人口、為替、利回り…海外不動産の投資国を決める前にチェックするべき5つのポイント

2017年9月度の首都圏の新築マンション平均販売価格が5823万円になるなど、国内の不動産価格が上昇して手が出しにくい状況となってきています。一方、海外不動産には、まだ手頃な価格で投資ができるものが多く、高利回りで売却益を期待することも可能ということで、最近注目を集めています。

ただ、海外不動産投資は失敗事例も多く、二の足を踏んでいるという方も多いかと思います。
この記事では、海外不動産投資をご検討されている方向けに、投資の成否を最も左右する「どの国へ投資するか」ということを決める際に見るべきポイントを整理して、詳しく解説していきたいと思います。

1. 投資国のGDP、人口動態などをチェックする
2. 投資国の為替の動きをチェックする
3. 投資国の不動産価格と利回りをチェックする
4. 投資国に強い不動産投資会社をチェックする
5. ローンが利用できるかをチェックする

投資国のGDP、人口動態などをチェックする

まず、一つ目のチェックポイントは「成長している国かどうか」という点です。それが最も数字として現れるのがGDPと人口動態となります。

以下は、マレーシア、シンガポール、タイ、ベトナム、カンボジアなどの東南アジア諸国のGDPの推移となります。マレーシア、シンガポールなどでは、ここ数年はGDPがやや横ばいが続いていますが、カンボジアやベトナムなどでは順調に推移していることが分かります。

Google Public Data Explorer

また、以下はマレーシアとベトナムの人口ピラミッドとなりますが、いずれも働き盛りの20代～30代の人口が多いため、今後の経済成長にも期待を持つことができます。また、2050年時点でも日本ほどの高齢社会には突入していませんので、中長期の投資にも向いていると考えられます。


World Population Prospects – Population Division – United Nations

投資国の為替の動きをチェックする

次にチェックしたいポイントは為替です。海外不動産は現物資産となるので、為替の影響を受けることになります。投資国の通貨が高くなれば不動産の価値も上昇し、通貨が安くなれば不動産価値が下落することになりますので、通貨が上昇する国に投資をしておきたいところです。

投資国の通貨のレートは「その国の通貨に換えたい人が増えるかどうか」によって変動します。端的に言えば「この国はまだまだ伸びる！」という確信が強くなると、その国の通貨が買われて通貨の価値が高くなります。国が成長するかどうかの判断材料が、前述のGDPや人口ピラミッドといった今後の経済の強さを表す数値指標や、経済政策・産業戦略などとなりますので、これらの情報にはキャッチアップをしていくと良いでしょう。

投資国の不動産価格と利回りをチェックする

投資国の現在の不動産価格の相場や平均利回りもチェックしておくべきポイントです。自分なりに相場観を持っておくことで、相場から大きく外れた価格や利回りの物件の場合に「この価格では高すぎるので、足元を見られているのでは？」「この利回りは高すぎるので、何かカラクリがあるのではないか」といったような疑問をもつことができるようになります。

情報やサービスが行き届いている国内の不動産投資とは異なり、海外不動産を購入する場合には「自分の資産は自分で守る」というスタンスが大切となります。信頼できるパートナー会社を見つけることは重要ですが、すべてを他人任せにせずに自分なりの判断基準を持つようにしましょう。

投資国に強い不動産投資会社をチェックする

海外不動産の会社には、それぞれ得意なエリアがあります。国内で言えば「都心に強い」「関西に強い」「九州に強い」といった会社ごとのエリアの特色が、海外不動産の場合は投資エリア・投資国の単位となります。

投資したい国にあまり強くない会社に依頼をしても、土地勘やおすすめできる物件が手元にない状態で話を進めることになってしまいますので、投資したいエリアや国が決まっている場合には、そのエリア・国に強い会社を探すと良いでしょう。

たとえば、GDPや人口ピラミッドの箇所で取り上げた東南アジアのエリアに強い会社としてはビヨンドボーダーズという海外不動産の会社があります。東南アジアのハブ国であるマレーシアに支社を持っているため物件の情報がリアルタイムで入り、社内に英語・中国語のネイティブスピーカーを抱えているため、英語圏・中国語圏の方々とも円滑に商談を進めていくことも可能です。無料で不動産購入の相談をすることもできますので、ご興味のある方は一度問い合わせてみると良いでしょう。

このように、会社それぞれに特色や強みがありますので、ハワイなどのリゾート地や、中国・米国・ヨーロッパなど、それぞれのエリア・国に強い会社を探してみて下さい。

ローンが利用できるかをチェックする

最後にチェックすべきポイントは、不動産購入時にローンが利用できるかどうかという点です。海外不動産は手頃な価格で買える物件も多い一方で、ローンなどが使えずに現金で購入する必要があるケースも多いため注意が必要です。

現金のみでの投資となると、投資のレバレッジを利かせられないということになりますので、人によっては投資の妙味が薄れてしまうかと思います。ローンで不動産を購入したい方は、不動産投資会社に相談をする際に、購入時にローンが使える物件かどうかをあらかじめ確認しておいたほうが良いでしょう。

まとめ：海外不動産への投資には入念な下準備が大切

海外不動産はリターンが大きい分、リスクも大きくなります。リスクをあらかじめ把握して適切に対処するためにも、今回ご紹介したチェックポイント（GDP、人口動態、為替、不動産価格、投資利回り、不動産投資会社の得意エリア、ローンなど）をしっかりと確認してから投資に臨まれることをおすすめします。

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