不動産価格が下落しにくい物件の5つの特徴

2017年現在、不動産の価格はかなり高い水準に上がってきています。「まだオリンピックまで時間があるし、今から不動産投資を始めたいけど高値掴みをしたくない」という方も多いかと思いますので、この記事では購入してから価格が下がりにくい不動産の特徴についてまとめていきたいと思います。

不動産価格が下落しにくい物件① ブランドエリアの物件

港区や千代田区、中央区などのブランドが確立しているエリアの物件は、物件の購入希望者が多く、価格相場も比較的安定しているため、価格が下落しにくいと言えます。ただ、金額はかなり高水準のため、1件目の物件としては手が出しづらいという点が難点です。

また、物件価格が高い分、利回りもかなり低く、3%~4%程度となりますので、価格が下がりにくいというメリットが有る一方で、目立った収益を上げることも難しいというデメリットもあります。資産を増やしたいというよりも、資産を減らしたくないというニーズに応える物件と言えるでしょう。

不動産価格が下落しにくい物件② 成長エリアの不動産

ブランドエリア以外で下落しにくいのは、今後の成長が見込めるエリアです。たとえば品川区や渋谷区、中央区など2020年以降も開発計画が予定されているエリアは、開発後に人が集まることが想定されるため、物件価値が下がりにくいと考えられます。

ただ、開発が予定通り行われない可能性や、開発が行われてもオフィスや人が集まらない可能性なども考えられるので、ブランドエリアと比べると価格の下落リスクは高くなります。このエリアに物件を購入するメリットとしては、ブランドエリアよりも安い金額で物件が購入できるという点と、開発がうまく行った際に物件の値上がりが期待できるという点などがあります。

不動産価格が下落しにくい物件③ 入居者の人気が高い物件

不動産の価格を決めるのは、エリアだけではありません。物件自体の人気が高ければ、安定した入居の実需が見込めるため、物件価値も下がりにくくなります。たとえば、南青山第一マンションズや秀和レジデンスシリーズなど数十年以上の年数が経っても価値が落ちない物件はヴィンテージマンションと呼ばれます。また、大手ディベロッパーなどが手がけるブランドマンションも価値が下がりにくい物件の一つです。

実際に購入を検討している物件の入居者の満足度が高いかどうかは、マンションの口コミサイトなどを見てみると良いでしょう。たとえば、「マンションノート」というサイトでは、自分が住んだことのあるマンションを投稿すると他のマンションの口コミを閲覧することができます。入居者が実際に感じているマンションの満足度、治安のよさ、周辺の利便性、賃料のコストパフォーマンスなどが分かります。

日本最大級のマンション口コミサイト【マンションノート】
日本最大級のマンション口コミサイト【マンションノート】

物件価格は、物件の収益性(利回り)から計算されることが多く、利回りは家賃によって決まります。入居者が住みたいと思う物件は家賃を高く設定しても申込がありますし、そうでない物件は家賃を下げないと入居者が集まらなくなります。物件を検討する際は、投資家としての目線はもちろん、入居者の目線で住みたい物件かどうかを見定めることも大切です。

不動産価格が下落しにくい物件④ 建物管理がしっかりしている物件

入居者の満足度とも大きく関わってくるのが建物管理です。建物管理がしっかりと行われている物件は、ハード面での満足度が高く維持できますので、入居満足度も高くなります。

建物管理がしっかりと行われているかどうかは、管理組合がきちんと機能しているかと建物管理会社が良い仕事をしているかの2点で決まります。管理組合が機能しているかどうかは、不動産会社に直接聞いてみると良いでしょう。また、実際にその物件に足を運んで、建物の美観や植栽の状況、エレベーターなどの設備の状況などを見るだけでも建物管理がしっかりと行われていそうかどうかの判断材料となります。

不動産価格が下落しにくい物件⑤ 災害リスクが少ない物件

日本は地震大国ですので、不動産投資を考える上では災害リスクをしっかりと念頭に置いておく必要があります。たとえば、湾岸エリアでは液状化のリスクがありますし、海岸沿いの物件には、津波のリスクがあります。また、木造の古い物件が並ぶエリアでは火災リスクを想定しておく必要があります。いずれのリスクも、一度発生すると、物件価値を大きく引き下げる要因となりますので、注意が必要なポイントです。

こういったリスクを事前に避けるためには、たとえば、地震が起きた時の危険度を示した「地震に関する地域危険度測定調査 地域危険度一覧表(区市町別)」をチェックしておき、危険度が高いエリアの物件の購入は慎重に判断するといったことが大切です。

まとめ:不動産価格が下落しにくい物件を選ぶには

不動産の価格はエリアの人気度や成長度、入居者の満足度、建物管理、災害リスクの低さなど、様々な要因で決まります。エリアや物件を、投資家あるいは入居者としての厳しい目でチェックし、十分に納得できる物件を購入することが大切です。人気エリアや開発予定のあるエリアの情報に関しては、不動産投資会社のセミナーでも情報収集をすることができますので、積極的に活用していくと良いでしょう。

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Hedge Guide 編集部

Hedge編集部は、元メガバンク銀行員の編集長をはじめとして、投資経験が豊富なメンバーで構成されています。不動産投資の基礎知識からローン融資のポイント、他の投資手法との客観的な比較などを初心者向けにわかりやすく解説しています。

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