きな投資と言われています。

また、アパート投資に比べると建物管理に関する意思決定が自分だけではできず、管理組合の意向に左右されることがある点や、出口戦略が売却か保有に限られてしまうというデメリットもあります。

しかし、最近では中古マンション市場が活況になってきており、よほど条件が相場を下回っていない限りは買い手がつくと考えられるので、好きなタイミングで物件を手放すことができるという点はメリットと言えるでしょう。

2016年の中古マンション成約件数
公益 財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2016年)」

以上のことから、不動産投資をまずは小さく始めて見たいという方や、大きな利回りより安定した賃料収入を確保したいという方には、ワンルームマンション投資がおすすめです。

アパート投資は年々リスクが大きくなってきている

アパート投資の主なメリットは、ワンルームマンション投資に比べると投資額が大きく、利回りを狙うこともできる点や、融資の際の担保評価がつきやすい、出口戦略が豊富といった点などです。また、マンションに比べて減価償却費が多く計上できるので、高年収の方にとっては節税メリットもあります。

一方で、その裏返しとも言えるのですが、都心に比べると賃貸需要が少ないエリア(都心5区以外の都内エリア、郊外、地方など)にアパートを建てることが多いので、空室リスクが大きいことや、物件の金額が大きいため不動産を取得する際の費用も数百万円から一千万円と大きくなってしまう点、マンションに比べて売買の流動性が低いといった点がデメリットとして挙げられます。

また、平成27年からの相続税改正を契機に、相続対策で郊外・地方にアパートを建てるということが多くなった点や、都心以外の人口はマクロ的に減少傾向にあることが多いので、エリアや賃貸ターゲットに関する目利きがないと難しくなってきているという点も懸念材料です。

アパート投資は、マンション投資に比べると投資リスクは大きいので、入念な事前リサーチやエリア選定、入居者のニーズを満たす物件などをしっかりと見極めていくことが必要です。不動産投資を総額数億円の金額で展開して、年間賃料収入を1千万円~3千万円程度まで拡大していきたいという方であれば、アパート投資が選択肢として有力となります。

都心・マンション・一棟投資という選択肢も

ここまでは、ワンルームマンション投資とアパート投資の違いを詳しく比較して見てきましたが、もし融資額さえ調達できるのであれば、都心のRC造マンション一棟を購入することで「ワンルームマンション投資は利回りが低く、アパート投資では空室リスクが高い」という悩みを一挙に解決することが可能です。

都心一棟マンションは、ワンルームマンション同様に空室リスクが比較的少なく、一棟投資なので利回りも5%前後を狙いやすく、融資の際の資産評価においても大きな金額を獲得することが可能です。また、アパート投資のように建物管理を自分の意思決定で行うことができる点や、出口戦略が豊富というメリットもあります。

デメリットは、ワンルームマンション投資やアパート投資に比べて、事業を手がけている会社が少なく、依頼する会社によって当たり外れが大きくなりやすいことや、一件あたりの物件金額が2億円~3億円という大きな規模の投資になってしまう点、売買の流動性が低いためワンルームマンションに比べると売却するのに時間がかかる点などがあります。

マンション一棟投資は、アパート投資から始めたがリスクの少ない物件に切り替えたいという方や、不動産投資に数千万円の資金を投入できると言った方におすすめの手法となります。

まとめ:特徴をおさえて後悔のない不動産投資を

よく不動産投資のセミナーに行くと「考えすぎると買えなくなります!まずは行動することが大切です!」などと言われることがありますが、これは間違いです。深く考えずに不動産投資を始めてしまい、あとで数百万円・数千万円の損を出して「やらなければよかった…」と後悔するのでは目も当てられません。

もし不動産投資が「考えすぎると始められなくなるもの」なら、それは始めなくてもよいものなのです。不動産投資は他の投資に比べても非常に金額の大きい投資になりますので、セミナーや書籍・サイトなどでしっかりと情報収集をして、今回のように様々な角度から比較検討を行い、冷静に判断するという慎重さでちょうど良いくらいでしょう。

本記事で整理をしたように、マンション投資、アパート投資のそれぞれにメリット・デメリットがありますので、上記の特徴をしっかりとおさえた上で、投資の目的や自分の投資スタイルと照らし合わせて最も適切な投資手法を選択するようにしましょう。

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